В начале нового месяца решили посмотреть итоги продаж по апарт-отелям Западного Берега. Данных за июль, понятное дело, ещё нет, но начало лета показало интересную тенденцию.
Мы исключили из списка уже сданные проекты, так как статистика приводится по договорам долевого участия, но скоро дополним и итогами продаж по переуступкам и договорам купли-продажи - подписывайтесь:
Есть 2️⃣ лидирующих проекта. При этом у "Птицы" видно заметное падение 📉 в июне.
Также почти на 90% обвалились продажи в "Прайме". "Тамерун" пока находится на низком старте и не может "разбежаться".
Ещё 3-й месяц подряд видим падение в "Мойнако-Резорт". При среднем темпе продаж в 1-м квартале 15 сделок в месяц, апрель - 5, май-июнь - по 1 сделке.
Похожую ситуацию видим в "Новой Керкинитиде" - после почти 40 сделок за первые 4 месяца года, видим лишь 2 сделки за май-июнь.
Почти все эти падения объясняются несколькими причинами:
1. Недооценка конкуренции будущих периодов. Отсутствие продаж в июне в большинстве случаев обусловлено неадекватно выросшей за зиму-весну ценой относительно появляющихся конкурентов. Подобную ситуацию мы видим, например, в "Птице", и в "Одиссее". В обоих локациях за полгода появились не уступающие или даже преобладающие проекты с более лучшей ценой.
2. Ещё один фактор - отсутствие высоколиквидных лотов. Такими, как правило, являются студии с хорошими видовыми характеристиками. Например, такое получилось в "Прайме". Все или почти все хорошие лоты продали по низким ценам ещё зимой или вообще в 2024-м году.
В ряде проектов сошлись оба этих фактора.
По сути - это ошибки в выборе стратегии продаж. В случае с малоопытными крымскими девелоперами это объяснимо.
Застройщики обрадовались, когда их сделки росли как на дрожжах в условиях пониженной конкуренции до осени 2024-го года и загоняли цену всё выше и выше. Но рынок продолжал насыщаться новыми проектами, особенно теми, что ближе к морю или сильнее по инфраструктуре. Именно такие проекты будут демонстрировать стабильный рост в ближайшее время (догадаетесь на какие два курорта мы намекаем?) В слабых же проектах видим наполнение предложениями по переуступкам от инвесторов с ценой на 20-30% ниже, чем от застройщика. И это ещё не все старты прошли.
Уже анонсированы 2 апарт-отеля в самой Евпатории с хорошими УК (а это крайне важно сейчас), 1 большой комплекс на 20 гектар на пересыпи, 1 большой проект в районе "Полтава-Крым". А сколько ещё находится в стадии проработки!?
На карте все проекты, расположенные вблизи моря - это апарт-отели. Мы насчитали 5 перспективных, 1 недавно стартовавший, 1 реновацию и 4 готовящиеся очереди. А ещё 9 новых жилых комплексов и несколько новых очередей тех, что уже строятся!
Относительно легче пережить падение продаж будет тем, где уже прилично распродали. Ниже список проектов с долей остатков ниже 50% (по количеству лотов):
- "Прайм" -31%
- "Одиссей" - 31%
- "Птица" - 41%
- "Мойнако-Резорт" - 42%
- "Ола-Апарт" - 43%
Не забываем, что в списке проекты разной мощности (см. примечание в конце). Остатки в маленьком "Одиссее" - это всего 50 лотов, а в "Птице" - более 500.
Также большое значение имеют сроки сдачи. Есть 3 комплекса, которые уже сданы. Во всех трёх запланированы следующие очереди, но стартовала только "Альба". Новые очереди "Ола" и "РАК Золотые пески" пока заморожены.
Из строящихся максимально близок к завершению "Одиссей" - через 2 месяца ввод. В этом смысле он является самым уязвимым. Ведь есть большой риск, что в остатках "застрянет" вся прибыль застройщика. Покупатель готовые объекты сравнивает не "по картинкам", а по настоящим показателям. На сегодня цена реализации в "Одиссее" превысила 380 тыс. за кв.м., а в той же "Альбе", который на 1 километр ближе к морю, а цена ниже 320 тысяч за метр. Мы, кстати, уже публиковали небольшой разбор - Распаковка "Одиссей Residence".
Что за этим последует? В Сочи и Краснодаре такие ситуации заканчивались только одним - после ввода апартаменты или квартиры продавались дешевле, чем на этапах стройки.
Самыми "безопасным" из готовых нам кажутся "Ола-Апарт" и "РАК Золотые пески". Здесь цена в 200 тыс. за кв.м. и практически 1-я береговая линия обеспечивает конкурентное преимущество в своём сегменте покупателей.
Рекомендуем статьи для покупателей новостроек:
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
➖➖➖ Важные замечания
1. Снижение продаж в отдельных проектах не говорит о падении интереса к крымской недвижимости вообще. Посмотрите на диаграмму.
Количество сделок во 2-м квартале составило 2398 против 2424 в 1-м, что всего на 2% больше.
2. Мы выше упомянули про "мощность" проекта. Именно так сформирована и первая таблица. Ведь есть смысл сравнивать сравнимое. Странно было бы сравнивать объект, строящийся на участке в 0,7 гектар, вроде "Берий", с "Темпо", где фактически строится "город в городе". По этой причине мы разбили весь список на "лиги" по размеру участка строительства. Ведь в отеле инфраструктура и территория, на которой можно её реализовать, значит очень много. Напомним, что у инвестиционного апарт-отеля, в отличии от жилья, 2 клиента: инвестор и гость, который будет формировать доход инвестора в будущем. И для этого второго клиента должно быть сделано всё, чтобы он кайфовал от сервиса и возвращался вновь и вновь, а сервис в Крыму пока оставляет желать лучшего....
Продолжение следует.
Если вы с чем-то не согласны или нашли ошибку в данных/расчётах, пожалуйста, напишите в комментариях. Только конструктивно. А если интересует больше информации о недвижимости Крыма, то можно почитать нас в Телеграм или обратиться с запросом на https://t.me/nilM2tvpro.
