Собственник нежилого объекта наделен классической триадой правомочий: ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Основная обязанность, возложенная на него законом, - поддержание помещения в надлежащем состоянии, что подразумевает своевременную оплату коммунальных ресурсов и обеспечение безопасности объекта. Игнорирование этих требований влечет за собой риски привлечения к административной либо гражданско-правовой ответственности. В частности, если по вине владельца произойдет возгорание, нанесенный соседям ущерб будет взыскан именно с него.
Конкретный объем прав и обязательств варьируется в зависимости от местонахождения объекта: в многоквартирном доме (МКД) или в отдельно стоящем нежилом строении. К примеру, собственникам в МКД не начисляется земельный налог за участок под домом.
1. Правомочия владельца нежилого объекта
Любой собственник обладает правами по владению, использованию и распоряжению своей недвижимостью. Помимо этого, ему полагается компенсационная выплата в случае изъятия земли под зданием для государственных или муниципальных нужд.
Объем правомочий также дифференцируется в зависимости от типа строения, где расположена недвижимость.
Для помещений в многоквартирном доме:
Владелец коммерческих метров обладает практически тем же объемом прав, что и собственники квартир. Ему доступно:
• Использование общедомового имущества (лестничные клетки, лифтовое хозяйство и пр.). Однако единоличное распоряжение этим имуществом, например, монтаж личного оборудования на стенах дома, допускается только с согласия остальных совладельцев.
• Реализация прав потребителя коммунальных услуг, включая инициирование проверок их качества.
• Голосование на общих собраниях жильцов, в том числе по вопросам выбора управляющей компании или утверждения размера взносов.
Для объектов в нежилом здании:
Владелец вправе:
• В предусмотренных Земельным кодексом случаях выкупить или взять в аренду государственный/муниципальный земельный участок под строением без проведения конкурсных процедур.
• Наравне с другими собственниками помещений в здании (например, в гаражном комплексе) владеть и пользоваться общим имуществом, а также в определенных рамках распоряжаться им.
2. Обязанности владельца нежилого объекта
Фундаментальная обязанность любого собственника — нести бремя расходов на содержание своей собственности. Детальный перечень обязательств также зависит от типа здания.
Для собственника в многоквартирном доме:
• Заключение прямых контрактов на поставку ресурсов с ресурсоснабжающими организациями. Оплата через ТСЖ или УК для таких помещений невозможна. Отсутствие прямого договора чревато определением объема потребления расчетным способом (как при бездоговорном потреблении), что обычно обходится значительно дороже оплаты по счетчикам.
• Участие в расходах на содержание общедомового имущества, включая взносы на капитальный ремонт. Важно: земельный налог за участок под МКД не уплачивается.
• Приведение помещения в первоначальный вид в случае проведения несогласованной перепланировки.
Для собственника в нежилом здании:
• Оплата коммунальных услуг. Даже если объект сдан в аренду, а арендатор не оформил договоры с поставщиками ресурсов, бремя оплаты ложится на собственника.
• Участие в налоговых и иных обязательных платежах, связанных с общим имуществом здания (к примеру, гаражного комплекса), а также несение издержек по его сохранению. Это подразумевает уплату налога или арендных платежей за землю, занятую строением и необходимую для его эксплуатации.
2.1. Формирование размера платы за содержание
Закон четко регламентирует структуру платы за содержание жилья в МКД. Для нежилых помещений подобного норматива нет, что не освобождает от обязанности платить. Собственник обязан содержать свое имущество, а также соразмерно доле участвовать в расходах на сохранение общего имущества, если всеми владельцами не установлено иное. Таким образом, состав платы будет определяться местоположением объекта.
2.1.1. Расчет платы за содержание в многоквартирном доме
Хотя Жилищный кодекс оперирует понятием «плата за жилое помещение», его нормы по аналогии применяются и к нежилым объектам в МКД. Их владельцы также имеют долю в общем имуществе и обязаны нести расходы на его содержание.
Данная плата включает стоимость услуг по управлению домом, текущему ремонту и содержанию общедомового имущества, а также плату за коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды. Для последних действуют особые правила расчета, зависящие от наличия общедомового прибора учета.
Размер платежа должен обеспечивать качественное содержание общего имущества. Он может различаться для жилых и нежилых помещений, если такое решение принято на собрании собственников, но дифференциация не должна быть дискриминационной внутри одной категории помещений.
2.1.2. Определение платы за содержание в нежилом здании
Законодательство не содержит специальных положений о плате за содержание в нежилых зданиях. Однако собственники недвижимости в таком здании обязаны содержать общее имущество пропорционально своим долям, если единогласным решением не предусмотрено иное. Иными словами, размер и порядок внесения платежей устанавливают сами владельцы. Они могут определять его самостоятельно или делегировать этот вопрос товариществу собственников недвижимости, созданному в таком здании.
Предельный размер законом не ограничен, но он должен быть достаточным для соблюдения санитарно-эпидемиологических норм, технического обслуживания и поддержания здания в исправном состоянии.
3. Ответственность владельца нежилого объекта
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей может повлечь:
- Административную ответственность. Например, за несоблюдение санитарных правил при эксплуатации помещений общего пользования или торговых залов (отсутствие ежедневной уборки).
- Гражданско-правовую ответственность. Она выражается во взыскании:
- • Убытков, если по вине собственника нанесен вред третьим лицам (например, затопление соседних помещений).
- • Штрафных санкций (пеней) за просрочку коммунальных платежей. Размер пеней за просрочку оплаты, скажем, водоснабжения, составляет 1/130 ставки рефинансирования за каждый день долга.
- В отдельных случаях возможна уголовная ответственность, но она применима только к вменяемым физическим лицам. К примеру, руководитель организации может быть привлечен по данной статье за систематическое предоставление помещений для нелегального игорного бизнеса.
Вам может быть интересно:
Кому принадлежат места общего пользования в здании и кто оплачивает их содержание?
Ремонт фасада в многоквартирном доме
Избрание и переизбрание руководителя ТСЖ
Как управлять многоквартирным домом? ТСЖ или Управляющая компания?
Уход за общедомовым имуществом в МКД
Управление многоквартирным домом силами жильцов
Управление МКД через управляющую компанию
Текущий ремонт в многоквартирном доме: гид для собственников
Как сменить управляющую компанию?
Подписывайтесь! Сохраняйте! Ставьте 👍