Один из верных способов — флиппинг, или перепродажа квартир после косметического улучшения, который, по свидетельству экспертов, сейчас переживает бум на рынке недвижимости в России. Те, кто разбирается в механике рынка, стабильно получают здесь доход в размере 30−50% годовых от краткосрочных операций, длительностью в квартал.
Издание «Инк», например, полагает, что секрет успеха - в дисциплине, системном подходе и отказе от эмоциональных решений. Во всяком случае, таково мнение профессиональных флипперов и риелторов. Главное разобраться, у каких объектов точно есть потенциал, что такое «понятный ремонт» и почему флиппинг может стать полноценным бизнесом даже в непростое время.
Не пассивный доход, а активная работа с недвижимостью
В основе до сих пор не всем понятного слова «флиппинг» (от английского to flip — «переворачивать») – лежит вполне понятный процесс покупки жилой недвижимости с целью последующей перепродажи по более высокой цене. Цель — купить дёшево, отремонтировать и продать дороже. Разница между ценой покупки и продажи, за вычетом затрат на ремонт и оформление сделки, и есть прибыль.
Эта стратегия, которая недавно пришла на российский рынок, набирает популярность. Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», отмечает, что в условиях роста цен на недвижимость и повышенного интереса к инвестициям, этот метод быстрого заработка становится все более востребованным. Многие рассматривают флиппинг как способ вложить средства и получить прибыль за короткий срок.
При этом эксперт подчёркивает, что флиппинг - не пассивный доход, а активная работа с недвижимостью. Работа, которая требует знаний, расчётов, ответственности и понимания того, как устроен рынок.
Достаточно сказать, например, что грамотно подобранное освещение в сочетании с профессиональной фотосъёмкой обычно значительно повышают интерес к объекту, что, в свою очередь, часто ведёт к увеличению его стоимости.
Важно знать, отмечает директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова, чего хочет потенциальный покупатель: кому в этой локации могут быть интересны квартиры, какой именно ремонт и отделка будут востребованы, особенно в случае объектов бизнес-класса.
Секрет в дисконте
Это так, потому что заработок во флиппинге основывается на разнице между ценой покупки и продажи, из которой вычитаются все затраты на ремонт, налоги, услуги, маркетинг и непредвиденные расходы. Опытные инвесторы выбирают объекты либо по цене ниже рыночной, либо те, которые имеют потенциал для роста.
Для этого инвестор приобретает недвижимость по цене ниже рыночной. Квартира может быть в плохом состоянии: иметь устаревший ремонт, неудачную планировку или быть изношенной. Инвестор проводит работы по обновлению, начиная с косметического ремонта и заканчивая полной перепланировкой. Он устраняет недостатки и вносит улучшения как визуального, так и функционального характера.
Итак, чем выше дисконт, тем лучше для «флиппера»: он не только повышает потенциальную доходность объекта при перепродаже, но и защищает от форс-мажоров на рынке недвижимости. Как правило, интерес флипперов вызывают квартиры с дисконтом 15–20% от реальной рыночной цены.
«Исходные данные»
Елена Мищенко считает, что для успешного флиппинга наиболее подходят квартиры, которые на первый взгляд не вызывают интереса, но обладают хорошими базовыми характеристиками. Среди таких характеристик она выделяет:
- правильную планировку;
- достаточное количество естественного света;
- окна, не выходящие на закрытый двор;
- удобный подъезд;
- хороших соседей;
- развитую инфраструктуру района.
С учётом событий последнего времени чрезвычайно важны юридическая чистота и история квартиры: отсутствие обременений, арестов, судебных споров, прописанных несовершеннолетних и других сложностей.
Перед приобретением квартиры эксперты рекомендуют не только тщательно проверить документы, но и провести техническую экспертизу квартиры. Важно оценить состояние инженерных систем, электропроводки, оконных конструкций и перекрытий. Такой подход позволит избежать непредвиденных затрат после заключения сделки.
Такой тщательный подход важен ещё и из-за особенностей рынка: если пару лет назад флиппинг был практически беспроигрышным вариантом за счет стабильной динамики роста цен, то теперь спрос на «перевёрнутые» квартиры существенно ограничен.
