Несколько раз слышал от потенциальных покупателей-инвесторов фразу:
"Не, мы не верим в апартаменты. Лучше квартиру купим подешевле, сделаем ремонт и будем сдавать".
Очевидно, что такой подход не является профессиональным, поскольку не опирается СОВСЕМ ни на расчёты, ни на законодательные инициативы, ни на тренды в инвестиционных подходах.
Здесь мы будем говорить только о ПАССИВНОМ доходе, который предполагает полное безучастие собственника в процессе сдачи квартиры или апартамента в аренду.
Итак, давайте возьмём 3 образца объектов из разных ценовых категорий, но одной площади - около 30 кв.м. (студия).
1. Квартира "стандарт-класса", удалённая на 1-1,5 км. от моря,
2. Квартира "комфорт-бизнес" класса, удалённая на 500-700 м. от моря
3. ГОБ - Готовый Отельный Бизнес - апартамент в 1-й береговой линии с инфраструктурой и сервисом "премиум-класса" от топового отельера.
Имеем такие исходные данные:
Видно, что цена 1-й и 3-й новостройки отличается более чем в 2 раза, но мы к этому ещё раз вернёмся в конце.
** - "самоорг", означает, что в силу закона с 1.09.2025, чтобы сдавать недвижимость посуточно нужно пройти сертификацию, то есть каким-то образом самоорганизоваться в управляющую компанию, подать документы и получить соответствующий сертификат. Иначе сдавать можно будет только среднесрочно - "помесячно", где доходы на 30-40% будут летом ниже. Этот вариант мы даже не рассматриваем.
Теперь посчитаем, сколько будет стоить объект, чтобы подготовить его к сдаче в аренду. При этом мы понимаем, что конкуренция очень высокая и для того, чтобы сдавать в аренду посуточно в сезон хотя бы на "среднем" уровне мы должны сделать хороший ремонт и оснастить приличной мебелью и оборудованием, включая кондиционер в каждой комнате, стиральную машинку, хорошую сантехнику и т.д. Получаем такие цифры:
В последней строке имеем полную сумму средств, которую необходимо будет вложить. Следует заметить, что покупая отель с управлением (ГОБ) вы уже сейчас фиксируете 80% стоимости отделки и оснащения. В случае с самостоятельным ремонтом после окончания стройки, его цена может существенно вырасти из-за инфляции и роста цен на отделочные материалы и оборудование.
Теперь давайте посчитаем, какой доход мы сможем получить во всех трёх случаях. Опираемся на статистику западного побережья Крыма и текущие ставки аренды с поправкой на инфляцию к 2029-му году. Предполагаем, что сдача всех образцов произойдёт в начале 2028-го, и за полгода мы сможем довести нашу недвижимость "до ума".
Доходы от сдачи в аренду.
Несколько замечаний к таблице:
- Цену и загрузку мы определили экспертным путём и сильно усреднили.
- "ГОБ с отельером" в сезон сдаётся на 30-40% (**) успешнее из-за наличия профессиональной УК, богатой инфраструктуры с бассейнами (можно купаться с апреля по октябрь), ресторанами, ну, и, конечно, из-за 1-й береговой линии.
- В не сезон в отеле с октября по июнь берём среднюю загрузку от 20 до 70%, включая майские праздники, новый год, детские каникулы и другие возможности для загрузки отеля с помощью профессиональной УК, включая, в первую очередь, корпоративных клиентов. Получаем всего 120 дней из 210 (за 7 месяцев "низкого" и "среднего" сезонов).
- 15% и 17% при сдаче в аренду самостоятельно включают: 11% - комиссия систем бронирования вроде Яндекс.Путешествия, 2% - банковские расходы, коммунальные платежи и уборка - 2% для категории "стандарт" и 4% - для квартиры "бизнес-класса".
- В не сезон 1-й и 2-й образцы сдаются только помесячно.
Итак, мы получили во всех 3-х случаях размер чистой прибыли до уплаты налогов в год и показатель доходности на вложенный капитал, включая отделку и оснащение.
Разница в доходах между "дешёвой квартирой" и апарт-отелем премиального класса на берегу моря в 2 раза!!
Если не хватает денег.
Остаётся одна задача: "Где взять денег на крутой апарт-отель, если в наличии есть лишь 5 миллионов?"
Используем ипотеку. При этом считаем, что ставка по ипотеке составит в среднем 20%. Этот показатель вполне достижим уже к концу 2025-го года. А на период до этого, можно взять рассрочку от застройщика. Получаем такие расчёты:
Видим, что даже при расходах на ипотеку вариант с Готовым Отельным Бизнесом даёт больший доход, чем квартиры обоих типов.
Теперь личное мнение.
Моя бабушка говорила: "Мы не такие богатые, чтобы покупать дешёвые вещи". Она имела ввиду мысль, что дешёвые вещи служат не долго и придётся покупать вновь, что в итоге обходится дороже. Здесь мне кажется возможна аналогия. Дешёвая квартира в развивающейся курортной локации будет с каждым годом приносить всё меньше и меньше денег. На это будет влиять и высокая конкуренция, ведь в эконом-классе всегда строится больше жилья. А также на удешевление будут влиять гости. К сожалению, чем беднее турист, тем больше амортизация сдаваемой недвижимости. В номерах всегда будет жить максимальное число гостей, включая детей и домашних животных. Более состоятельные туристы предпочитают не тесниться, по этой причине недвижимость будет "убиваться" в дорогом отеле меньше.
Единственный случай, когда нужно выбрать 1-й или 2-й вариант - нет денег, нет друзей и знакомых, кто мог бы вместе разделить инвест-проект, не дают ипотеку даже под 20% и не дают кредит под залог уже имеющейся недвижимости.
А на десерт покажем графики роста цен РЕАЛЬНЫХ объектов на западе Крыма в 3-х обозначенных категориях:
Жилой комплекс "стандарт-класса":
Жилой комплекс класса "комфорт+":
Апарт-отель с топовым отельером:
Последний график - одного из лучших проектов. Картинку взял специально для обложки.
На этом пока всё....
Рекомендуем статьи для покупателей новостроек:
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если вы с чем-то не согласны или нашли ошибку в данных/расчётах, пожалуйста, напишите в комментариях. Только конструктивно. А если интересует больше информации о недвижимости Крыма, то можно почитать нас в Телеграм или обратиться с запросом на https://t.me/nilM2tvpro.