Сегодня решил рассказать о деле, в котором было затронуто несколько вопросов, касающихся как земельного права, так и общедомового имущества многоквартирного дома (МКД).
Речь пойдет об оформлении земельного участка под многоквартирным домом.
На практике периодически возникают ситуации, когда чинуши различного ранга отказываются оформлять земельные участки под многоквартирными домами. При этом в обоснование отказа приводятся самые сумасшедшие доводы. Так одним из оснований для отказа в оформлении является "отсутствие разработанного проекта межевания территории".
Думаю, что ситуация в этой сфере не улучшится до тех пор, пока чиновников не начнут сажать за подобный беспредел. А этот беспредел начинает приобретать самые извращенные формы.
Так ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом, неоднократно обращалось в администрацию с целью оформления земельного участка, на котором стоит этот самый многоквартирный дом. На эти обращения чинуши отвечали отказами, ссылаясь именно на отсутствие проекта межевания территории. Но на этом, "доблестные" слуги народа решили не останавливаться и обратились с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование этим самым земельным участком.
Позиция администрации состояла в следующем.
Фактически МКД занимает часть земельного участка площадью 700 кв.м. При этом, ТСЖ огородило земельный участок площадью 1500 кв.м. Соответственно, ТСЖ должно оплатить за пользование излишними 800 кв.м. Чиновников не смутило даже то, что для строительства МКД изначально предоставлялся участок площадью 1500 кв.м.
Рассмотрев дело, суд указал следующее.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона. Собственники помещений МКД и созданное ими Товарищество неоднократно обращались в администрацию с заявлениями о формировании земельного участка, на котором расположен данный дом. Однако администрация сообщала о невозможности формирования участка по причине отсутствия разработанного проекта межевания территории.
Однако, в силу закона именно органы государственной власти и местного самоуправления осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.
Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
Учитывая, что на соответствующие уполномоченные органы федеральным законом возложена публичная обязанность сформировать земельный участок согласно требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности как по собственной инициативе, так и по заявлению любого собственника помещения дома, уполномоченный публичный орган не вправе был отказать в формировании земельного участка в том числе и по мотиву отсутствия проекта межевания территории квартала, на которой расположен жилой дом.
Поскольку подготовка проекта межевания квартала зависит от воли соответствующих публичных органов, собственники МКД не могут нести негативные последствия, связанные с отсутствием решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования об утверждении проекта межевания квартала.
При указанных условиях уполномоченный публичный орган обязан инициировать подготовку документации по планировке территории, после чего в разумный срок сформировать участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в МКД.
Из материалов дела следует, что администрация уклоняется от исполнения обязанности по обеспечению утверждения проекта межевания территории и образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, что является препятствием для постановки его на кадастровый учет. При этом требует с ТСЖ оплаты за земельный участок, которым владеют и пользуются собственники помещений МКД в силу закона.
Кроме того, истец не учел, что собственники МКД имеют право пользоваться не только земельным участком, который непосредственно занят домом, но и участком, необходимым для эксплуатации этого дома.
Таким образом суд защитил ТСЖ от чиновничьего произвола.
ссылку на номер дела дам если записка наберет за две недели 100 лайков или комментариев
Также рекомендую прочитать записку о том, когда собственник может не платить за содержание общего имущества МКД:
Подписывайтесь на группу по правовым вопросам недвижимости ВКонтакте:
https://vk.com/zashita_kvartir
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer
