Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется специализированными структурами. В роли такой структуры выступает управляющая компания, представляющая собой субъект предпринимательской деятельности. Ее функционирование возможно исключительно при наличии лицензии, дающей право на оказание соответствующих услуг. Законодательство устанавливает императивное требование: для каждого конкретного многоквартирного дома функции управления может реализовывать лишь одна управляющая компания (ч. 1.3, 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Процедура выбора способа управления домом предполагает не только принятие соответствующего решения на общем собрании владельцев помещений. Собственникам необходимо также определиться с конкретной компанией-управителем. Параллельно с выбором кандидатуры требуется достичь с ней договоренностей относительно условий будущего договора и утвердить размер платы, взимаемой за содержание имущества и проведение ремонтных работ.
Когда решение о выборе управляющей компании принято общим собранием, договорные отношения оформляются индивидуально с каждым владельцем помещения. Условия такого договора должны строго соответствовать параметрам, одобренным на собрании. Согласно условиям заключаемого соглашения, управляющая компания берет на себя ряд обязательств. В течение оговоренного периода времени за установленную плату она должна обеспечивать предоставление услуг и выполнение работ, необходимых для поддержания общего имущества дома в надлежащем состоянии и его ремонта. В ее обязанности также входит снабжение коммунальными ресурсами как самих собственников, так и иных лиц, правомерно использующих помещения. Помимо этого, компания обязана вести иную деятельность, направленную на эффективное достижение целей управления домом (п. п. 4, 4.7 ч. 2 ст. 44, ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).
Стандартный срок действия договора управления многоквартирным домом имеет законодательно очерченные границы: минимальный период составляет один год, а максимальный не может превышать пяти лет. При этом за владельцами помещений сохраняется право на досрочное расторжение соглашения, однако только по причинам, которые предусматриваются нормами гражданского права (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).
Существуют ситуации, когда собственники по каким-либо причинам не смогли выбрать способ управления либо не реализовали принятое решение, в том числе не утвердили кандидатуру управляющей организации. В подобных случаях вступает в действие особый порядок: функции управления на временной основе (максимальный срок — один год) переходят к компании, назначаемой решением уполномоченного органа власти. Это может быть орган местного самоуправления или региональный орган госвласти. Договор управления с такой компанией автоматически считается вступившим в силу с даты принятия данного решения. Уполномоченный орган обязан в пятидневный срок проинформировать собственников о своем решении, направив им уведомление, где также должны быть изложены условия заключенного договора и порядок его прекращения (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 N 1616).
Жилищное законодательство наделяет собственников правом на односторонний отказ от исполнения договора с управляющей компанией. Для реализации этого права необходимо решение общего собрания. По общему правилу, инициировать такой отказ можно не ранее чем через год с момента подписания договора. Однако из этого правила есть исключения. Если управляющая компания систематически не выполняет условия соглашения либо собственники принимают решение полностью сменить способ управления домом, отказаться от услуг компании можно и до истечения годичного срока. В обоих случаях владельцы помещений, помимо расторжения договора, вправе на том же собрании выбрать новую управляющую организацию или определиться с иным способом управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Говоря о недостатках рассматриваемого способа управления домом, эксперты отмечают, в частности, сложность осуществления собственниками прямого контроля. У жильцов зачастую отсутствуют действенные механизмы, позволяющие напрямую отслеживать качество и конечные результаты работ или услуг, предоставленных управляющей компанией.
Вам может быть интересно:
Права, обязанности и ответственность владельца коммерческой недвижимости
Кому принадлежат места общего пользования в здании и кто оплачивает их содержание?
Ремонт фасада в многоквартирном доме
Избрание и переизбрание руководителя ТСЖ
Членство в ТСЖ и процедура выхода
Как управлять многоквартирным домом? ТСЖ или Управляющая компания?
Как сменить управляющую компанию?
Преимущества ТСЖ при управлении МКД
Подписывайтесь! Сохраняйте! Ставьте 👍
Автор Антон Пыхтеев