Восстановление и обновление фасадных конструкций многоквартирного дома (МКД) может осуществляться в трех основных направлениях: в ходе капитального ремонта, при проведении текущих ремонтных мероприятий, а также в рамках обязательных процедур по поддержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии.
Условия и виды работ при ремонте фасада МКД
Ремонт фасада многоквартирного дома включен в список услуг, относящихся к капитальному ремонту общедомового имущества. Финансирование данных работ производится из средств, аккумулированных в фонде капитального ремонта. Данное положение закреплено в части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ.
Конкретный перечень услуг и работ формируется на уровне субъекта Российской Федерации. Региональные власти издают соответствующие нормативные акты, которые опираются на утвержденные федеральные методические рекомендации. Правовым основанием здесь служат часть 1.1 статьи 166 ЖК РФ, пункты 2 и 3 Методических рекомендаций (утверждены Приказом Минстроя России № 1159/пр от 29.12.2022), а также региональные перечни, например, утвержденный Постановлением Правительства МО № 536-ПП от 18.07.2023.
Согласно пункту 2 Приложения к упомянутым Методическим рекомендациям № 1159/пр, в комплекс работ по капитальному ремонту фасада включаются следующие операции:
- Проведение демонтажных и монтажных работ, а также восстановление (в том числе усиление) несущих способностей наружных стен, включая штукатурный слой, облицовочную плитку и декоративные архитектурные элементы.
- Окрашивание фасадных поверхностей, оконных рам и откосов.
- Демонтаж, монтаж и ремонт герметизации горизонтальных и вертикальных швов (гермошвов) в крупноблочных и крупнопанельных строениях.
- Замена оконных и балконных заполнений, относящихся к общему имуществу, оконных перемычек, а также окон, расположенных в местах общего пользования.
- Демонтаж, монтаж, восстановление или полная замена ограждающих и несущих элементов открытых балконов и лоджий, сопровождающиеся восстановлением гидроизоляционного слоя.
- Замена дверных блоков при входе в подъезды, а также демонтаж, монтаж, восстановление, замена или устройство новых козырьков над подъездными группами.
Следует учитывать, что региональные власти могут расширить базовый перечень работ по капитальному ремонту. Например, в соответствии с частью 2 статьи 166 ЖК РФ, пунктом 1 Постановления Правительства МО № 158/8 от 14.03.2017 и пунктом 5 Методических рекомендаций № 1159/пр, в него может быть включено дополнительное утепление фасада.
Помимо капитального, ремонтные и покрасочные работы на фасаде могут проводиться и в рамках текущего ремонта. Это предусмотрено пунктом 2 Приложения № 7 к Правилам, введенным в действие Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003.
Кроме того, обязанность по поддержанию фасада в исправном состоянии лежит на лицах, управляющих домом. В рамках договорных обязательств по содержанию общедомового имущества (управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК, наемные подрядчики или застройщик) они должны обеспечивать его сохранность, руководствуясь пунктом 16 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006.
Согласно пункту 9 Минимального перечня услуг и работ (утвержден Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013), эти обязанности в общем случае включают: ремонт или замену поврежденных элементов крылец и козырьков над входами, восстановление герметичности притворов входных дверей, а также проведение необходимых восстановительных работ при обнаружении дефектов.
Организация и проведение ремонтных работ
Решение о проведении капитального ремонта фасада принимается на общем собрании собственников помещений. Инициатором выступает управляющая домом организация либо региональный оператор (в случае, если средства фонда капремонта находятся на его счете). Собственники рассматривают поступившее предложение, что регламентируется частями 1, 3, 4 статьи 189 ЖК РФ и подтверждается пунктом 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022.
Что касается текущего ремонта фасада, то он также, как правило, требует решения общего собрания жильцов. На этом собрании, согласно пунктам 17 и 18 Правил № 491, собственники должны утвердить список необходимых работ и услуг, условия их выполнения и объем финансирования.
Законодательство предоставляет собственникам помещений право самостоятельного выполнения ремонтных работ общедомового имущества или привлечения сторонних специалистов. Выбор конкретного способа зависит от принятой в доме модели управления (пункт 12 Правил № 491).
Исполнители работ по содержанию фасада определяются в зависимости от способа управления домом. В соответствии со статьями 110, 135, 162, 164 ЖК РФ и пунктом 16 Правил № 491, эту функцию могут выполнять:
- Управляющая компания, действующая на основании договора управления.
- Подрядные организации, с которыми собственники заключили отдельный договор на содержание и ремонт общего имущества.
- Товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные (ЖК) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они работают на основе членства жильцов либо на основании договора о содержании и ремонте, заключенного с собственниками, не являющимися членами кооператива.
Вам может быть интересно:
Избрание и переизбрание руководителя ТСЖ
Членство в ТСЖ и процедура выхода
Как управлять многоквартирным домом? ТСЖ или Управляющая компания?
Уход за общедомовым имуществом в МКД
Управление многоквартирным домом силами жильцов
Управление МКД через управляющую компанию
Текущий ремонт в многоквартирном доме: гид для собственников
Как сменить управляющую компанию?
Преимущества ТСЖ при управлении МКД
Подписывайтесь! Сохраняйте! Ставьте 👍