1. Правовой статус общего имущества
Объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений (холлы, лестницы, крыши, технические этажи и т.д.), находящиеся в нежилом строении или гаражном комплексе, принадлежат владельцам конкретных офисов, торговых площадей или гаражей на правах общей долевой собственности. Такой режим возникает автоматически, как только у здания появляется хотя бы два различных собственника, и не требует специальной регистрации в ЕГРН или упоминания в договоре купли-продажи. Данное право закреплено нормами Гражданского кодекса и Федерального закона № 338-ФЗ.
Размер доли каждого совладельца в общем имуществе, если иное не предписано законодательством, прямо пропорционален площади его личной недвижимости. Важно понимать, что участники не вправе по своему усмотрению менять величину этих долей или физически обособлять свою часть (например, отгородить кусок коридора), поскольку это неотъемлемая принадлежность их основной собственности.
2. Механизм принятия решений
Вопросы эксплуатации и распоряжения совместным имуществом решаются коллегиально - на общем собрании владельцев. При голосовании количество голосов каждого участника соответствует его доле. Для принятия стандартных решений, как правило, достаточно простого большинства от общего числа голосов присутствующих.
Если совместная собственность приносит прибыль (например, сдача в аренду части фасада), полученные средства по умолчанию делятся соразмерно долям. Однако закон оставляет за коллективом право выбора: они могут направить этот доход на покрытие расходов по обслуживанию или ремонту здания.
3. Регламент пользования
Законодательство не устанавливает жестких правил пользования общими зонами, кроме требования не нарушать права остальных сособственников и нормы безопасности. Например, любой предприниматель может проходить через общий коридор, но ему запрещено устанавливать там дополнительные перегородки с замками, мешающие доступу соседей, или загромождать проход, так как это противоречит противопожарным правилам.
Если один из собственников использует общую территорию единолично, игнорируя интересы остальных или установленный порядок, он обязан компенсировать нанесенные убытки. Конкретные правила использования (например, размещение вывесок или установка вендинговых аппаратов в холле) определяются решением собрания.
4. Возможности распоряжения
Распоряжаться общедомовым имуществом нужно, не нарушая закон и права других лиц. Продать или подарить свою долю в праве на общее имущество отдельно от помещения нельзя. Тем не менее, коллектив может принимать следующие решения:
- Сдавать в аренду часть объектов (например, кровлю под рекламу) при условии, что за это проголосует не менее 2/3 владельцев, и это не ущемляет их интересы.
- Провести реконструкцию (уменьшить площадь коридоров) только с единогласного одобрения всех совладельцев.
- Передать общее недвижимое имущество в собственность третьим лицам. Такая сделка возможна исключительно при единогласной поддержке всех участников.
5. Бремя содержания и расходы
Обязанность по содержанию (техобслуживание, ремонт, оплата коммунальных услуг, налогов за землю) лежит на всех собственников помещений. Порядок несения этих расходов может быть определен коллективно.
5.1. Принцип распределения затрат
По закону затраты делятся между собственниками пропорционально их долям. Однако существует возможность установить иной порядок, если все владельцы единогласно утвердят такое решение. Например, можно ввести повышенный тариф для того, чья деятельность (скажем, производство) ведет к ускоренному износу здания.
В случае, когда один владелец понес все траты единолично, он имеет право взыскать с остальных причитающиеся суммы как неосновательное обогащение. Но суд откажет во взыскании, если другие совладельцы были против этих трат или если расходы не являлись необходимыми для сохранности имущества. Если же из-за действий или бездействия конкретного лица возникли дополнительные издержки, покрыть их обязан именно он.
5.2. Можно ли переложить расходы на арендатора
Закон однозначно гласит, что финансовое бремя по содержанию несут исключительно собственники. Даже если арендатор пользуется частью общего имущества (например, установил банкомат), требовать от него оплаты ЖКХ или ремонта напрямую нельзя.
Однако договор аренды может включать условие о компенсации этих затрат в составе арендной платы. Гражданский кодекс позволяет устанавливать любые формы платежей. Так, можно разделить плату на постоянную и переменную части, где переменная часть будет компенсировать фактические расходы на содержание. Также в договоре можно прописать обязанность арендатора выполнять определенные ремонтные работы.
Резюме
Владение общим имуществом в нежилом здании неразрывно связано с правом собственности на индивидуальные помещения. Управление и распоряжение им требует коллективных решений, а расходы по умолчанию распределяются пропорционально долям. Любое отступление от закона или нарушение прав сособственников влечет за собой судебную ответственность и возмещение убытков.
Вам может быть интересно:
Ремонт фасада в многоквартирном доме
Избрание и переизбрание руководителя ТСЖ
Членство в ТСЖ и процедура выхода
Способы управления многоквартирным домом
Управление МКД через управляющую компанию
Текущий ремонт в многоквартирном доме: гид для собственников
Как сменить управляющую компанию?
Преимущества ТСЖ при управлении МКД
Подписывайтесь! Сохраняйте! Ставьте 👍
Автор Антон Пыхтеев