Зачем обязательно получать "необязательное" уведомление о соответствии?
Наши законодатели продлили дачную амнистию до 1 марта 2031 года и расширили ее действие на земельные участки для ижс и лпх. В этой статье разберем особенности дачной амнистии и стоит ли ей пользоваться для регистрации своего построенного дома.
Если Вы только собираетесь приступить к строительству своего дома, то наверняка Вас мучает вопрос: а надо ли получать разрешение на строительство дома (с августа 2018 года называется Уведомление о соответствии планируемого строительства) или не надо, ведь дачная амнистия вроде как все спишет?
Если Вы уже построили свой дом, то этот вопрос донимает Вас еще больше: как все таки лучше его регистрировать, через получение уведомлений о соответствии или по дачной амнистии? Многие люди не знают и не понимают отличия этих 2-х процедур, их плюсы и минусы.
Для начала немного истории
Первым в истории законодательным актом в данной сфере было распоряжение царя Алексея Михайловича (XVII в) «о недозволении домохозяйствам ставить хоромы близко к соседней меже и пристраивать к стене соседа печи и поварни» и «о сломке тех из построек, кои будут возведены несогласно с сими правилами».
Оказывается соблюдать при строительстве частных домов какие-то там правила требовал еще отец Петра I и грозил непослушным застройщикам сносом их незаконных построек. 14 сентября 1715 г его сын - Петр I издал указ «О смотрении, чтобы никто против указу и без чертежа архитекторского нигде не строился», применявшийся в Петербурге и в Москве.
С тех самых пор разрешение на строительство частного дома требовалось получать всегда, и при царском режиме, и при советской власти, и тем более сейчас, в эпоху повсеместного индивидуального жилищного строительства. И почти 300 лет без разрешения на строительство никто не мог строиться. Так было до 1 сентября 2006 года, когда президент Дмитрий Медведев подписал закон о "дачной амнистии".
Что такое дачная амнистия?
Согласно данному закону дома построенные на участках для ведения садоводства или дачного хозяйства могли быть оформлены без предъявления разрешения на строительство. Дома построенные на участках для индивидуального жилищного строительства (ижс) или для ведения личного подсобного хозяйства (лпх), должны были по прежнему иметь разрешение на строительство для регистрации.
Потом закон о дачной амнистии неоднократно изменялся и продлевался, а жилые дома регистрировались по двум разным процедурам. Дома на садовых и дачных участках регистрировались по упрощенной процедуре - дачной амнистии, а дома на участках для ижс и лпх регистрировались по стандартной процедуре - через получение разрешения на строительство.
Для чего государство придумало дачную амнистию понятно. В нашей стране очень много построенных, но не зарегистрированных домов. А значит собственники таких домов не платят за них налоги и не пополняют государственный бюджет. Вот и придумали упростить процедуру регистрации домов, чтобы подтолкнуть собственников к оформлению своей недвижимости и к уплате налогов, это пряник.
Но есть и кнут. В последние несколько лет государство целенаправленно и методично ведет работу по выявлению неучтенной загородной недвижимости и шлет письма собственникам земельных участков с требованием зарегистрировать свою недвижимость, а бывает присылает сразу и штрафные квитанции.
Что такое уведомление о соответствии?
В августе 2018 года были приняты очередные изменения в Градостроительный кодекс РФ и разрешение на строительство индивидуального жилого дома отменили, но ввели вместо него другой документ: “Уведомление о соответствии планируемого строительства или реконструкции объекта ижс" (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). А бывшее разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию заменили на "Уведомление о соответствии оконченного строительства объекта ижс требованиям законодательства".
То есть разрешение как бы отменили, по крайней мере так сообщили во всех сми, но тут же ввели вместо него другую разрешительную бумагу - Уведомление о соответствии планируемого строительства.
Добавили путаницы
Ко всему прочему, в конце 2020 года, в очередной раз продлили дачную амнистию, а заодно расширили ее действие на земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Но уведомление о соответствии строительства (по сути разрешение на строительство) никто не отменил, то есть, уведомительный порядок регистрации дома (по сути разрешительный) продолжает работать в прежнем режиме.
Из-за наличия двух параллельных процедур регистрации частного дома и из-за смены названия с "разрешения" на "уведомление" возникла большая путаница не только в умах частных застройщиков, но и в головах некоторых чиновников, люди окончательно запутались, что надо получать, что не надо, что обязательно оформлять, а что нет.
Итак, что мы имеем:
На сегодняшний день (20 февраля 2024 года), в нашей стране одновременно работают 2 процедуры регистрации построенного дома и действуют эти 2 процедуры на все виды земельных участков (садовые, дачные, ижс, лпх). Таким образом, Вы можете сами выбирать по какой процедуре регистрировать свой построенный дом:
1) Уведомительный порядок - через получение Уведомления о соответствии планируемого строительства (быв. Разрешение на строительство) и получение Уведомления о соответствии оконченного строительства (быв. Разрешение на ввод в эксплуатацию);
2) Упрощенный порядок - "дачная амнистия", без получения уведомлений о соответствии в местной администрации, нужен только технический план дома и декларация об объекте, которые подаются сразу в Росреестр минуя администрацию.
