Жильцы многоквартирного дома имеют полное право отказаться от услуг текущей управляющей организации (УК) и перейти под крыло другой компании. Однако законодательство устанавливает определенные временные рамки для такого решения: расторгнуть договор с действующей УК досрочно в одностороннем порядке разрешено не раньше, чем через год с момента его подписания. Из этого правила есть исключения — серьезные нарушения условий договора со стороны управляющей компании или кардинальная смена способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). В таких ситуациях инициировать расторжение можно и ранее указанного срока.
Если же год прошел, и вы решили сменить УК, например, на более добросовестную или выгодную, действовать нужно последовательно. Ниже представлен алгоритм действий.
Этап 1. Организуйте и проведите общее собрание собственников
Первый и ключевой шаг — это собрание всех владельцев квартир. В повестку дня обязательно должны быть включены два главных вопроса: официальное прекращение сотрудничества со старой УК и утверждение кандидатуры новой компании.
Важно помнить, что решение о выборе новой организации будет считаться легитимным, если за него проголосует более половины от общего числа голосов собственников помещений. Кворум считается от общей площади дома, а не от количества пришедших на собрание людей (ч. 1, п. 4.7 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Этап 2. Официально уведомите всех заинтересованных лиц о своем решении
После того как протокол собрания оформлен, необходимо официально проинформировать о смене УК как саму старую компанию, так и контролирующие органы. На это закон отводит пять рабочих дней. К уведомлению нужно приложить копию решения собрания. Документы направляются в адрес прежней управляющей организации, а также в орган государственного жилищного надзора (или муниципального жилищного контроля) (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416).
В самом уведомлении обязательно следует указать, какая именно компания выбрана новой, и её юридический адрес. Сегодня это уведомление можно отправить и через государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) (п. 18 Правил).
С этого момента договор с прежней УК считается расторгнутым. Моментом прекращения договора является дата получения уведомления старой компанией, если иные условия не прописаны в самом договоре (п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
После прекращения договора у бывшей управляющей компании есть всего три рабочих дня, чтобы передать все дела. В этот перечень входит техническая документация на дом, ключи от мест общего пользования, коды доступа к инженерному оборудованию и все технические средства, необходимые для эксплуатации здания (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил).
Этап 3. Оформите договорные отношения с новой управляющей компанией
Финальный шаг - заключение договора управления с новой организацией. Он заключается с каждым собственником помещения отдельно, но строго на тех условиях, которые были одобрены на общем собрании.
Договор может быть составлен как в классическом бумажном виде, так и в электронном формате через систему ГИС ЖКХ. Важно отметить, что факт заключения договора не зависит от того, подписал ли его каждый отдельный собственник. Если решение принято большинством голосов (более 50%), то собственники, голосовавшие «за», выступают единой стороной договора. Остальные жильцы автоматически попадают под его действие (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 08.04.2021 N 14201-СИ/02).
Стандартный срок действия такого договора — от одного года до пяти лет. Впрочем, в дальнейшем собственники могут его изменить или вовсе расторгнуть, если на то будут веские причины, предусмотренные гражданским законодательством (п. 1 ч. 5, ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Вам может быть интересно:
Права, обязанности и ответственность владельца коммерческой недвижимости
Кому принадлежат места общего пользования в здании и кто оплачивает их содержание?
Ремонт фасада в многоквартирном доме
Избрание и переизбрание руководителя ТСЖ
Членство в ТСЖ и процедура выхода
Как управлять многоквартирным домом? ТСЖ или Управляющая компания?
Преимущества ТСЖ при управлении МКД
Подписывайтесь! Сохраняйте! Ставьте 👍