Разрешение на строительство дома в 2025 году
Итак, Вы купили земельный участок для строительства своего частного дома. И теперь Вы горите желанием немедленно приступить к строительству дома своей мечты, но прежде чем приступить к строительству дома очень важно получить разрешение на строительство - "Уведомление о соответствии планируемого строительства".
В августе 2018 года законодатели приняли изменения в Градостроительный кодекс и разрешение на строительство для индивидуального жилого дома называется теперь "Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке", если коротко - "Уведомление о соответствии" (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
Для получения "Уведомления о соответствии" собственнику земельного участка необходимо направить в Администрацию своего городского округа (для Московской области) или в Мосгосстройнадзор (для г. Москвы) "Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома", в котором указать данные собственника и участка, нарисовать планировочную схему земельного участка с посадкой дома, его размерами и расстояниями отступов от границ участка до дома, посчитать параметры планируемого строительства или реконструкции. Форма уведомления утверждена Минстроем РФ.
Получение Уведомления о соответствии необходимо, если Вы хотите после окончания строительства зарегистрировать свой дом без проблем и нервотрепки. На "дачную амнистию", которую недавно продлили и расширили, лучше не надеяться, так как по ней не получится оформить дом, построенный с нарушениями или попадающий в какую-либо охранную зону. А узнать наверняка, допускаете ли Вы нарушения или нет при строительстве, можно только одним способом - получив Уведомление о соответствии или несоответствии планируемого строительства.
Надо сразу сказать, хоть называется разрешение теперь "Уведомление", но это совсем не значит, что достаточно уведомить администрацию о начале строительства и строй что хочешь, как многие решили, потому что где-то слышали, что разрешение на строительство отменили, а дачную амнистию продлили. На самом деле, если Вы не получили от администрации "Уведомление о соответствии планируемого строительства", но приступили к строительству, то Вы сильно рискуете попасть в разряд незаконного или самовольного строительства. А это может выйти Вам боком.
В самом лучшем случае, если Ваш участок не попадает ни в какие охранные зоны и Вы не нарушили при строительстве градостроительные нормы и местные правила землепользования и застройки, то Вы можете получить Уведомление о соответствии после начала строительства или сможете оформить свой уже построенный дом по дачной амнистии.
Если же Вы при строительстве нарушили градостроительные нормы или правила землепользования и застройки, например, превысили разрешенную плотность застройки участка или Ваш участок попадает в какую-либо охранную зону, например, в зону охраны газопровода, то зарегистрировать дом по дачной амнистии не получится и уведомление о соответствии не получить. А это значит, что надо идти в суд и не факт, что получится узаконить дом в судебном порядке.
Следовательно, Ваш построенный дом никогда не зарегистрируют, ни по уведомлению, ни по амнистии, ни по суду, а в самом плохом случае, могут и потребовать его снести за свой счет.
Так отменили разрешение или нет?
В общем, разрешение на строительство индивидуального жилого дома никто не отменял. Разрешение необходимо получать также как и раньше, только теперь оно называется по-другому - "Уведомление о соответствии планируемого строительства объекта ижс".
После окончания строительства дома необходимо получить "Уведомление о соответствии оконченного строительства объекта ижс требованиям законодательства" - раньше этот документ назывался разрешение на ввод в эксплуатацию.
Дачная амнистия, которую недавно продлили и расширили ее действие на земельные участки для ижс и лпх, действительно позволяет зарегистрировать построенный дом по упрощенной процедуре без получения "Уведомления о соответствии", но только в том случае, если дом не нарушает никаких норм и правил и не попадает ни в какие охранные зоны. Но узнать об отсутствии нарушений и охранных зон можно только получив "Уведомление о соответствии планируемого строительства".
Так как регистрировать дом?
На сегодняшний день, в нашей стране одновременно работают 2 процедуры регистрации построенного индивидуального жилого дома:
1) Уведомительный порядок - через получение уведомлений о соответствии планируемого и оконченного строительства;
2) Упрощенный порядок - так называемая "дачная амнистия", без получения уведомлений о соответствии, в обход администрации.
Какой порядок лучше? Если Вы только планируете или еще ведете строительство однозначно необходимо получать "Уведомление о соответствии планируемого строительства", что бы быть уверенным в том, что Вы ничего не нарушаете и не попадаете ни в какие охранные зоны, что дом строится законно и проблем с его регистрацией не будет.
Если Вы уже построили дом, то все равно, надо оформлять его через получение уведомлений о соответствии, так как дом у которого нет разрешительных документов, даже при наличии регистрации в Росреестре, может быть в будущем признан незаконной или самовольной постройкой подлежащей сносу. Факт регистрации дома по дачной амнистии не освобождает от ответственности собственника и не защищает дом от сноса в случае каких-либо нарушений, судебных споров с соседями или претензий третьих лиц.
Зачем еще нужно Уведомление о соответствии
1) Например, при продаже дома, если покупатель будет ипотечник, банк не одобрит ему кредит на дом у которого нет уведомления о соответствии.
2) Если Вы захотите получить налоговый вычет на строительство дома, налоговая потребует уведомление о соответствии.
