Жить • 30 декабря 2025
Текст: Екатерина Щеглова
Обложка: Unsplash
2025-й год оказался непростым для рынка новостроек. Застройщики сократили вывод новых проектов до минимума, искусственно создав дефицит, чтобы не ронять цены при слабом спросе. При этом пока массовый сегмент вымирает без льготной ипотеки, бизнес-класс чувствует себя прекрасно. «Инк» разбирался, спасет ли отрасль снижение ставки в 2026-м или нас ждет стагфляция и квадратный метр по цене золота.
2025-й год оказался непростым для рынка новостроек. Застройщики сократили вывод новых проектов до минимума, искусственно создав дефицит, чтобы не ронять цены при слабом спросе. При этом пока массовый сегмент вымирает без льготной ипотеки, бизнес-класс чувствует себя прекрасно. «Инк» разбирался, спасет ли отрасль снижение ставки в 2026-м или нас ждет стагфляция и квадратный метр по цене золота.
Чем запомнился 2025-й
В 2025 году рынок новостроек Москвы характеризовался противоречивой динамикой. С одной стороны, наблюдалось планомерное повышение цен, с другой — объем предложения устойчиво снижался с августа 2024 года. Минимальная точка была достигнута в ноябре 2025-го, когда количество квартир и апартаментов в продаже впервые за долгое время опустилось до 39,8 тыс.
Основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова поясняет, что это снижение было связано с достаточно невысоким спросом, недостатком доступной ипотеки, что вынудило застройщиков осторожно управлять ассортиментом, выставляя ограниченные пулы лотов, чтобы избежать затоваривания. По словам эксперта, тренд на сокращение предложения, особенно в массовом сегменте, сохранялся 16 месяцев подряд и был прерван лишь в декабре. Это произошло в ответ на рост спроса в последние месяцы и также из-за того, что декабрь традиционно является одним из самых активных месяцев года по спросу.
В конце 2025-го года клиенты стали покупать больше квартир в строящихся комплексах на фоне анонсированного правительством ужесточения условий семейной ипотеки.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов добавляет, что несмотря на нестабильный спрос, стоимость столичных новостроек в 2025 году планомерно росла. В массовом сегменте средняя цена 1 кв. м с начала года увеличилась на 25,3%, в бизнес-классе — на 12,9%, в премиум-классе — на 17,9%, а в элитном сегменте — на 12,5%.
Предложение сократилось
2025-й год также запомнился тем, что выход на рынок новостроек новых проектов замедлился. Годовое падение составило 22%.
Особенно резко сократились темпы запуска массовых новостроек. Так, на первичный рынок Москвы вышло всего три комплекса комфорт-класса — это в три раза меньше, чем в 2024 году.
Сокращение стартов объясняется прежде всего дорогим проектным финансированием.
По словам Руслана Сырцова, в массовом сегменте ситуация обусловлена еще и снижением маржинальности подобных комплексов в текущих экономических условиях. В связи с этим застройщики проектов комфорт-класса переориентируются на бизнес-класс или, по крайней мере, комфорт-плюс.
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева добавляет, что на фоне слабой активности застройщиков по выводу новых проектов экспозиция рынка планомерно сокращается. Например, в Москве за год количество квартир и апартаментов в новостройках сократилось примерно на четверть.
Ярослав Гутнов
основатель компании SIS Development
«В 2025 году в Москве в два раза сократилось предложение квартир в ЖК комфорт-класса — в самом доступном в ценовом отношении сегменте. При этом в оставшихся на рынке новостройках раскупались в первую очередь наиболее доступные квартиры, что усилило дефицит недорогого нового жилья. Все это означает, что осложняется поиск квартиры для клиентов, ориентированных на самое доступное жилье в Москве».
Все зависит от Центробанка
Ключевым фактором, который определит состояние рынка новостроек в 2026 году, будет доступность ипотечного кредитования, а также доступность проектного финансирования.
Ирина Доброхотова
Основатель аналитической платформы bnMAP.pro
«Мы придерживаемся консервативной стратегии и считаем, что истинное оживление рынка возможно только при ключевой ставке около 10%. Однако одномоментно ронять ее с текущих показателей разрушительно для экономики, поэтому многое будет зависеть от поведения Центробанка».
Ярослав Гутнов добавляет, что даже при ключевой ставке в 13–14% годовых ипотечный спрос будет оставаться слабым. Ведь ставки по кредитам составят около 15–16%, что с учетом высокого уровня цен на жилье по-прежнему будет заградительным препятствием к получению кредита.
Чтобы рынок и, в целом, экономика ожили, необходимо снижение «ключа» до уровня 10–12% годовых.
Ярослав Гутнов
основатель компании SIS Development
«Однако по действиям ЦБ видно, что регулятор будет весьма сдержанно и осторожно корректировать ключевую ставку, поэтому в первой половине 2026 года не следует ожидать оживления ипотечного рынка».
Серьезные колебания спроса возможны только при высоких ипотечных ставках и полном запрете на субсидирование от застройщиков. В таком случае будет существенная просадка продаж в массовом сегменте.
По мнению Елены Чегодаевой, высокобюджетный сегмент более устойчив к колебаниям ипотечных ставок.
В 2026 году можно ожидать умеренный рост спроса по мере выравнивания ставки Центробанка и смягчения кредитно-денежной политики за счет тех клиентов, которые ранее не могли получить какую-либо субсидированную ипотеку, а рыночные ставки их пугали. Запуск новой широкой программы поддержки или быстрое уменьшение ключевой ставки может способствовать реализации этого «навеса».
Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова прогнозирует оживление в дорогом сегменте, поскольку за последние полтора года сформировался большой отложенный спрос. Деньги состоятельных покупателей хранились на депозитах и теперь после выравнивания ставки ЦБ будут вкладываться в реальный сектор.
