Поддержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии требует регулярного проведения ремонтных работ. Действующее законодательство разделяет понятия капитального и текущего ремонта. Последний направлен на оперативное поддержание эксплуатационных качеств здания и его систем. В этой статье подробно рассмотрено, что входит в понятие текущего ремонта, кто принимает решение о его проведении и как финансируются эти мероприятия.
Суть и разновидности текущего ремонта
Под текущим ремонтом понимается комплекс мер, направленных на восстановление работоспособности конструктивных элементов, внутреннего оборудования и инженерных коммуникаций дома. Цель таких работ — устранение возникших неисправностей и поддержание объекта в пригодном для эксплуатации состоянии. Это касается ремонта фасадов, кровли, систем отопления, мусоропроводов и прочего общедомового имущества (согласно разделу 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003, а также п. 2.6 Регламента, утв. Распоряжением ДЖКХ г. Москвы № 01-01-14-155/21 от 08.07.2021).
В практике обслуживания жилого фонда принято выделять два основных типа текущего ремонта (в соответствии с п. 5.2 – 5.4 и п. 2 Приложения 3 к Регламенту № 01-01-14-155/21):
- Планово-предупредительный ремонт. Является базовым видом обслуживания. Он осуществляется с определенной периодичностью, которая устанавливается с учетом фактического технического состояния здания, его конструкций и инженерных сетей. Важно отметить, что в рамках этого вида могут выполняться и некоторые работы капитального характера, если их перенос до следующего планового капремонта невозможен по техническим причинам.
- Внеплановый (непредвиденный) ремонт. Данный тип работ носит срочный характер и производится в промежутках между плановыми ремонтами. Его задача — ликвидировать внезапные повреждения и дефекты, выявленные в ходе эксплуатации или обнаруженные при очередном осмотре дома.
Кто инициирует и утверждает ремонт?
Ключевым органом, принимающим решение о проведении текущего ремонта общедомового имущества, является общее собрание владельцев квартир. Для утверждения такого решения необходимо, чтобы за него проголосовало большинство участников собрания (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Собственники также могут делегировать полномочия по принятию оперативных решений о ремонте совету многоквартирного дома. Для этого на собрании должно быть отдано более 50% голосов от общего числа собственников (п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006).
В повестку собрания обязательно включается вопрос об утверждении перечня необходимых работ. Этот список должен быть предварительно согласован с организацией, которая управляет домом (Письмо Минстроя России № 3571-ОГ/00 от 18.02.2026). При этом закон допускает два подхода: можно каждый раз проводить собрание перед очередным ремонтом или же утвердить долгосрочный график работ, например, на год вперед (разъяснения из Письма Минстроя России № 3571-ОГ/00).
Кто отвечает за проведение работ?
Обязанность по обеспечению ремонта возлагается на собственников, которые могут выполнять его самостоятельно или привлекать сторонних подрядчиков. Конкретный механизм реализации зависит от выбранного способа управления домом (п. 12 Правил № 491).
Ответственность за надлежащее содержание имущества, включая текущий ремонт, распределяется следующим образом (пп. «з» п. 11, п. 16 Правил № 491):
- При управлении управляющей компанией (УК): собственники заключают с УК соответствующий договор.
- При непосредственном управлении: жильцы самостоятельно заключают договоры на обслуживание и ремонт с подрядными организациями.
- При управлении ТСЖ или кооперативом: члены этих организаций участвуют в ремонте через членские взносы, а собственники, не вступившие в ТСЖ, оплачивают услуги по отдельным договорам с товариществом.
- Для новых домов: до момента передачи помещений новым владельцам ответственность за ремонт несет застройщик (самостоятельно или через управляющую компанию). После передачи первой квартиры управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления по конкурсу, а новый собственник обязан заключить с ней договор.
ТСЖ и кооперативы имеют право выполнять ремонтные работы собственными силами либо нанимать для этого специализированные компании (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). Если дом обслуживает управляющая организация, в договоре с ней должен быть четко прописан перечень услуг и работ по ремонту, а также условия изменения этого перечня и стоимость (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ). При этом УК, ТСЖ или кооператив обязаны неукоснительно соблюдать установленные нормативы по обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Финансирование ремонтных работ
Все расходы на текущий ремонт несут собственники помещений. Размер платы за ремонт утверждается на общем собрании и включается в структуру ежемесячной платы за содержание жилья. Сумма взносов для каждого собственника рассчитывается пропорционально его доле в общедомовом имуществе (ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил № 491; Письмо Минстроя № 3571-ОГ/00).
Способ внесения средств зависит от формы управления:
- При управлении УК или непосредственном способе - вносится плата за содержание жилого помещения.
- В ТСЖ или кооперативе - члены организации платят обязательные взносы, а прочие собственники - плату по договору с ТСЖ (ч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).
Приемка выполненных работ
Завершающим этапом является подписание акта о приемке выполненных работ. Если для ремонта привлекались сторонние организации, то принимать работу должен уполномоченный представитель собственников. Право подписи акта выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и текущему ремонту предоставляется лицу, наделенному такими полномочиями решением общего собрания (п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013; Приказ Минстроя РФ № 761/пр от 26.10.2015).
Вам может быть интересно:
Права, обязанности и ответственность владельца коммерческой недвижимости
Кому принадлежат места общего пользования в здании и кто оплачивает их содержание?
Ремонт фасада в многоквартирном доме
Избрание и переизбрание руководителя ТСЖ
Членство в ТСЖ и процедура выхода
Как управлять многоквартирным домом? ТСЖ или Управляющая компания?
Как сменить управляющую компанию?
Преимущества ТСЖ при управлении МКД
Подписывайтесь! Сохраняйте! Ставьте 👍