Для начала уточню позицию брокера при покупке или продаже недвижимости — в первую очередь, брокер находится на стороне сделки. Это означает то, что хотя агентство или частный брокер представляют интересы своего клиента, но для того, чтобы сделка была правомерной и в принципе состоялась, должны быть соблюдены интересы обеих сторон. Перевес в защите интересов одной из сторон в будущем может обернуться проблемами, вплоть до аннулирования сделки, что, понятно, не нужно ни агентству, ни сторонам.
Поэтому важнейший этап — это тщательная юридическая проверка и собственника объекта, и покупателя, и самой недвижимости. Ещё раз повторюсь, какую бы из сторон ни представлял брокер, здесь как у врача: сокрытие информации или халатное отношение в вопросе её проверки может грозить «смертью пациента», а в нашем случае — расторжением сделки или, как минимум, дорогостоящими ошибками.
А далее досконально пройдёмся по всем пунктам проверки, ни один из этапов которой нельзя упустить, чтобы соблюсти баланс интересов сторон и совершить правомерную сделку.
Проверка объекта недвижимости и необходимые документы:
1. Свидетельство о государственной регистрации права.
Данный документ может отсутствовать у собственника недвижимости, если владение объектом было оформлено после 15 июля 2016 года, когда свидетельство официально перестали выдавать. Поэтому если свидетельство было получено раньше этой даты, оно есть в наличии, если после — этот пункт в проверке исключается.
2. Ряд обязательных сверок по выписке из ЕГРН:
— сравнить фактические паспортные данные владельца объекта и адрес недвижимости с данными в выписке;
— проверить наличие/отсутствие обременений и/или судебных споров в отношении данной недвижимости;
— установить нет ли запрета на предоставление документов для продажи квартиры не лично собственником квартиры.
3. Выписка из ЕГРН о переходе прав на недвижимость (или историческая выписка).
По этому документу нужно проверить:
— не было ли частой продажи объекта в короткие сроки;
— срок исковой давности (сколько лет прошло с последней сделки по объекту);
— был ли объект передан по наследству и есть ли возможность обращения других наследников.
4. Архивная справка по объекту недвижимости.
Этот документ нужно заказать через МФЦ, если в выписке из ЕГРН нет данных о собственниках недвижимости. В архиве находятся все данные до 1998-го — года, когда по законодательству начал вестись реестр недвижимости. Справка выдаётся только собственнику или лицу, действующему по доверенности.
5. Договор купли-продажи недвижимости или иной документ, подтверждающий переход права собственности (договор мены, договор дарения, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т. д.).
В случае подписания договора купли-продажи по доверенности, необходимо проверить действительно ли эта доверенность выдавалась и не отменялась. Это можно сделать через сервис проверки доверенностей.
6. Документ, подтверждающий оплату нынешнего собственника за объект (расписка, банковские чеки, квитанции и т. п.).
7. Выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах на данный момент и архивная выписка обо всех лицах, ранее зарегистрированных в квартире и временно выписанных.
8. Справка о задолженности по коммунальным платежам.
9. Технический паспорт БТИ.
По паспорту проверяется осуществлялись ли на объекте перепланировки и узаконены ли они.
10. Проверить включена ли приобретаемая недвижимость в следующие перечни:
— в список домов, подлежащих реновации (сносу) по Постановлению Правительства Москвы № 497-ПП от 01.08.2017 года;
— в список самовольных построек по Постановлению Правительства Москвы от 08.12.2015 г. № 829-ПП;
— в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Проверка продавца недвижимости и необходимые документы:
1. Проверить паспорт продавца недвижимости:
— на действительность через сервис на сайте МВД по серии и номеру паспорта;
— на достижение определённого возраста (20 лет, 45 лет, далее бессрочно).
2. Запросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансеров.
3. Выяснить приобреталась ли данная недвижимость с привлечением материнского капитала, если у продавца есть дети.
Проверяется не только привлечение маткапитала, но и его неиспользование в покупке объекта, чтобы исключить риск не выделения доли детям в квартире и признания впоследствии сделки недействительной. Для получения этой информации продавец (лицо, имеющее право на получение маткапитала) должен запросить справку из Пенсионного фонда о наличии на его счёте материнского капитала или его использовании на определённые цели.
4. Запросить нотариальное согласие супруги(га) на продажу недвижимости, если она приобреталась продавцом в браке.
Если недвижимость приобреталась не в браке, продавец тоже должен получить соответствующее нотариальное заявление.
5. Проверить покупателя на предмет исполнительного производства в отношении должника через сервис на сайте Федеральной службы служебных приставов.
6. Проверить продавца на банкротство должника через сервис сайте издательского дома «Коммерсантъ».
7. Проверить продавца на факт участия в гражданских спорах на сайте Мосгорсуда.
8. Проверить продавца на наличие дел о банкротстве на сайте Арбитражного суда.
Если собственник недвижимости является Индивидуальным предпринимателем, там же можно посмотреть информацию о его участии в иных судебных процессах.
Проверка покупателя и необходимые документы:
1. Проверить паспорт покупателя недвижимости:
— на действительность через сервис на сайте МВД по серии и номеру паспорта;
— на достижение определённого возраста (20 лет, 45 лет, далее бессрочно).
2.Проверить продавца на банкротство должника через сервис сайте издательского дома «Коммерсантъ».
Отдельно стоит сказать о юристах, сопровождающих проверку объекта и процесс его покупки/продажи. Юристы по недвижимости — это узкая специализация, со своими нюансами, требующая, помимо знания законодательства, многолетней практики и большого количества совершённых сделок. И по моему опыту нет ничего хуже, чем делегирование клиентом на сделку своего юриста, например, сопровождающего его бизнес.
В нашей сфере очень много своих особенностей, которые познаются только на практике и от которых напрямую зависит выход на компромиссное для обеих сторон решение. И сторонний специалист с другой специализацией обычно либо вообще не обладает соответствующими знаниями, либо имеет небольшой практический опыт «по теме». И тут большая удача, если его опыт совпадёт с особенностями именно этой сделки. Но стоит ли рисковать, когда на кону ошибки с такой высокой ценой?
Как юридически проверить агентство недвижимости
Анастасия Могилатова
Управляющий собственник Welhome
Я в социальных сетях — Telegram