💡 **Наконец-то! Сделал “оцифрованную” систему оценки новостроек Крыма 🏗️**
Меня зовут Егор Ян, и я иногда делюсь мыслями и наблюдениями в этом канале. Летом я путешествовал, и времени на работу не было, а в сентябре накопилась куча дел. Наконец-то дошли руки — и я готов поделиться новыми мыслями и выводами.
Это пока **бета-версия (1.0)**, но уже рабочая. Когда начал собирать параметры, опирался не на «формулы из учебника», а на **здравый смысл** и логику реального рынка. 👇
### 🔹 Почему вообще нужна система
Все знают аксиому: *ценность недвижимости = локация + локация + локация*.
Но такого подхода для Крыма мало. Здесь есть **курортный фактор 🏖️** — близость к морю, наличие пляжа, виды, инфраструктура отдыха. Стандартные оценки не подходят, так как они применяются к "жилью", а в большинстве строящихся апартаментных и даже в жилых комплексах собственники жить не собираются.
Плюс — влияние государства: федеральные стройки, проекты при поддержке правительства и президента. Они реально меняют экономику регионов.
Что я учитывал
📍 **Будущее развитие инфраструктуры.**
Некоторые районы (например, Сакско-Евпаторийская агломерация) уже сейчас превращаются в новые города. Это другой уровень жизни и спроса.
🏗️ **Сроки, очереди, соседи по стройке.**
Кто строит рядом, какие у застройщика риски, есть ли у него «ресурс дойти до конца» — всё это влияет на цену и доходность.
🏨 **Готовый отельный бизнес (ГОБ).**
Апарты с управлением и сервисом — особый класс активов. Здесь важен оператор. Плохой отельер способен «убить» доход даже у самого красивого проекта.
### 🔹 Что мы исключили
ЖК (жилые комплексы) пока оставил за скобкой.
Во-первых, они не всегда подходят для инвестиций.
Во-вторых, с 1 сентября 2025 вступил в силу новый закон, ограничивающий использование квартир под гостиничные услуги 🏢🚫
Эти обложки выдал ИИ:
Какая вам больше нравится - напишите в комментариях
Как работает модель
📊 У нас — 20 параметров, каждый оценивается по шкале и даёт баллы.
Складываем баллы — получаем «ценность объекта». Просто и понятно.
В первой части разбираем 6 ключевых факторов — поехали:
1. Начнём с города, в котором строится комплекс, и учтём численность населения. Было бы круто сразу добавить уровень доходов и потенциал миграции, но это оставим для следующих версий — не всё сразу 🙂 Получим следующую таблицу:
Зачем это вообще? Этот параметр влияет на спрос со стороны местных и на «несезонную» загрузку — от тех, кто готов снимать на среднесрок (от месяца и больше). Да, для квартир это критичнее, чем для апартаментов, но мы же хотим получить в перспективе универсальную оценку, да и апартаменты цепляют свою часть спроса "от местных".
2. Следующий параметр — расстояние до центра. Радиусы берём пропорционально размеру города - вводим пока 3 категории. Для крупного вроде Севастополя «самым центром» считаем 3‑километровую зону от точки центра на Яндекс.Картах. Для средних (Ялта, Евпатория) — 1500 м. Для маленьких, как Саки, — 500 м. 🗺️
Каждому апарт-комплексу (АК) ставим балл в зависимости от удалённости от центра. Чем ближе — тем логичнее выше оценка.
3. В каталоге новостроек на Дом.рф есть метрика «доступность инфраструктуры». Например, почти в центре Ялты это может быть 8,
а в новом районе — 1.
Мы берём эти значения как есть, без шаманства. Это честно отражает удобство жизни вокруг.
4. Теперь про транспортную доступность до аэропорта. Да, сейчас актуальность условная, но к моменту ввода большинства проектов самолёты, надеемся, уже полетят ✈️ Если нет — смотрим доступность ЖД, которая в наше случае во многом совпадает. Сразу учитываем планы по дорогам Крыма, в том числе обещания главы Республики построить новую трассу к проекту «Золотые пески России»,
которая должна сделать локацию 20‑минутной по времени доезда 🚗
5. Чтобы оценить текущий туристический потенциал города, добавим «надбавку» для курортов, которые живут и в несезон. Например:
- Ялта — +10 баллов
- Евпатория — +5 баллов
- Саки, Коктебель - 0
Эти бонусы начисляем тем объектам, которые находятся не далее второго радиуса из п. 2. Логика простая: если город тянет туриста зимой/весной, то и аренда вне сезона будет бодрее, но она будет только в центре - на "курортных" окраинах нет транспорта и работающей инфраструктуры 🌊
6. И в конце этой части — оценка окружения, с оглядкой на будущие стройки, которые уже запланированы. Важно понять, что будет вокруг — приятная среда или «такое себе».
