На самом деле эти правила действуют везде, но канал рассказывает о крымской недвижимости, поэтому и заголовок такой. Меня зовут Егор Ян, и я - внештатный сотрудник редакции M2tv.pro.
Правило №1 - "Не торопитесь".
Если вам на презентации новостройки говорят, что "вот только сейчас вы можете купить, а через час/день будет уже цена на 10% дороже" - не ведитесь! Эта техника называется "ограничение по времени" или создание искусственного ажиотажа. Она широко используется в инфоцыганстве.
То же самое, если вам говорят, что вот только очень малое количество квартир есть в продаже на старте или "осталось в шахматке", потому что "всё разобрали". Это техника искусственного дефицита. Обычно, если вы откажетесь от такого узкого выбора, потому что хотите выбрать из большого ассортимента, вам перезвонят через день-два и шёпотом сообщат, что "из под прилавка", "специально для вас", нашёлся один лот/квартира, которую нужно забронировать, но срочно.
Опытные инвесторы и покупатели понимают в таких случаях, что их "разводят" и говорят: "Больше мне не звоните". Потому что ничего хорошего от таких продавцов ожидать не стоит. Наличие подобных манипуляций, скорее всего, говорит о завышенной оценке проекта или о каких-то скрытых недостатках.
Правило №2 - "Не покупайте там, где нет государства"
Есть такой закон: "На параметры цены в недвижимости влияет 3 фактора - ....
В России за развитие регионов отвечает государство и первые лица правительства. Например, благодаря государственному участию мы получили то, что есть в Сочи до и после Олимпиады. За последние 10 лет активно расцвёл Геленджик (благодаря сами знаете кому). Говорят, что этот курорт будет "российской Ниццей". То же мы видим сейчас в Архызе. А что же Крым?
Здесь есть проекты комплексного развития территорий (КРТ). Самые громкие:
- Игорная зона в порту Ялты.
- Яхтенная марина в Балаклаве (Севастополь).
- Трасса "Новороссия".
Именно локации, где будет участвовать государство, получат активное развитие.
На вопрос "Что значит "будет участвовать государство?" Борис ответил в отдельной небольшой статье, чтобы не занимать здесь ваше время.
Правило №3 - "Проверяйте, всё то, о чём вам говорят агенты или застройщик".
К сожалению, в Крыму тотальное большинство застройщиков - не федеральные. Более того - небольшие. Они находятся в стадии "первоначального накопления капитала". Учитывая, что в стране сейчас очень не простая экономическая ситуация, то многие готовы поставить репутацию, как говорится, на кон. А это означает, что нет ответственности ЗА СВОИ СЛОВА.
Если вам говорят, что до моря 300 метров - откройте Яндекс.Карту и проверьте. Если вам говорят, что площадь стройки 10 гектар - откройте проектную документацию на Дом.рф, найдите пункт "площадь участка" (можно использовать поиск по тексту - клавиши "ctrl" + "F") и узнайте точную цифру. То же самое касается наличия на территории санаториев, бассейнов, аквапарков и прочее, и прочее. Если не знаете, как всё это сделать - позовите профессионалов.
Кстати, вопрос к агенту в момент презентации: "Покажите, пожалуйста в декларации, какую площадь участка имеет проект", сразу даст вам диагностику того, кто перед вами - продаван или эксперт.
Если агент говорит, что у него нет этих данных или он вообще не читал декларацию - ищите эксперта или изучайте сами.
Самые частые обманы в Крыму:
Это лишь часть манипуляций и подтасовок, которые встречаются в Крыму.
Правило №4 - "Не покупайте для инвестиций в ЖИЛЫХ комплексах и в ПСЕВДОЖИЛЬЕ (апартаментах без сервиса)"
Жилые комплексы на то и называются "жилыми", чтобы в них жить, а не заниматься инвестициями. Исключения крайне редки. Начиная с сентября 2025-го года фактически будут введены ограничения на сдачу в посуточную аренду квартир и апартаментов без управления. Для размещения объявлений по посуточной аренде вам придётся проходить обязательную сертификацию. А это значит, что будут появляться управляющие компании, которые объединят собственников в группы и реализуют все требования по сертификации за комиссию. Говорят, что в Питере уже есть жилой комплекс, где работает аж 35 управляющих компаний, каждая из которых сдаёт свой пул квартир в доме.
Но если в Питере зимой хоть и снижается сезон, но в некоторых районах квартиры продолжают пользоваться спросом у командировочных, то в Крыму в жилых комплексах (которые как правило ещё и расположены далеко от моря) - полная пустота. Конечно, остаётся возможность помесячной аренды, но доходы здесь в 3-4 раза меньше. Поэтому при прочих равных в цене и в иных параметрах выбирайте апартаменты с централизованным ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ управлением. Об этом гласит следующее правило
Правило №5 - "Апартаменты покупайте ТОЛЬКО с обязательным управлением"
Обязательное централизованное сервисное управление означает несколько вещей:
- Договор с УК подписывается сразу в момент сделки вместе с ДДУ и в нём указаны все ключевые условия управления, включая распределение доходов.
- Управляющая компания имеет опыт управления подобными объектами, включая такие параметры как масштаб объекта (опыт в 200 номеров не применим к объекту на 1000 юнитов), привлечение корпоративных гостей, проведение конференций и т.д.
- УК, имеющая опыт управления именно апарт-отелями с множеством собственников умеет решать конфликтные ситуации в большом комьюнити. (Канал писал уже про отличия апарт-отелей от гостиниц.)
- УК понимает, что такое настоящий отельный сервис, а значит во время строительства будет выступать на вашей стороне, так как максимально заинтересована в получении в управление от застройщика качественного и технически, инфраструктурно обеспеченного объекта, включая уровень отделки, оснащения, наличия: кафе, бассейнов, парковок, коворкингов и прочего.
- УК следит за концепцией проекта с течением времени и прилагает усилия, чтобы эта концепция не разваливалась в будущем, ограничивая возможности выхода отдельных инвесторов из проекта и минимизирует возможности демпинга частников которые угрожают росту доходности.
- И ещё много чего вы получаете, если упорядочиваете свои отношения с УК на самом старте приобретения объекта.
На самом деле можно озвучить ещё несколько "правил", но оставим это для следующего раза.
Рекомендуем статьи для покупателей новостроек:
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если вы с чем-то не согласны или нашли ошибку в данных/расчётах, пожалуйста, напишите в комментариях. Только конструктивно. А если интересует больше информации о недвижимости Крыма, то можно почитать нас в Телеграм или обратиться с запросом на https://t.me/nilM2tvpro.