💡 Наконец-то! Сделал “оцифрованную” систему оценки новостроек Крыма 🏗️
Меня зовут Егор Ян, и я иногда делюсь мыслями и наблюдениями в этом канале. Летом я путешествовал, и времени на работу не было, а в сентябре накопилась куча дел. Наконец-то дошли руки — и я готов поделиться новыми мыслями и выводами.
Это пока бета-версия (1.0), но уже рабочая. Когда начал собирать параметры, опирался не на «формулы из учебника», а на здравый смысл и логику реального рынка. 👇
### 🔹 Почему вообще нужна система
Все знают аксиому: ценность недвижимости = локация + локация + локация.
Но такого подхода для Крыма мало. Здесь есть курортный фактор 🏖️ — близость к морю, наличие пляжа, виды, инфраструктура отдыха. Стандартные оценки не подходят, так как они применяются к "жилью", а в большинстве строящихся апартаментных и даже в жилых комплексах собственники жить не собираются.
Плюс — влияние государства: федеральные стройки, проекты при поддержке правительства и президента. Они реально меняют экономику регионов.
Что я учитывал
📍 Будущее развитие инфраструктуры.
Некоторые районы (например, Сакско-Евпаторийская агломерация) уже сейчас превращаются в новые города. Это другой уровень жизни и спроса.
🏗️ Сроки, очереди, соседи по стройке.
Кто строит рядом, какие у застройщика риски, есть ли у него «ресурс дойти до конца» — всё это влияет на цену и доходность.
🏨 Готовый отельный бизнес (ГОБ).
Апарты с управлением и сервисом — особый класс активов. Здесь важен оператор. Плохой отельер способен «убить» доход даже у самого красивого проекта.
### 🔹 Что мы исключили
ЖК (жилые комплексы) пока оставил за скобкой.
Во-первых, они не всегда подходят для инвестиций.
Во-вторых, с 1 сентября 2025 вступил в силу новый закон, ограничивающий использование квартир под гостиничные услуги 🏢🚫
Эти обложки выдал ИИ:
Какая вам больше нравится - напишите в комментариях
Как работает модель
📊 У нас — 20 параметров, каждый оценивается по шкале и даёт баллы.
Складываем баллы — получаем «ценность объекта». Просто и понятно.
В первой части разбираем 6 ключевых факторов — поехали:
1. Город-курорт
Начнём с города, в котором строится комплекс, и учтём численность населения. Было бы круто сразу добавить уровень доходов и потенциал миграции, но это оставим для следующих версий — не всё сразу 🙂 Получим следующую таблицу:
Зачем это вообще? Этот параметр влияет на спрос со стороны местных и на «несезонную» загрузку — от тех, кто готов снимать на среднесрок (от месяца и больше). Да, для квартир это критичнее, чем для апартаментов, но мы же хотим получить в перспективе универсальную оценку, да и апартаменты цепляют свою часть спроса "от местных".
2. Расстояние до центра.
Радиусы берём пропорционально размеру города - вводим пока 3 категории. Для крупного вроде Севастополя «самым центром» считаем 3‑километровую зону от точки центра на Яндекс.Картах. Для средних (Ялта, Евпатория) — 1500 м. Для маленьких, как Саки, — 500 м. 🗺️
Каждому апарт-комплексу (АК) ставим балл в зависимости от удалённости от центра. Чем ближе — тем логичнее выше оценка.
3. Доступность инфраструктуры
Да, именно так называется каталоге новостроек на Дом.рф одня из метрик. Например, почти в центре Ялты это может быть 8,
а в новом районе — 1.
Мы берём эти значения как есть, без шаманства. Это честно отражает удобство жизни вокруг.
