В психологии есть 5 стадий принятия неизбежного (отрицательного) события:
В общем будем примерять эти пять стадий "принятия" на рынок недвижимости. Есть незабвенная фраза Виктора Черномырдина "Никогда такого не было и вот опять...". Так вот смотря на происходящее на рынок недвижимости я пришёл к двум вытекающим друг из друга выводам: первое то что на нём сейчас творится, последние лет 15 точно не было, и второе рынок недвижимости пришёл к стадии "торга", попытки получить лучшие условия, любым самым невероятным чудом.
Что меня привело к таким выводам я сейчас напишу, но сначала вспомним про первые две стадии "принятия неизбежного", которые были на рынке недвижимости.
Итак, весь рынок недвижимости пошёл в разнос весной 2020 года, когда наше государство ввело льготную ипотеку, под 6,5% годовых. Кому оно этим хотело помочь покупателям или застройщикам вопрос интересный, застройщикам так точно помогло, людям которые успели воспользоваться льготной ипотекой, пока недвижимость не подорожала на 30-50% в общем наверное тоже.
Тут пришёл август 2020го и застройщики поняли, что людям дали халяву, а наши люди за халяву готовы платить любые деньги.... и на фоне этого все новостройки начали дорожать без всякой логики и оглядки на что бы то ни было.
Здесь и начинается отсчёт нашего "неизбежного", льготная ипотека потеряла свою экономическую целесообразность, так как вся экономия на уплате процентов по ипотеке была "съедена" подорожавшими квадратными метрами. Начинается психологический эффект первой стадии: "отрицание", люди ослеплённые дешёвой ипотекой полностью отказываются от того факта, что нет реальных экономически причин к подорожанию недвижимости, и весь рост исключительно спекулятивный. Все безумно ринувшиеся за ипотекой после августа 2020 года, как мантру повторяли одно и то же: "недвижимость не может дешеветь, недвижимость будет только дорожать".
Вторая стадия "гнев" пришла к весне 2021 года, когда все кто только мог, а по факту и кто финансово не мог, влезли по уши в долги ради бетонной коробки. Реальный рост цен прекратился, все продажи встали, и наступила тишина. Все счастливо "обипотеченные" с нескрываемой желчью начали писать везде и всюду, что любой, кто не успел себе купить свой муравейник идиот, а жильё и дальше будет только дорожать.
Наконец наступает осень 2021 года, когда оказывается, что те кто правильно оценил свои финансовые возможности и покупал квартиру, что бы в ней жить, в общем всё сделали правильно и ничего сильно не потеряли. Но судя по бурлению на рынке жилья, за последние полтора года таких людей оказалось процентов 30, остальные же либо не рассчитали свои финансы и вынуждены продавать квартиры, либо покупали квартиры с целью заработать.
Так что же это такое произошло на рынке, которое: "Никогда такого не было и вот опять...", что заставляет меня считать, что рынок пришёл к состоянию торга, а дальше только "депрессия" и соответственно обвал, а вот что:
Что же я такое выложил? Обычная фотография квартиры без отделки, да таких полно. Вот только это не просто фотография квартиры без отделки, на мой взгляд это вестник смерти для цен на недвижимость, по крайней мере в моём городе.
А если без глупых интриг, то это фотография квартиры-студии, площадью 30 квадратных метров, которую пытаются сдать в аренду, за 30 тысяч рублей плюс коммуналка, то есть примерно за 34 тысяч рублей, и это не Москва, и не Питер. При том хотят, что бы арендатор сам, в счёт будущей "аренды" сделал в этой квартире ремонт, то есть взял и вложил в неё около миллиона своих денег. Последний раз подобные условия, были наверно в середине двухтысячных. Проблема в том, что это не единичный случай, такие объявления начали систематически появляться на сайтах объявлений.
А это квартира точно такой же площади, только в хрущёвке, расстояние между квартирами, метров 800. Стоимость такой квартиры 15 тысяч рублей в месяц, плюс электричество, то есть более чем в два раза меньше.
Как я уже писал раньше в статьях, стоимость покупки недвижимости напрямую связана со стоимостью её аренды. Все те новостройки которые были куплены на фоне "ипотечного умопомрачения", к осени 2021 года построились и теперь с ними что то надо делать.
Те кто в них заехал, живут, и финансово тянут ипотеку молодцы, никаких претензий)) Но значительная часть новых счастливых владельцев пришли к ситуации того, что их квартиры не востребованы на рынке жилья, от слова совсем. Вот тут и начинается тот пресловутый психологический "торг": "Я купил квартиру за безумные деньги, значит она должна окупаться, ну должна же, ну не может же жильё дешеветь, просто квартира ждёт своего арендатора/покупателя".
Но факт в том что все эти вновь выплеснутые квартиры были куплены по необоснованно высоким ценам, и их некому не сдать не перепродать, так как ещё полтора года назад предложение превышало спрос, а про сегодняшний день и говорить нечего. У таких горе инвесторов, продолжается ситуация "торга". В поисках чуда, доходит до смешного, что однушку в 40 квадратных метров пытаются сдать тысяч за 35, а в доме напротив трёшку, площадью метров 75, с точно таким же по качеству ремонтом, готовы сдать за 30 тысяч.
Как итог скажу: люди конечно хотят верить в чудеса, вот только случаются эти чудеса крайне редко. На мой взгляд, следующей логической ступенькой на рынке недвижимости будет уже депрессия, когда многие поймут, что их на самом деле сильно надурили. Может я и не прав, но очень очень на это похоже.