Объекты риска: вокзалы, рынки, крупные гаражные массивы и прочие места с большим трафиком «случайных людей». Обычно там выше уровень преступности — для туристического продукта это минус.
Итого: у нас 6 параметров, которые уже позволяют хоть как-то «оцифровать» ценность объекта для посуточной и среднесрочной аренды — как с управлением, так и без него. Не идеал, но хорошая рабочая база 🙌
Оценка текущей локации строительства.
Теперь применим подход к 17 апарт-комплексам Сакско‑Евпаторийской агломерации (Западный Крым). Список такой:
Очевидно, что объекты выстроились пропорционально удалённости от центра Евпатории, как крупного города в этой локации. Но! Сам по себе этот «рейтинг» пока мало что говорит. Он годится для однотипного жилья не у моря и без сценария активного развития региона. А у нас всё иначе. Поэтому добавим ещё 3 важнейших курортных параметра:
- Доступность к морю
- Доступ к пляжу
- Близость к «территории развития» — к проектам «Золотые пески России» и «Крымская Ривьера». Они не только перезапустят локации, но и подтянут сети (газ, воду, канализацию, электричество) к объектам «в поле» или рядом с небольшими посёлками. Об этом, кстати, говорит С. Аксёнов в видео выше.
Сделаем несколько ремарок:
7. Для «доступности до моря» важно не только расстояние по Яндекс.Картам, но и сам маршрут. Если идём через парк — одно ощущение, если через жилмассив или потенциальную стройку — совсем другое. Это прямо влияет на эмоции гостей и отзывы 🌿➡️🏗️
8. Про «пляж». Важно понять, будет ли он реально в пользовании апарт‑отеля, или ситуация может измениться. Приоритет обычно у 1‑й линии (отели/санатории). Если проект стоит дальше от моря, то даже текущая аренда пляжа может уйти более близкому объекту или её просто поделят. Ещё считаем площадь: квадрат 50×50 и полоса 400×70 — это разные классы комфорта. Особенно если в проекте 1000–1500 номеров (то есть 2000–3000 гостей в пик лета). На узком пляже это превращается в борьбу за шезлонг 🏖️
9. Фактор близости к «Золотым пескам России» и «Крымской Ривьере» считаем в километрах. Чем ближе, тем выше шанс поймать инфраструктурный апгрейд и дополнительный трафик.
Отметим, что такой высокий бал введён, как дополнение к первым трём пунктам. Они все вместе существенно влияют на главный параметр - локация.
Оценка локации с учётом "курортной специфики" и "территорий развития".
Пора посмотреть, как изменился наш «рейтинг»:
И всё же это ещё не финальная картинка ценности. Мы пока не учитывали массу вещей: глубину девелоперского продукта, силу команды, качество сервисной модели и то, каким будет гостеприимство после запуска. А это сильно решает.
Отмечу важное: проекты, которые находятся далеко от моря (свыше 1 км) и вне зоны влияния «Золотых песков», практически не добавили баллов. Это №№10–11 и №№14–17. Им предстоит создавать гиперпривлекательный продукт — иначе в жёсткой конкуренции они проиграют борьбу за туриста.
Вот этот самый «продукт» — сервис, сценарии отдыха, еда, атмосфера, ретеншн гостя — мы и будем подробно разбирать в закрытом Телеграм‑канале. Ссылка — в закрепе канала «Крымский метр». Там же покажем с коллегами полные таблицы и разложим кейсы по полочкам 📊✨
Ещё 2 части на эту же тему:
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)?
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если нашли неточность, ошибку в расчётах или с чем-то не согласны — напишите в комментариях 💬 Только по делу, без холивара, ок? 😉
А если хочется больше цифр, инсайтов и разбора по крымской недвижимости — добро пожаловать к нам в Телеграм или обратитесь с запросом 👉 @nilM2tvpro.