Мне действительно часто задают этот вопрос. Он - сложный. Попробуем ответить здраво, а не используя техники "развода лохов", применяемый многими агентствами и застройщиками:
"У нас будут цены, как в Сочи".
Не будут! Нет гор (горных лыж) и Олимпиады-2014 с триллионами инвестиций. Нет даже действующего аэропорта и нет гарантий, что его откроют хотя бы к 2028-му году.
Тема роста туристического потока без самолётов в рамках решения правительства - тема для отдельной статьи, которая скоро выйдет на страницах этого канала (подписывайтесь).
Итак, меня зовут Борис Малютин, я тщательно изучаю и сравниваю разные локации и объекты в Крыму, а особенно - на Западном побережье, поэтому пока будем говорить на примере именно этого региона.
Рекомендуем статьи для покупателей новостроек:
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Попробуем найти какие-то зацепки, чтобы обосновать текущий уровень цен на строящиеся объекты в данной локации. Немножко упростим себе задачу и объединим два курорта в один, как его иногда и называют - "Большая Евпатория". В этот термин, помимо пригородов Евпатории (Заозёрное, Молочное, Уютное) с прибрежными сёлами Витино и Штормовое, предлагаю включить город Саки, Мирный (с Поповкой) и Новофёдоровку.
В итоге получается полоса берега около 60 километров. Для сравнения Большая Ялта от Гурзуфа до Фороса растянулась на похожее расстояние.
О развитии территории от Евпатории в сторону Мирного (где до 2022 даже планировался новый курортный город) говорить пока рано (там военные), но вот вся пересыпь между Евпаторией и Саками скоро будет похожа на один сплошной курорт. Коротко, для тех, кто не знает напомним, что здесь до 2036-го года должно появиться более 20 отелей в соответствии с проектом "Золотые пески России" (видео есть на нашем канале, с деталями постепенно знакомим).
Но если до старта проекта "Песков" еще не менее 2-х лет, то, анонсированная в том же докладе С. Аксёнова президенту, "Крымская Ривьера" и прилегающие к ней с обеих сторон береговые полосы на 600-700 метров, уже активно застраиваются.
Особое внимание я бы обратил на количество апарт-комплексов.
В каждом отмеченном сегменте, кроме синего, на сегодня строится 2 и более комплексов со статусом апартаменты.
Не устаю повторять. Ближайшее время драйвером цены на недвижимость в Крыму будут именно апартаменты, так как большинство покупателей - инвесторы.
А рост цены на апартаменты даже в прошлом году сильно опережал квартиры.
К тому же квартиры, как инвестиционный продут в туристических регионах с 1.09.2025 уходят в более слабую инвестиционную категорию недвижимости из-за ограничений на посуточную рекламу и присутствие на сервисах бронирования.
Возвращаясь к нашей локации, понимаем что только на "пересыпи" между Евпаторией и Саками по данным с Bnmap.pro строится или продаётся (из свежепостроенного) 8 комплексов,
из них только 1 - жилой, остальные - апартаменты. При этом мы ждём старта самой "Крымской Ривьеры" (по сведениям - не ранее второго квартала 2026-го года), ещё одного комплекса в с. Прибрежное и новых очередей двух проектов, где первые очереди уже сданы.
Чтобы строить отчёты и смотреть разрезы не только по строящимся, но и по анонсированным, замороженным проектам, рекомендую профессиональным участникам рынка приобрести подписку на Индикаторы (от 30 т.р. в месяц, промокод - "Борис")
Таким образом, мы подошли к главному - фиксации ключевых реперных точек для определения динамики цен.
Объединив Евпаторию и Саки, у нас получится, найти:
- Отель 4* в первой береговой линии (к сожалению, только один).
- Апартаменты, которые построены несколько лет назад и в них есть в продаже объекты на вторичке.
- Совсем свежие апартаменты с управлением, где так же уже есть вторичка.
Немного поясним. П.1 нам нужен для оценки доходов от апарт-отеля, об этом мы писали в двух статьях - здесь и здесь.
п.3 нам нужен, чтобы оттолкнувшись от него, понять, сколько будет стоит подобная недвижимость через 3 года - в 2028 при нормальном течении экономики без гипер-инфляции.
