Продолжаем тему рейтингования строящихся комплексов. Напомним, это только начало — версия 1.0, и модель мы ещё будем шлифовать и докручивать. Плюс сразу оговоримся: в версии 1.0 мы сфокусировались именно на апартаментах, а жильё пока оставили за скобками. Почему так? Потому что сейчас большинство покупателей в Крыму — инвесторы (в большей или меньшей степени). А значит, оцениваем объект как доходный актив: смотрим глазами будущего туриста, который приедет отдыхать к морю, когда стройка уже закончится, а не глазами «жителя».
Меня зовут Егор Ян, и я периодически делюсь в этом канале мыслями, наблюдениями и цифрами. А эту обложку сделал ИИ:
В 1-й части описания модели (она уже в канале) мы, для примера, сравнили 17 апарт-комплексов Западного Крыма и посмотрели, как меняется «ценность» проекта на двух этапах:
— только локация, без привязки к морю и без учёта территорий развития от государства;
— локация с учётом курортной составляющей и будущего развития.
Эти два этапа (в сумме 9 параметров) наглядно показали: «цифра» часто точнее «интуиции» инвестора. Таблица отрезвляет, как холодный душ.
Теперь — 2-я часть. Разберём ещё 11 параметров, которые в основном про «изменяемую» часть — сам продукт девелопмента. В отличие от локации, здесь бизнес реально может многое поправить в процессе стройки и даже после ввода. Не растягиваем — поехали.
10. Параметр №10 - будущая инфраструктура.
Он чутка пересекается с «качеством локации», потому что отвечает за будущее развитие инфраструктуры рядом. Смотрим, что именно изменится благодаря самому проекту и соседям. Если в составе комплекса заложены ТЦ, стадион, садик у соседей и ещё куча полезного — инфраструктура вырастет на голову. А если КРТ не предусмотрен и вокруг пустыня, кроме самого апарт-комплекса — максимум «магазинчик + кафе», остальное будет жить только летом. И это реальность многих локаций.
Получаем такую таблицу с баллами:
Видно, что баллы выстроены «пирамидой»: каждый следующий уровень включает предыдущий и добавляет новые элементы. Только нижняя строка — про развитие вокруг (в основном за счёт соседних строек).
Почему это важно именно для Крыма? В отличие от Сочи или Анапы, здесь часто хромает базовый комфорт вне сезона. До аптеки, магазина или нормального кафе может быть 5–10 км — и тогда объект превращается в чисто сезонную историю. А это совсем другая экономика.
11. Бассейн — король курортной инфраструктуры.
Почти в каждом строящемся апарт-проекте Западного Крыма бассейн есть, но площади — от 80 до 2000 кв. м. Это в 25 раз, Карл! Поэтому смотрим «удельную плотность»: делим площадь водного зеркала на количество апартаментов — и уже это оцениваем уровнями.
Да, бассейн — это не «предмет первой необходимости», поэтому вес параметра ниже, чем у «бытовой» инфраструктуры. Но отсутствие бассейна — жирный минус (-5 баллов) в мире, где «у всех он есть». Турист будет сравнивать, и выбирать сердцем (и фото), а не ТЭПами.
Отдельная тема — подогрев. Мы предполагаем, что он будет везде (иначе проверять долго), но косвенно смотрим на наличие газовой котельной: греть электричеством — дорого, и ударит по доходности собственников.
И важный лайфхак: если бассейны — это часть аквакомплекса, у отеля появляется «средний» сезон: конец апреля — конец июня (~50 дней) и начало сентября — середина октября (~40 дней). Когда на улице +25, а море ещё/уже прохладное — аква-зона творит чудеса с загрузкой и сильно увеличивает доход.
12. Размер территории.
Звучит скучно, но это тот самый «вау-эффект». Узкий «коробочный» отель и отель с аллеями, беседками, лаунж-зонами и местами, где можно прилечь на травку — это два абсолютно разных опыта. Плюс, лишние сотки — это потенциал доп. инфраструктуры в будущем. Если всё забито корпусами под завязку — развиваться негде. Для городских отелей сценарий иной (командировка: сон и завтрак), а вот для курорта территория — часть отдыха.
Если «плотность» меньше 30 кв. м на номер — 0 баллов.
Кстати, посмотрите на действующие всесезонные дорогие отели Крыма — у них «плотность» высокая: от 100 до почти 2000 кв. м на номер. Это чувствуется сразу ногами, а не только глазами.
13. Курортная инфраструктура внутри.
Добавим баллы за комплектацию: SPA + фитнес + йога-гостиная + корты/спортплощадки. По одному элементы встречаются везде, но решает масштаб и разнообразие — нужно закрывать разные сценарии гостей.
Нюанс: аквапарк или большой термальный комплекс — это отдельный бизнес, который живёт за счёт «внешнего» гостя. Минусы очевидны: шум/толпы в сезон и выходные, вопросы безопасности/контроля, и не факт, что это прямо поднимет доходность апартов. Не зря один из лидеров рынка — «Городские Термы»: ставка на жителей, а не на постояльцев.
Главный риск: если в несезон загрузки не будет, комплекс либо уйдёт на паузу, либо начнёт «подъедать» вашу доходность, если часть расходов переложат на УК апарт-отеля.
Поэтому добавляем такие доп. баллы:
— наличие трёх и более элементов курортной инфраструктуры (SPA, фитнес, йога, спорт) — +3 балла;
— наличие большого аква- или термо-комплекса для внешнего посетителя — +1 балл.
13.1 А теперь про парковую зону 🌳
Большая территория с деревьями, тропинками, скверами и лавочками не просто повышает привлекательность — она увеличивает средний чек.
Посмотрите, например, на санаторий «Айвазовское», где парк «Парадиз» занимает 26 гектаров — это не только восторг гостей, но и отдельная статья дохода для управляющей компании.
Фото с сайтов alushta.space, rsttur.ru
Баллы за зелень и воздух:
— свыше 5 гектаров (большая парковая зона) — +5 баллов
— 3 гектара (сквер) — +2 балла
Конечно, сюда можно было бы добавить влияние спортобъектов, кортов, детских зон и прочего, но всё это — инструменты. А вот как ими воспользуется управляющая компания — вопрос её профессионализма (рассмотрим в следующей части).
14. Маленькая деталь, которая решает впечатление. Если номеров много, а мест на стоянке — дефицит, сервис тут же проседает. Гость не должен искать парковку по соседним улицам — это минус в карму и в рейтинг.
15. Да, вкус — вещь субъективная. Но красивая архитектура, фасады с деталями, гармоничные общественные зоны и продуманное освещение — это то, что создаёт эмоцию. А эмоция, как известно, конвертируется в деньги. Такие комплексы сдаются дороже, потому что люди готовы платить за ощущение уюта и эстетики.
Итак, во второй части мы разобрали ещё пять параметров, которые напрямую влияют на привлекательность комплекса как объекта гостеприимства.
Если собрать только эти параметры, получится вот такая таблица (мы закрыли названия большинства проектов, чтобы не плодить споры и холивары 🤝).
Документ с открытыми данными доступен в нашем закрытом Телеграм-канале (КИН) — ссылка в закрепе основного канала «Крымский метр».
💬 В следующей части разберём последние пять параметров и наконец-то подведём итоги: посмотрим, кто реально выигрывает гонку за туриста и инвестиции. Будет интересно 👀"
Ещё 2 части на эту же тему:
Рейтинг новостроек Крыма с точки зрения инвестиционной привлекательности по 20+ параметрам (ч.1)
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)?
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.