Оценка потенциала
Как уже было сказано, простой ориентир — объект подходит, если после вложений рыночная цена жилья увеличивается на 15–25%.
Чтобы было понятнее, Елена Мищенко рекомендует выбирать для флиппинга квартиры в спальных районах с развитой инфраструктурой, построенные в период с 1980 по 1990 годы, а также те, что долгое время не пользуются спросом у покупателей. Такие объекты обычно продаются со скидкой и имеют значительный потенциал для увеличения стоимости.
Более точно определить, обладает ли квартира потенциалом для увеличения доходности через улучшения и последующую продажу, позволит только тщательный анализ текущей рыночной стоимости, соотношения спроса и предложения, а также затрат на приобретение и подготовку объекта к продаже. Кроме того, важно учитывать скорость реализации подобных объектов на рынке. А для этого требуется комплексный и системный подход к анализу рыночных условий и влияющих факторов.
Особенности ремонта-«переворота»
Главное правило, отмечают участники рынка, - ремонт в рамках флиппинга должен быть сбалансированным — привлекательным визуально, но без избыточных затрат.
Для примера - чтобы создать в квартире уютную и привлекательную обстановку, часто выбирают нейтральные цвета. Светлые стены и полы, а в санузле — однотонная плитка. Такой подход делает квартиру опрятной и современной. Это нравится большинству покупателей.
Простой, понятный и чистый интерьер даёт гораздо больше шансов на быструю продажу, чем дорогая, но спорная отделка.
Поэтому основные акценты делаются на освещении, зеркалах, грамотной расстановке мебели, чистых швах, аккуратных дверях и светлой кухне. А вот в дизайнерские решения, дорогие материалы или модные приемы вкладываться не стоит — они могут не окупиться. Лучше вложить средства в качественную черновую отделку, надежную сантехнику и исправную электрику.
А когда ремонт завершён, возникает вопрос о скорости продажи квартиры. Исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова отвечает на него так:
«Скорость продажи зависит от выбранной стратегии, но, как правило, флипперы стремятся укладываться в срок от двух до шести месяцев от покупки объекта до его продажи, скорость обеспечивается дисконтом от рыночной цены квартиры после проведения ее улучшений. При правильной стратегии квартиры флипперов продаются уже при первых показах».
Откуда деньги?
Опытные флипперы предпочитают оперировать исключительно собственными финансами, чтобы избежать эмоциональных решений, которые могут привести к ошибкам при покупке или продаже недвижимости. Однако в процессе расширения портфеля объектов они иногда привлекают инвесторов, с которыми делят будущую прибыль.
Кроме того, существует множество вариантов ипотечных программ.
Важно только правильно оценивать финансовую нагрузку. Те, кто располагает значительным собственным капиталом, могут позволить себе диверсифицировать покупки - приобретают сразу несколько объектов и затем получают прибыль от их перепродажи.
Чего во флиппинге больше - плюсов или минусов?
Как мы уже поняли, деньги, особенно если это заёмные или кредитные средства под высокие проценты, могут быть одновременно и плюсом, и минусом флиппинг-проекта, в зависимости от того, как ими распорядится инвестор.
В качестве плюсов флиппинга эксперты отмечают:
- быстрый оборот капитала. Деньги не замораживаются на годы, как при аренде, а приносят прибыль уже через три–четыре месяца;
- высокий потенциальный доход. При удачных сделках доходность может достигать 50% от вложений.
Что касается возможных минусов и рисков, то это:
- финансовые потери. Например, можно недооценить объём работ при ремонте, ошибиться при выборе подрядчика или попасть на спад спроса на рынке вторичного жилья;
- юридические сложности сделок. Есть риск попасть на проблемы с наследниками или неузаконенную перепланировку.
Эксперты предупреждают, что затяжные сроки продажи могут создать риски снижения цены, тогда флиппер может остаться либо без ожидаемой доходности, либо заморозить оборотные средства на более длительный период.