4. Транспортная доступность
Расстояние до аэропорта станет особенно важным параметрам, когда откроют авиасообщение. Да, сейчас актуальность условная, но к моменту ввода большинства проектов самолёты, надеемся, уже полетят ✈️ Если нет — смотрим доступность ЖД, которая в наше случае во многом совпадает. Сразу учитываем планы по дорогам Крыма, в том числе обещания главы Республики построить новую трассу к проекту «Золотые пески России»,
которая должна сделать локацию 20‑минутной по времени доезда 🚗
5. Всесезонность
Чтобы оценить текущий туристический потенциал города, добавим «надбавку» для курортов, которые живут и в несезон. Например:
- Ялта — +10 баллов
- Евпатория — +5 баллов
- Саки, Коктебель - 0
Эти бонусы начисляем тем объектам, которые находятся не далее второго радиуса из п. 2. Логика простая: если город тянет туриста зимой/весной, то и аренда вне сезона будет бодрее, но она будет только в центре - на "курортных" окраинах нет транспорта и работающей инфраструктуры 🌊
6. Окружение
И в конце этой части — оценим то, что есть рядом, но с оглядкой на будущие стройки, которые уже запланированы. Важно понять, что будет вокруг — приятная среда или «такое себе».
Объекты риска: вокзалы, рынки, крупные гаражные массивы и прочие места с большим трафиком «случайных людей». Обычно там выше уровень преступности — для туристического продукта это минус.
Итого: у нас 6 параметров, которые уже позволяют хоть как-то «оцифровать» ценность объекта для посуточной и среднесрочной аренды — как с управлением, так и без него. Не идеал, но хорошая рабочая база 🙌
Оценка текущей локации строительства.
Теперь применим подход к 17 апарт-комплексам Сакско‑Евпаторийской агломерации (Западный Крым). Список такой:
Очевидно, что объекты выстроились пропорционально удалённости от центра Евпатории, как крупного города в этой локации. Но! Сам по себе этот «рейтинг» пока мало что говорит. Он годится для однотипного жилья не у моря и без сценария активного развития региона. А у нас всё иначе. Поэтому добавим ещё 3 важнейших курортных параметра:
- Доступность к морю
- Доступ к пляжу
- Близость к «территории развития» — к проектам «Золотые пески России» и «Крымская Ривьера». Они не только перезапустят локации, но и подтянут сети (газ, воду, канализацию, электричество) к объектам «в поле» или рядом с небольшими посёлками. Об этом, кстати, говорит С. Аксёнов в видео выше.
Сделаем несколько ремарок:
7. Близость к морю
Для «доступности до моря» важно не только расстояние по Яндекс.Картам, но и сам маршрут. Если идём через парк — одно ощущение, если через жилмассив или потенциальную стройку — совсем другое. Это прямо влияет на эмоции гостей и отзывы 🌿➡️🏗️
8. Пляж
Важно понять, будет ли он реально в пользовании апарт‑отеля, или ситуация может измениться. Приоритет обычно у 1‑й линии (отели/санатории). Если проект стоит дальше от моря, то даже текущая аренда пляжа может уйти более близкому объекту или её просто поделят. Ещё считаем площадь: квадрат 50×50 и полоса 400×70 — это разные классы комфорта. Особенно если в проекте 1000–1500 номеров (то есть 2000–3000 гостей в пик лета). На узком пляже это превращается в борьбу за шезлонг 🏖️
9. Близость к федеральным проектам.
Фактор близости к «Золотым пескам России» и «Крымской Ривьере» считаем в километрах. Чем ближе, тем выше шанс поймать инфраструктурный апгрейд и дополнительный трафик.
Отметим, что такой высокий бал введён, как дополнение к первым трём пунктам. Они все вместе существенно влияют на главный параметр - локация.
Оценка локации с учётом "курортной специфики" и "территорий развития".
Пора посмотреть, как изменился наш «рейтинг»:
И всё же это ещё не финальная картинка ценности. Мы пока не учитывали массу вещей: глубину девелоперского продукта, силу команды, качество сервисной модели и то, каким будет гостеприимство после запуска. А это сильно решает.
Отмечу важное: проекты, которые находятся далеко от моря (свыше 1 км) и вне зоны влияния «Золотых песков», практически не добавили баллов. Это №№10–11 и №№14–17. Им предстоит создавать гиперпривлекательный продукт — иначе в жёсткой конкуренции они проиграют борьбу за туриста.
Вот этот самый «продукт» — сервис, сценарии отдыха, еда, атмосфера, ретеншн гостя — мы и будем подробно разбирать в закрытом Телеграм‑канале. Ссылка — в закрепе канала «Крымский метр». Там же покажем с коллегами полные таблицы и разложим кейсы по полочкам 📊✨
Ещё 2 части на эту же тему:
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)?
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.