Немного грустный текст, но знать о таких вещах надо. Во всяком случае, если вы присматриваетесь именно к таким привлекательным и не дешевым земельным участкам или домам в таких местах. Или уже это все имеете.
На самом деле, знать нужно не так много. Коротко ответить на вопрос, поставленный в заголовке, можно и одним предложением. Как сказал герой одного не очень известного романа: «Красивые цветы и хорошие места умирают первыми». Эту истину хорошо знают риэлторы, занимающиеся продажей таких «хороших мест». Мест, которые после их застройки теряют если не полную привлекательность, то красоту. В то время как незнание этого покупателями, обеспечивает торговцам «красивыми местами» весьма неплохой доход.
Для тех, кто не хочет быть таким разочарованным покупателем, несколько хороших правил выбора локаций земельных участков, которым имеет смысл следовать. Первый и самый главный - помните, что делая выбор сегодня, вы делаете выбор, исходя из картины сегодняшнего дня. В то время как владеть этим местом вы будете в будущем. Поэтому нельзя упускать из вида то, что несет нам это будущее. Особенно это касается «участков мечты». Тех локаций, выбор которых сегодня представляется покупателям беспроигрышным.
Какие же это участки?
Участки рядом с городом
Один из основных параметров, влияющих на цену и ликвидность земельного участка в Подмосковье – расстояние от МКАД, Московской кольцевой автодороги. В общем случае, считается, чем оно меньше, тем лучше участок, и тем он дороже.
Параметр действительно серьезный, особенно, если возможность быстро добраться до города является для вас определяющей. Однако, нужно понимать минусы и риски такого расположения. Они тоже есть, и при объективном рассмотрении вопроса о приобретении часто перевешивают.
Они вытекают из того факта, что в текущей фазе своего развития большие мегаполисы типа Москвы или Санкт-Петербурга растут. Быстро. И в определенном смысле неконтролируемо. Они решительно наступают на пригороды и та же МКАД уже по сути давно не является границей даже Старой Москвы, не говоря уже про Москву Новую.
Что в этом плохого?
В мире очень мало процессов, которые идут только в одну сторону. Рост и расширение городов к таким процессам не относится. Любой город, в том числе и такой супер-мега-город как Москва, растет и развивается не сам по себе, а вследствие определенных экономических и социальных процессов. Иногда здоровых, иногда искаженных тем раскладом сил, который сложился здесь и сейчас.
Анализ этих процессов оставим экономистам и политологам. Желающих знать мое оценочное суждение на эту тему отошлю сюда. В данном случае важно, что текущие экономические и социальные процессы породили определенные потоки миграции. Активная часть населения сегодня едет не осваивать Сибирь и Крайний Север, как во времена СССР. Эти люди осваивают офисы и сферу услуг больших городов.
Одним из следствий такой ситуации является застройка многих пригородов многоэтажными домами, в которых и оказывается значительная часть этих людей. Локации вокруг мест такой застройки имеют не всегда хорошо осознаваемые перспективы.
Дело в том, что в таких районах живут люди, материальное положение многих из которых неустойчиво и значительно зависит от ситуации. Небольшое ухудшение этой ситуации или просто ее изменение, может вызвать отток населения из квартир в таких местах.
Риэлторы, работающие в подобных районах, знают это не понаслышке. Даже сейчас, в период активного роста города за счет лавинообразного увеличения количества рабочих мест, некоторое количество жителей этих районов перестает сводить концы с концами. Примерно 9 из 10 таких квартир покупаются в ипотеку, и банки, имеющие активные ипотечные программы уже разработали различные условия продажи таких обремененных квартир.
А перспективы роста рабочих мест в той же Москве не бесконечны. Соответственно, многие из таких замкадных районов могут оказаться в числе неблагополучных и, соответственно опасных. И, в первую очередь, опасных для относительно благополучных домовладельцев по соседству с такими районами и жилищными комплексами.
Участки в пешей доступности от станций пригородных электричек
К таким местам относятся, так называемые, стародачные места. Они всегда ценились за сочетание близости к природе и возможность быстро, дешево и без пробок добраться до города на общественном транспорте.
Реальность сегодняшнего дня такова, что близость станций подмосковных электричек к природе стала величиной относительной. Земли вокруг таких станций застраиваются в первую очередь, и, если ваш участок находится, предположим, в 10 минутах пешком от платформы, до ближайшего леса вам придется идти в разы дольше. Не говоря уже о водоемах.
Хорошая транспортная доступность имеет и плохую сторону. Земли вокруг станций подмосковных электричек активно застраиваются кварталами многоэтажных домов. Разумеется, последствия такой застройки эту транспортную доступность не увеличивают. В отличие от опасности возникновения вокруг таких «железобетонных оазисов» не самой благополучной криминогенной ситуации.
Участки у воды
Земельные участки у воды или с видом на воду считаются самыми востребованными и желанными. Однако, следуя той же логике, такие места и застраиваются наиболее активно. Да, на таких участках обычно мало вероятно возникновение многоэтажной застройки, но есть другие минусы.
Летом, особенно в жаркие дни, вода является своеобразным магнитом, притягивающим людей. В том числе шумных и оставляющих мусор. Зная эту особенность подмосковных береговых линий, ваш покорный слуга построил дом в полукилометре от большой воды. Однако в теплые субботние летние ночи не спасает и такое расстояние. Если спишь с открытым окном, проплывающие теплоходы с корпоративами, свадьбами и просто веселящимися людьми могут запросто разбудить в любое время ночи. А иногда они бросают якорь в нашем красивом заливе и всю ночь оглашают окрестности мощными ритмами и радостными криками ведущих-аниматоров.
