Самый частый вопрос от инвесторов: «Покажите доходность». И это абсолютно правильно, когда речь идёт об инвестиционной недвижимости — такой, как большинство апарт-отелей западного Крыма.
Проблема в том, что многие путают два ключевых понятия:
- Доходность — это деньги от аренды по отношению к вложенной сумме.
- Капитализация — это рост цены самой недвижимости со временем.
Этой безграмотностью непрофессиональных инвесторов часто пользуются в рекламе. Например, фраза «Доходность до 40%» обычно означает:
- «До» — это не гарантия. Может быть 40%, а может 20% или даже 10%.
- В реальности показывают, скажем, 10% годовых от аренды, а оставшиеся «30%» — это прогноз роста цены объекта (капитализация) за период стройки 2–3 года, то есть в год - всего около 10%.
Чтобы было честно и понятно, в этой статье мы временно откладываем тему капитализации и говорим только про доходность от аренды. Как связана будущая доходность и капитализация от котлована до старта отеля мы показали в статье "Как оценить стоимость новостройки в Крыму на выходе?"
В качестве примера возьмём некий абстрактный почти идеальный проект с максимальными параметрами привлекательности для гостей и среднесрочных арендаторов. Конкретные похожие примеры и список более дешёвых альтернатив - спрашивайте в личке.
Итак, берём апарт-комплекс, который будет работать как отель высокого класса (4–5 звёзд), а значит, считать доход нужно именно как гостиничный бизнес, а не как обычную «квартиру у моря».
Как будем считать доходность?
Чтобы понять, сколько вы будете зарабатывать на аренде, делаем четыре шага:
- выбираем релевантный образец и оцениваем загрузку;
- считаем выручку за год по месяцам;
- вычитаем эксплуатационные расходы (в среднем берём 25% от выручки);
- оставшийся доход делим между собственником и оператором. В оптимальной схеме — 80% собственнику и 20% оператору (например, так работает модель от УК «Valo» в проекте «Темпо»).
Как оценить выручку: берём понятный аналог
Самый близкий ориентир по локации — 4★ отель «Ribera Resort & Spa» в Евпатории (первая линия моря) и рядом - «Mojo», он тоже претендует на 4★, но это не 1-я линия (через дорогу) и нет большого конференц-зала.
Что видно по открытым ценам:
- июнь — старт от ~15 000 ₽ за ночь;
- высокий сезон 2025 — минимум ~18 000 ₽;
- при раннем бронировании (в мае) неделя (6 ночей) для двоих — ~110–120 тыс. ₽ со скидкой;
- номер ~30 м² — 135 540 ₽ за 6 ночей;
Таким образом, ориентир суточной цены на «студию» (в терминах строителей) ~30 м² в пик сезона — около 22 600 ₽. Вычтем завтрак, получаем 21 000 только за аренду номера.
Для «Mojo» цены ещё выше, но здесь правильно будет вычесть 4-х разовое питание (1500 * 4 = 6000 руб.), получаем 27 000.
При этом номер всего 17-19 м², а не 25-35, как в строящихся студиях
Цены на осень 2025 - дисконт от пиковых 40-50%:
Важно сравнивать не только цену, но и продукт
Ключевые характеристики Ribera (для понимания контекста):
- 127 номеров;
- территория ~2 га (на один номер приходится чуть более 100 м² территории, если не считать отдельное здание медцентра, которое уменьшает этот показатель на 20-30%);
- медцентр — лечение оплачивается отдельно (есть тариф «проживание с лечением»);
- SPA с бассейном (крытым) и фитнесом;
- 1 открытый подогреваемый бассейн (работает примерно с конца апреля по начало октября);
- рестораны и бары: «шведская линия», видовой ресторан, лобби‑бар и бар у бассейна;
- пляж песчаный, но узкий;
- интерьер и экстерьер — без современной архитектуры (см. галерею с фото).
"Mojo" выглядит современнее, при этом имеет всего 83 номера, делает упор на семьи, анимацию и "ультра всё включено", но нет большого конференц-зала для деловых мероприятий.
Окружение у обоих - так себе. Частный сектор с мини-отелями, но близко к центру города - набережной Терешковой.
Вывод: цену нужно смотреть вместе с инфраструктурой и классом продукта. Современные курорты с первой линией, несколькими тёплыми бассейнами и сильной программой отдыха будут лучше держать тариф и загрузку в «плечах» (май-июнь, сентябрь-октябрь) и в низкий сезон.
На "звëзды" не смотрим, потому что строители могут заявить и 5*, но по факту это будет меньше или с сильной натяжкой, так как отель будет маленьким без большой инфраструктуры и любая хорошая "четвëрка" по загрузке его перекроет в разы, особенно в не сезон. Детальный разбор звëзд скоро на канале - подписывайтесь.