3) Если Вы решите использовать материнский капитал для строительства, пенсионный фонд потребует уведомление о соответствии.
Получается, что без получения "Уведомления о соответствии планируемого строительства" и не туда и не сюда.
Порядок получения уведомления о соответствии:
Собственник земельного участка готовит по утвержденной форме и подает в районную администрацию "Уведомление о планируемом строительстве объекта ижс или садового дома". Подать Уведомление можно самостоятельно через портал госуслуг или с нашей помощью. Мы можем подготовить правильное Уведомление и подать его за Вас по доверенности. Срок ответа администрации - всего 7 дней! Подробнее по этой ссылке.
Администрация рассматривает полученное уведомление о планируемом строительстве. Если само уведомление подготовлено правильно и администрация не находит никаких нарушений градостроительных норм и правил ПЗЗ или охранных зон на участке, то выдает в ответ заявителю "Уведомление о соответствии планируемого строительства". Это и есть искомое разрешение, только после этого можно спокойно начинать строиться.
Если же администрация находит в уведомлении о планируемом строительстве нарушения, например, превышение максимально возможной площади застройки или Ваш земельный участок попадает в какую-либо охранную зону, которых 26 разных видов, то Вы получаете в ответ "Уведомление о несоответствии планируемого строительства", с указанием причин отказа. То есть, строить как Вы планировали нельзя. Есть причины которые можно устранить, а есть причины которые устранить невозможно.
Причины для отказа в уведомлении о соответствии
Те собственники участков которые купили землю без должной проверки, бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации "Уведомление о несоответствии планируемого строительства", то есть отказ в выдаче разрешения на строительство дома.
Наиболее частая причина для получения отказа - это попадание участка в водоохранную зону реки или водохранилища. Перед началом строительства необходимо будет получить согласование в Росрыболовстве - ведомстве которое отвечает за сохранение водно-биологических ресурсов. И это не простая формальность, а довольно сложное согласование.
Остальные причины для отказа в выдаче"Уведомления о соответствии" не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, это согласование получить еще сложнее чем в Росрыболовстве.
Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с Культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком могут быть развалины церкви XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить по закону ничего нельзя. В таком случае согласования не получить.
Помимо вышеперечисленных зон, в которых можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство прямо и категорически запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство невозможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с попаданием в такую охранную зону.
Например, охранная зона газопровода, нефтепровода, электросетей, высоковольтных линий, железнодорожных путей, автомобильных дорог, санитарно-защитная зона предприятий, кладбищ, скотомогильников и т.д. Если рядом с земельным участком расположено что-то подобное, то надо очень внимательно отнестись к покупке такого участка и обязательно его проверить перед покупкой. Подробнее о проверке участка.
Купив участок без проверки, Вы рискуете оказаться в ситуации когда участок для строительства дома есть, а получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) нет возможности. Следовательно, любое строительство будет незаконным и построенный дом регистрации не подлежит даже по дачной амнистии. Еще и могут потребовать снести дом за свой счет.
Самые частые ошибки застройщиков
Далее я расскажу о наиболее часто встречающихся ошибках, которые допускают собственники при проектировании и строительстве дома и которые могут потом стать непреодолимым препятствием для оформления и регистрации дома.
Итак, Вы купили участок. Предположим, Вам повезло и участок не попадает ни в одну из 26 видов охранных зон, что сейчас бывает довольно редко, то есть Вам очень крупно повезло. Но дальше Вы легко можете сами испортить все свое везение и наделать ошибок при строительстве дома.
Самая распространенная ошибка частных застройщиков - не соблюдение 3-х метровых отступов от границ участка до стен дома. Уже сколько на эту тему написано-переписано и все равно встречаются собственники, которые делают круглые глаза и восклицают - а что надо было отступать 3 метра??? Да, надо было отступать 3 метра. А еще, надо было хотя бы посоветоваться с юристом по недвижимости перед тем как тратить миллионы на стройку.
Ошибка эта происходит из-за нежелания людей получать разрешение на строительство (уведомление о соответствии) перед началом строительства. Многие думают, что это не обязательно или что можно все "бумажки" оформить потом. Потом бывает сложно, а иногда бывает и совсем невозможно и даже дачная амнистия не поможет.
В чем еще польза Уведомления о строительстве
Когда Вы подаете Уведомление о планируемом строительстве, с указанием размеров проектируемого дома и его положения на участке, то администрация тщательно изучает, что и как Вы хотите построить на своем участке и если нарушений нет, выдает Вам "Уведомление о соответствии планируемого строительства", то есть разрешение на строительство, по-старому.
Если же Вы что-то нарушили в градостроительных нормах или правилах ПЗЗ, то Вы получаете отказ с указанием причин. Таким образом, Вы подстрахованы от ошибок из-за своей некомпетентности в этом вопросе. Если уведомление о планируемом строительстве готовит специалист, то он сразу Вам скажет, что так строить нельзя и подскажет как можно.