Что говорить о тех, кто построил дом непосредственно у воды?
Но особенно хороший бизнес делают продавцы видовых участков. Да простят меня коллеги-риэлторы, рассматривая такой участок, нужно хорошо понимать одну простую вещь. Если между этим земельным участком и шикарным видом на окрестности вы видите что-то вроде голого или немного заросшего кустами поля, которое, со слов риэлтора, не продается, этот участок обязательно будет кому-то продан, и на нем будет стоять довольно высокий дом. Который и будет вашим основным видом на все оставшееся время владения.
Если участок перед вами относится к зоне санитарной охраны, не спешите радоваться. По данным РБК Росреестр уже подготовил поправки в Земельный кодекс, позволяющие приватизировать земли во втором поясе зон санитарной охраны. Сейчас такие земли находятся в ограниченном обороте , их нельзя выкупить, можно только арендовать .
Ничего личного, просто бизнес. Только власти Подмосковья могут получить от этих поправок дополнительно до 4.5 миллиардов рублей ежегодно.
Земельные участки вблизи водоемов могут оказаться и просто в водоохраной зоне, к которой, согласно ст. 65 Водного кодекса РФ, относятся земли вокруг озер, рек, ручьев и водохранилищ. На этих землях установлен особый режим хозяйственной и иной деятельности. Сейчас проверить участок на предмет нахождения в такой зоне можно по публичной кадастровой карте.
В этом нет ничего страшного, за исключением более жесткого требования в системам водоотведения и канализации. Однако, нужно понимать, что требования эти сейчас соблюдают не все.
Это тонкий момент, у которого есть две стороны. Причем не известно, какой из них следует боятся больше.
С одной стороны, 30 декабря 2020 года Мистроем утверждены новые СНИПы относительно внутреннего водопровода и канализации. Согласно им, законность использования автономных аэрационных установок типа Астра, Топаз и других оказывается под вопросом. Поскольку сброс жидких коммунальных отходов даже после прохождения очистки локальными очистными сооружениями на водосборные площади и почву становится нарушением требования природоохранного законодательства.
Если за выполнением этих правил когда-нибудь начнут следить, то начнут именно с водоохранных зон.
С другой стороны, поймы рек и берега водохранилищ вблизи городов уже застроены везде, где только можно, и будут застраиваться дальше. И у многих домовладельцев стоят именно такие системы. А они крайне требовательны к режиму эксплуатации – он должен быть постоянным, - температурам, добавлению бактерий, электроснабжению – оно должно быть бесперебойным - и т.п. Эти требования, разумеется, соблюдают не все, а смелые люди, выливающие эти жидкие отходы себе на грунт, мне неизвестны. Как результат, все оказывается в вашей реке или – еще хуже – в пруду или водохранилище. А оттуда частично уходит в грунтовые воды и возвращается через скважину к вам.
С этой точки зрения, чем дальше от водного объекта находится земельный участок, тем лучше его экология.
Какие выводы можно сделать из всего вышеизложенного?
Да, мегаполисы постоянно растут и растет их загородно-дачное окружение. Приобретая земельный участок или загородный дом с земельным участком нужно хорошо понимать перспективы развития окружающей его территории.
Нужно избегать мест, где планируется или возможно многоэтажное строительство, мест со сплошной застройкой, особенно низин.
Город растет неравномерно. Он как бы выкидывает щупальца, растет лучами. Вдоль железнодорожных трасс возникают районы многоэтажной застройки, около вылетных трасс возникают многочисленные очаги частной застройки, которые потом срастаются.
Практически все поля и земли сельскохозяйственного назначения внутри московской ЦКАД застраиваются или будут застроены. Это будущие пригороды. Если ваша цель жить именно в пригороде, имеет смысл искать что-то именно там, но обратить внимание на тип окружающей застройки, изучить перспективы тех полей, которые еще почему-то не застроены. Часто они не застроены неспроста.
Обратите внимание на близость больших лесных массивов. Их застройка тоже возможна, но юридически пока более затруднена. Есть вероятность возникновения на их основе чего-то вроде парков. Соответственно, участки, прилегающие к лесу, будут цениться больше.
Посмотрите перспективы развития автодорожной сети района. Близость к будущей трассе или прокладка новой дороги местного значений может изменить перспективы того или иного места самым неожиданным образом. Не всегда в лучшую сторону.
Если ваша цель именно близость к природе, имеет смысл подумать о более отдаленных местах. Например, если вы уже выбрались из Москвы и миновали пробки, та же вылетная магистраль за час перенесет вас в место в с принципиально иной экологией. А через два - три часа вы можете оказаться совсем в медвежьем - в прямом или переносном смысле - углу.
Конечно, многое зависит от образа жизни, требований безопасности и иных личных обстоятельств. Но выбирая недвижимость, а, тем более решаясь на строительство, нужно очень хорошо понимать, куда движется тот или иное место.
В последнее время слежу за развитием отрасли автономных мобильных или сборно-разборных домов. Особенно таких, которые можно «построить» на один сезон и без серьезных потеть разобрать и перевезти на другое место. Перспективная тема для тех, кто любит перемены и не привязан к работе в офисе или одной постоянной точке.
И, на самом деле, правил выбора участков намного больше. Следите, подписывайтесь, и, главное, думайте.