Руслан Сырцов
управляющий директор компании «Метриум»
«Однако по действиям ЦБ видно, что регулятор будет весьма сдержанно и осторож«Очевидно, что Центробанк будет постепенно снижать «ключ» в 2026 году. Спрос повысится, даже если ставки останутся заградительными. Для клиентов часто важен сам факт положительной динамики. Многие покупатели готовы оформлять рассрочки и даже рыночные кредиты по высоким ставкам в расчете на последующее рефинансирование. И эта тактика не выглядит нерациональной, учитывая значительный уровень инфляции на рынке новостроек, а также наличие сегодня большого числа скидочных акций от застройщиков».но корректировать ключевую ставку, поэтому в первой половине 2026 года не следует ожидать оживления ипотечного рынка».
Елена Чегодаева
руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«В 2026 году на динамику продаж и цен будет влиять уровень ключевой ставки ЦБ. При условии, что она будет до середины года держаться на уровне 15–16%, ипотечные ставки будут для большей части рынка практически неподъемными. Это приведет к стагнации продаж в массовом сегменте и замедлению выхода новых объемов на рынок».
Ирина Доброхотова
Основатель аналитической платформы bnMAP.pro
«Если ключевая ставка снизится и стабилизируется на приемлемом уровне, спрос, скорее всего, вырастет — будет и реализация отложенных намерений о покупке жилья, и переток средств с депозитов в квадратные метры».
Появятся ли новые программы поддержки
Пока власти анонсировали только изменение семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Нововведения призваны сделать поддержку адресной, в связи с чем ее параметры будут ужесточены. Так, супруги больше не смогут приобретать две квартиры с использованием субсидии — они обязаны выступать созаемщиками и использовать право на льготную ипотеку однократно.
Руслан Сырцов считает, что появление новых льготных программ в текущих экономических реалиях выглядит маловероятным, но их совершенствование, направленное на достижение конечного результата, — обеспечение доступным жильем — скорее всего продолжится.
Чтобы рынок вернулся к показателям 2024 года, нужны ключевая ставка ниже 10% и возврат льготной ипотеки для всех категорий заемщиков.
Первое в следующем году очень маловероятно, второе — уже точно история без возврата. По мнению директора направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, говорить, что в 2026 году будет резкий рост ипотеки, не приходится.
Елена Чегодаева считает, что в 2026 году могут появиться новые программы для поддержки первичного рынка.
Например:
- запустят новую ипотечную программу;
- заменят классическую льготную ипотеку на семейную адресную поддержку;
- создадут на рынке комбинированные продукты для среднего класса.
Ярослав Гутнов прогнозирует, что запуск новых программ поддержки маловероятен с учетом бюджетной ситуации. Власти будут действовать другими механизмами, скажем, налоговыми льготами для отдельных групп покупателей, но заметно на рынок это не повлияет.
Валерий Кочетков
директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»
«Сейчас рынок недополучает около 40% покупателей, которые не готовы входить ни в рассрочки, ни, тем более, в дорогую ипотеку. Снижение ключевой ставки и, как следствие, ипотечной, вернет их на рынок — появится приток нового спроса. В совокупности увеличение спроса на фоне роста себестоимости строительства и прогнозируемого дефицита предложения может привести к подъему цен на уровень годовой инфляции плюс 15–20%».
Цены вырастут
Опрошенные эксперты считают, что ожидать падения цен на новостройки в 2026 году не стоит.
Возможны какие-то локальные случаи, направленные на необходимость наполнения эскроу-счета в моменте для застройщика, что может заморозить текущую стоимость или дать большую скидку, но лишь в моменте.
По прогнозам Руслана Сырцова, новостройки, вместе с тем, выделяются повышенной ликвидностью. Постепенно формируется отложенный спрос. Поэтому большинство строящихся комплексов будет дорожать с опережением темпов инфляции, а наиболее ликвидные проекты — на 20–25% в год.
Елена Чегодаева добавляет, что прирост цен будет неравномерно распределяться в зависимости от локации, классов и проектов. На рынке перестает работать принцип единого стандарта по динамике цен, многое зависит от конкретных показателей ценообразования и реализации проектов. В некоторых проектах он будет выше рыночного в два-три раза. В среднем годовой прирост будет на уровне 15–17% годовых, а резких колебаний мы не увидим.
Не нужно забывать о повышении НДС до 22%. Как обычно, если где-то у застройщика вырастут расходы, это непременно отразится на покупателях. Увеличение НДС приведет к росту цен на недвижимость до 5%.
Валерий Кочетков резюмирует, что хотя НДС напрямую не влияет на сделки с недвижимостью, но напрямую влияет на стройку, которая включает закупку стройматериалов, работу подрядных организаций и прочее,
Екатерина Борисова
директор по девелопменту компании Rariteco
«Цены на новостройки в любом случае продолжат повышаться, но, возможно, замедленными темпами. В дорогом сегменте рост будет более ощутимым. Высокая инфляция, дорогое обслуживание заемных средств, рост цен на землю, дефицит кадров, повышение стоимости стройматериалов — все эти факторы по-прежнему будут подталкивать стоимость квадратного метра вверх, причем даже при относительно слабом спросе».
Ирина Доброхотова
Основатель аналитической платформы bnMAP.pro
«Сценарий с ценами в 2026 году будет производным от динамики спроса и стоимости кредитования. Наиболее предпочтителен для рынка вариант умеренного роста цен, но только при условии стабильной платежеспособности населения и доступности ипотеки, в первую очередь, для массового сегмента. Для рынка это важно, так как он поддерживает баланс между покупательским спросом и экономической целесообразностью строительства, минимизируя риски заморозки проектов и долгостроев».