Дело в том, что в каждом поселении есть утвержденные правила ПЗЗ - правила землепользования и застройки, то есть, строгие регламенты, что и как можно строить на земельном участке, какого размера и с какими отступами от границ участка. Почти во всех ПЗЗ содержится норма об обязательном отступе от границ участка для жилого дома - 3 метра, для хозпостроек - 1 метр. Отступ от фасадной границы участка (там где дорога) для всех построек - 5 метров, исключение может быть только для гаража. Гараж воротами может стоять по границе участка, но это допускается не везде, надо смотреть ПЗЗ конкретно Вашего поселения.
При строительстве дома надо отступить от границ участка не менее 3-х метров от соседей, а от фасадной границы не менее 5 метров. И отступать надо именно от кадастровой границы участка, а не от забора, так как заборы очень часто стоят не по официальной границе, а со смещением. Если отступ не соблюден, могут быть проблемы при регистрации дома.
И такие правила действуют везде, во всех городских округах Московской области. Особым случаем выступает город Москва, там в ПЗЗ нет такого требования, но, мне кажется, что это скорее недоразумение, которое рано или поздно исправят. Так что, если у Вас дом в Новой Москве построен с нарушением отступов, надо скорее регистрировать его, пока не ввели обязательный отступ в 3 метра. Если же у Вас такой дом в Московской области, то узаконить его будет сложно даже по дачной амнистии.
А есть еще противопожарные нормы. Если вкратце, то между двумя каменными домами должно быть расстояние не менее 6 метров. Если один дом каменный, а другой деревянный, то не менее 10 метров. А если оба дома деревянные, то не менее 15 метров.
То есть, если у Вашего соседа уже построен деревянный дом, то Вы при расположении своего деревянного дома должны соблюсти не только отступ в 3 метра от границы участка, но и обеспечить отступ от его дома не менее 15 метров. Что бывает сделать практически невозможно, так как размер участка не позволяет. Пока власти не очень требовательно относятся к соблюдению противопожарных расстояний между домами, но это только пока.
Следующая ошибка - превышение максимально разрешенных параметров строительства. В градостроительном кодексе записано, что индивидуальный жилой дом может иметь высоту не более 20 метров и иметь надземных этажей не более чем три. То есть, можно еще иметь подземный этаж (подвал). Итого максимально получается: подвальный этаж, первый этаж, второй этаж, третий этаж. Мансарда считается за полноценный этаж. Поэтому если Вы строите дом в четыре надземных этажа, Вы его в стандартном порядке не узаконите.
Помимо количества этажей, в Московской области строго регламентируется процент застройки - как правило, не более 40% от площади участка. То есть, пятно застройки которое занимает на земле Ваш дом, не должно быть более 40% от всей площади участка.
В городе Москве очень жестко регламентируется коэффициент плотности застройки - почти везде 0,4, очень редко 0,5 - 0,6. Плотность застройки, это отношение суммарной габаритной площади всех надземных этажей к площади земельного участка. То есть, плотность застройки считается с учетом габаритных размеров всех надземных этажей, а не только первого, как в Московской области. Поэтому на одном и том же по размеру участке в Московской области можно построить гораздо больший по площади дом, чем в городе Москве.
Это я перечислил только самые основные ошибки застройщиков в Москве и Московской области. А есть еще много других правил, норм и ограничений при строительстве, не зная которых, люди строят дома, тратят миллионы, а потом не могут узаконить дом и попадают в разряд "самовольного строительства", со всеми вытекающими последствиями.
Вывод такой: разрешение на строительство индивидуального жилого дома - Уведомление о соответствии планируемого строительства - надо получать обязательно. И получать его желательно перед началом строительства, а не после. На дачную амнистию в таких вопросах рассчитывать нельзя. А еще перед покупкой участка его надо обязательно проверить на ограничения строительства.
Прочитать мою статью о двух процедурах регистрации построенного дома и какую из двух лучше выбрать, можно по этой ссылке.
Если у Вас нет времени или желания разбираться во всех нормах и правилах строительства, но Вы хотите сделать все по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию "Регистратор".
Мы проверим земельный участок перед покупкой, проведем при необходимости дополнительные согласования, получим разрешение на строительство (уведомление о соответствии) и после строительства зарегистрируем построенный дом без проблем и лишних затрат.
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением загородной недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Накопил большой опыт в этой сфере.
Чепурной Алексей , руководитель компании "Регистратор".
Компания "РЕГИСТРАТОР-ДОМ" - юридические услуги в сфере земли, недвижимости и строительства.
- Решение земельных вопросов и оформление загородной недвижимости: земельные участки, жилые дома и коммерческие объекты.
- Юридическая защита и сопровождение строительства на всех этапах: покупка участка - проектирование - строительство - оформление объекта.
- Более 20 лет опыта в сфере земли и недвижимости. Повышаем безопасность, экономим деньги, контролируем качество. Обращайтесь.
Сайт компании / Телеграмм / YouTube / Rutube / VK-Видео / Дзен / Вконтакте
Пишите в WhatsApp или звоните по телефону +7-995-656-80-89
Подписывайтесь на наш телеграмм-канал что бы быть в курсе новостей в сфере недвижимости: https://t.me/RegistratorDom
#земельныйучасток #покупкаучастка #земельныйюрист #оформлениедома