Так какой порядок регистрации дома лучше?
Дачная амнистия действительно позволяет зарегистрировать построенный дом немного быстрее и проще, но только в том случае, если дом не нарушает никаких градостроительных норм и правил и не попадает ни в какие охранные зоны. Проблема в том, что узнать наверняка об отсутствии нарушений при строительстве и охранных зон на участке можно только направив в местную администрацию “Уведомление о планируемом строительстве” и получив в ответ от администрации "Уведомление о соответствии планируемого строительства".
Получение Уведомления о соответствии необходимо, если Вы хотите после окончания строительства зарегистрировать свой дом без проблем и неприятных сюрпризов. На "дачную амнистию", лучше не рассчитывать, так как по ней не получиться оформить дом, построенный с нарушениями правил землепользования и застройки или находящийся в какой-либо охранной зоне.
Если Вы при строительстве нарушили градостроительные нормы или правила землепользования и застройки, например, превысили разрешенную плотность застройки участка или Ваш участок попадает в охранную зону, например, в зону охраны газопровода, то Ваш построенный дом могут никогда не оформить, а в самом плохом случае, могут еще и потребовать снести за свой счет. Гарантией от такого исхода может быть только полученное в администрации “Уведомление о соответствии планируемого строительства”.
По своему многолетнему опыту могу сказать так: если Вы только планируете или только приступили к строительству дома, однозначно и безусловно необходимо получить "Уведомление о соответствии планируемого строительства", чтобы быть уверенным в том, что Вы ничего не нарушаете и не попадаете ни в какие охранные зоны, что дом строится законно и проблем с его регистрацией в будущем не будет.
Если Вы уже построили дом, то все равно, лучше оформлять его через получение уведомлений о соответствии, так как дом у которого нет разрешительных документов, даже при наличии регистрации в Росреестре, может в будущем легко быть признан незаконной постройкой подлежащей сносу. Факт регистрации дома по дачной амнистии не освобождает от ответственности застройщика и не защищает дом от сноса в случае каких-либо нарушений, судебных споров с соседями или претензий третьих лиц.
Уведомление о соответствии планируемого строительства требуется не только при регистрации дома:
1) При продаже дома, если покупатель будет ипотечник, банк не одобрит ему кредит на дом зарегистрированный по амнистии, так как нет уведомлений о соответствии и нет подтверждения законности его строительства.
2) Если Вы захотите получить налоговый вычет на строительство своего дома, налоговая инспекция потребует с Вас уведомление о соответствии.
3) Если Вы решите использовать материнский капитал для строительства своего дома, пенсионный фонд потребует с Вас уведомление о соответствии.
4) К тому же, в последнее время участились случаи изъятия земельных участков под государственные нужды и под комплексное развитие территории, например, под строительство дорог и школ или под прокладку магистральных газопроводов и высоковольтных линий. В случае изъятия участка, собственники чьи дома были зарегистрированы через получение уведомлений о соответствии получат компенсацию от государства в размере кадастровой стоимости дома. Собственникам чьи дома были оформлены по дачной амнистии придется побегать по инстанциям, доказывая что дом построен законно и за него тоже положена компенсация. Собственники же никак не оформленных домов не получат вообще никакой компенсации.
Вот и получается, что собственнику дома для юридической защиты своей недвижимости без "Уведомлений о соответствии" никак нельзя. А дачная амнистия придумана для оплаты налогов.
Поэтому я всем настоятельно рекомендую регистрировать свой дом только через уведомительную процедуру и получение всех Уведомлений о соответствии. А Дачной амнистией пользоваться только в крайнем случае, как запасным вариантом, когда из-за каких-то нарушений администрация не дает Вам Уведомление о соответствии.
Если у Вас нет времени или желания разбираться во всех нормах и правилах строительства, но Вы хотите сделать все по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию "Регистратор".
Мы проверим земельный участок перед покупкой, проведем при необходимости дополнительные согласования, получим разрешение на строительство дома и после его строительства зарегистрируем построенный дом без проблем и лишних затрат, сделаем все под ключ.
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением загородной недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Подписывайтесь на мой канал Яндекс-Дзен, если было интересно, ставьте лайки.
Чепурной Алексей , руководитель компании "Регистратор".
Компания "РЕГИСТРАТОР-ДОМ" - юридические услуги в сфере земли, недвижимости и строительства.
- Решение земельных вопросов и оформление загородной недвижимости: земельные участки, жилые дома и коммерческие объекты.
- Юридическая защита и сопровождение строительства на всех этапах: покупка участка - проектирование - строительство - оформление объекта.
- Более 20 лет опыта в сфере земли и недвижимости. Повышаем безопасность, экономим деньги, контролируем качество. Обращайтесь.
Сайт компании / Телеграмм / YouTube / Rutube / VK-Видео / Дзен / Вконтакте
Пишите в WhatsApp или звоните по телефону +7-995-656-80-89
Подписывайтесь на наш телеграмм-канал что бы быть в курсе новостей в сфере недвижимости: https://t.me/RegistratorDom
#земельныйучасток #покупкаучастка #земельныйюрист #оформлениедома