Итого: простой шаблон для своей модели
- шаг 1: прогноз по тарифам (лето / «плечи» / низкий сезон) и загрузке;
- шаг 2: годовая выручка;
- шаг 3: минус расходы ~22-25%;
- шаг 4: деление остатка по схеме 80/20 (собственник/оператор).
Простая оценка цен и дохода: как это будет работать
У нас достаточно данных, чтобы прикинуть, сколько может стоить номер на новом ИДЕАЛЬНОМ курорте в разные сезоны — сейчас и в 2029 году, когда отель выйдет на проектную мощность. Для прогноза на 2029-й мы добавляем поправку на инфляцию.
Как мы считаем цену
- Средняя цена наших двух работающих образцов - 24 000 в сутки летом.
- Новый отель обычно берёт наценку за «эффект новизны». Руководители отельеров называют диапазон 20–30%.
Показатель "эталонной" цены.
Итог: получаем реалистичный показатель цены абстрактного "идеального" апарт-отеля на западном побережье Крыма в текущем сезоне:
Мы определили также 3 премии за изменения, которые нужно внести в наш топовый курортный продукт в сравнении с принятыми образцами. Это должны быть, как минимум:
- обширная территория, как у лучших проектов ЮБК,
- общее благоустройство с прогулочными зонами и парковками,
- усиление инфраструктуры (в районе "Риберы" и "Моджо" нет даже большого продуктового магазина),
- создание ассортимента программ отдыха, которые невозможно осуществить в маленьком отеле до 300 номеров из-за недостаточного спроса на каждый отдельный вектор "экономики впечатлений".
Теперь определим эту же норму, но уже на рубеже сезона 2029-го года с учётом инфляционных ожиданий, развития привлекательности локации (мы говорим об окрестностях будущей "Крымской Ривьеры") и растущей конкуренции.
Прикинем также цены в низкий сезон. При этом важно учесть, что у проектов с большой акваинфраструктурой, будет ещё и «средний» сезон (выше мы его назвали «плечами»):
В таких отелях благодаря множеству бассейнов формируется комфортный период отдыха, когда море ещё/уже прохладное, но воздух 20–25 °C:
- апрель–июнь и сентябрь–октябрь — меньше толп, ниже цены, при этом тепло.
Это создаёт дополнительную выручку вне пика и сглаживает сезонность - посмотрим на плановые загрузки по месяцам и цены.
При этом мы понимаем, что в 2029-м году загрузка будет на 20% ниже, так как это сезон "раскрутки".
Посчитаем выручку по годам:
Заглядывать далее 2031-го года сложно, так как к этому времени уровень конкуренции и туристический поток будут кардинально отличаться от планового.
Кстати, хорошо видно, что:
- "100 дней" сезона формируют 70% выручки за весь год,
- в ноябре, феврале и марте выручка равна или даже ниже стоимости среднемесячной аренды - 50-80 т.р., таким образом, часть заполняемости в проекте, где создана вся инфраструктура для круглогодичного проживания, будет обеспечиваться среднесрочными (от месяца) арендаторами, и здесь доля операционных затрат сильно ниже - на уроне 10%.
Доход и расходы — по‑честному
- В расчётах мы взяли операционные расходы 25% (приближенно к верхней границе).
- Налог — как у ИП 6% + соц.выплаты. Годовая чистая прибыль (EBITDA до налогов) выходит:
- в среднем за 3 первых года работы отеля — около 2,7 млн ₽ (по нашим допущениям).
Важно: мы не считаем первый год после сдачи стройки в эксплуатацию, так как это технический запуск — чтобы не «натягивать сову на глобус». Многие топовые апарт-отели западного берега сдаются либо в конце 2027-го, либо в 2028-м, а значит первым будет - 2029-й.
Доходность на понятном примере
Берём студию 28–30 м² с ремонтом и оснащением:
- примерная стоимость на декабрь 2025 — 16 млн ₽ (12,5 + 3,5 отделка + оснащение).
По нашей модели, начиная с 2030 года, доходность около 17% годовых. Это без учёта реальной стоимости актива на этапе 2029-го года. В пересчёте на будущие цены квадратного метра - 10-13%, что соответствует норме доходности в большинстве апарт-отелей России.
Что помнить инвестору
- Все цифры — оценка при текущих допущениях по тарифам, загрузке и расходам.
- Реальный результат сильно зависит от локации, оператора, наполнения программ, конкуренции, кадров и макроэкономики.
- Сравнивайте не только цену за ночь, но и продукт: первая линия, тёплые бассейны, wellness, сценарии для семей, пар и корпоративных клиентов — именно они тянут выручку в «плечах» и низкий сезон.
Если нужны экспертные оценки для конкретных проектов — пишите.
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
- Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
- Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
- Cosmos и апарт-отели в Крыму - разбираемся в доходах
- Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
- 5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
- Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
- На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.