Обеспечение надлежащего состояния территорий и объектов совместного пользования в многоквартирном доме (далее - МКД) может выполняться как непосредственно владельцами квартир и нежилых площадей, так и сторонними организациями. Конкретный подход к выполнению этих задач зависит от выбранного жителями способа руководства домом. Стандартный набор работ, условия их проведения и источники финансирования, как правило, утверждаются в ходе общего собрания собственников.
Правовая основа здесь закреплена в Гражданском кодексе: владельцам квартир и машино-мест принадлежит доля в праве на коллективное имущество дома (п. 2 ст. 287.4, п. 1 ст. 287.5, п. 1 ст. 290 ГК РФ; ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Что именно относится к местам общего пользования?
Законодательство относит к совместной собственности жильцов следующие объекты (п. п. 2, 3 ст. 287.5, п. 2 ст. 287.6, п. 1 ст. 290 ГК РФ; ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491):
- Внутридомовые зоны, не входящие в состав квартир и служащие для доступа к нескольким помещениям. Сюда входят лестничные клетки и марши, шахты лифтов, общие коридоры, помещения для колясок, технические этажи, чердачные помещения и подвалы.
- Площади, не находящиеся в индивидуальной собственности и используемые для бытовых и социальных нужд жителей, включая общие места для стоянки автомобилей (машино-места), не принадлежащие конкретным лицам.
- Участок земли под зданием с зелеными насаждениями и элементами благоустройства, а также иные объекты на этой территории, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома.
Кто отвечает за содержание этих территорий?
Владельцы помещений имеют право как лично заниматься уходом за общим имуществом, так и нанимать для этого подрядчиков (п. 12 Правил N 491). Выбор конкретного ответственного лица определяется моделью управления домом. Согласно п. п. 12, 16 Правил N 491 и п. 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, это могут быть:
- Управляющая компания (как профессиональный участник рынка).
- Товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК, ЖСК) или иной аналогичный кооператив.
- Фирма-застройщик (до момента передачи квартир новым владельцам по акту, начиная с даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию).
- Лицо, которое первым приняло помещения от застройщика после ввода дома в строй.
- Любые сторонние компании или частные лица, с которыми оформлен договор на техническое обслуживание и ремонт общего имущества.
- Специализированные подрядные организации - в части технического надзора за сложным оборудованием, таким как лифты и противопожарные системы.
Каков порядок и регламент работ?
В стандартной ситуации уход за общими зонами предполагает выполнение следующего перечня мероприятий (п. 11 Правил N 491):
- Плановые и внеплановые осмотры для контроля технического состояния, соответствия нормам и выявления угроз для безопасности людей.
- Обеспечение нормативного температурно-влажностного режима. Это подразумевает, в частности, круглогодичное проветривание подвалов и техподполий (через продухи, если они предусмотрены конструкцией).
- Проведение клининговых работ (влажная и сухая уборка) в подъездах и иных общих помещениях, а также очистка придомовой территории.
- Соблюдение и реализация мер противопожарной безопасности, предписанных российским законодательством.
- Уход за зелеными насаждениями и малыми архитектурными формами, а также за другими объектами благоустройства, расположенными на общем земельном участке.
- Проведение текущего и капитального ремонта.
Полный список услуг, периодичность их оказания и объем финансирования в стандартном порядке утверждаются жильцами на общем собрании собственников МКД (п. 17 Правил N 491). Частота проведения работ базируется на действующих нормативах, однако собрание жильцов правомочно утвердить более частые интервалы, если это необходимо (п. 5 Правил N 290).
Что касается ремонтных работ (как текущих, так и капитальных), то они производятся исключительно на основании решения, принятого на общем собрании владельцев помещений в МКД (п. п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ; п. п. 18, 21 Правил N 491).
Важно подчеркнуть, что финансовое бремя по содержанию общей долевой собственности несут именно собственники квартир и нежилых помещений в данном доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
Вам может быть интересно:
Ремонт фасада в многоквартирном доме
Избрание и переизбрание руководителя ТСЖ
Членство в ТСЖ и процедура выхода
Как управлять многоквартирным домом? ТСЖ или Управляющая компания?
Способы управления многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом силами жильцов
Управление МКД через управляющую компанию
Текущий ремонт в многоквартирном доме: гид для собственников
Как сменить управляющую компанию?
Преимущества ТСЖ при управлении МКД
Подписывайтесь! Сохраняйте! Ставьте 👍