Итак, мы видим, что на вторичке единственный недавно построенный современный апарт-отель "Альба Дель Маре" торгуется сейчас от частных продавцов по ценам от 218 до 266 тысяч за квадратный метр. На Циане есть 20 объявлений от агентств недвижимости, но только 5-6 мы можем, как говориться, "взять в зачёт",
так как остальные написаны как под копирку одной и той же компанией, а значит, скорее всего, это просто реклама для определённых целей генерации обращений от наивных покупателей.
Прямых объявлений от собственников нет вообще,
но это нормально для курортной недвижимости, где большинство владельцев живут в других регионах и не готовы реализовывать объекты самостоятельно.
Итак, давайте к этой цене добавим несколько "шагов" инфляции. Других факторов, чтобы цены вдруг сильно скакнули, мы не видим. (Если, конечно не считать фантазии на тему возобновления полётов и возвращения ипотеки со ставками до 15% в ближайшее время.)
2025 + 15%,
2026 +10%,
2027 + 5%.
Получаем, что через 3 года цена в "Альбе" будет от 280 до 350 тыс. руб. за кв. м.
Если кто-то наивно верит в высокий спрос, то он будет в ближайший год-два компенсирован большим количеством новых предложений. Объём уже выданных на 2025-й год разрешений на строительство - РНС (по слухам) превышает в 10 раз (!!!) объем полученных застройщиками РНС в 2024.
Попробуем ещё поискать апартаменты с ценой от 350 000 за кв.м. в Евпатории, которые расположены близко к морю. Например, такие:
Видим, что цены пляшут в зависимости от "хотелок" собственника, но объект не продаётся более полугода. Значит оценка завышена. Отметим, что сейчас торг может легко достигать 20-40%.
По другим похожим объектам, аналогичная ситуация - цены скачут то вверх, то вниз (к сезону), но общий рост не большой.
В общем, как мы и предположили - колебания в пределах инфляции.
Никаких чудес с ценами не происходит!
Фиксируем среднюю стоимость на объекты бизнес-класса с хорошим ремонтом в доходных апартаментах в 500 метрах от моря с хорошей (!!!) управляющей компанией (в Альбе - UPRO) на уровне 320 000 руб. за кв. м. в 2028-м году.
Апартаменты без наличия опытной УК можете смело дисконтировать на 20%, а по оценкам некоторых экспертов (скоро у нас будет видео) - на 50%. С квартирами ситуация ещё хуже, особенно если учесть новый закон.
Теперь давайте попробуем посчитать, сколько будет стоить апартамент в самом крутом проекте (на сегодня) с самой большой территорией - в апарт-отеле "Темпо". Проект строится сейчас в самом начале пересыпи (красный кружок на 2-м рисунке). Это самая перспективная локация на ближайшие 3-4 года ещё и потому, что до аэропорта всего 40 мин. на машине. От Ялты - 2 часа.
Другие строящиеся сейчас проекты будут попадать в диапазон цен либо между "Альбой" и "Темпо", либо ещё дешевле "Альбы", так как уступают по тем или иным параметрам: близость к морю, опытная управляющая компания, большая инфраструктура и т.д.
Пробежимся по важным параметрам.
1. Отметим, что в управлении у "Темпо" заявлена УК "Valo" - это хоть и лидер рынка, но без опыты работы на курортах. Значит никаких поправочных коэффициентов к цене применять не будем - выйдет "тож на тож".
2. Первая береговая линия. Честно говоря, при сдаче в посуточную аренду за каждые 100 метров от моря правильно снижать стоимость на 10%. Мы не будем сильно "подыгрывать" лидеру, а за близость на 500 метров к морю (в сравнении с Альбой) добавим не 50%, а только 40%.
Поправки на инфраструктуру:
- 5 подогреваемых бассейнов общей площадью 2060 кв.м. + закрытый круглогодичный бассейн в отеле,
- 4 сквера с площадью озеленения 7,5 гектар (это более 7 футбольных полей),
- не менее 6 ресторанов, в том числе один отдельно стоящий с выходом на набережную,
- детский центр и центр ментального здоровья (отдельные здания),
- куча спортивных площадок, включая "Академию тенниса" с открытыми и закрытыми кортами.
За всё это вместе добавим ещё 40%. Согласитесь, гарантированный премиум отдых с 4* - это уровень, который пока не будет находится в сильной конкурентной среде на данной территории.
Получаем 320 + 30% +30% = 627 тысяч за кв.м.
Это цена с ремонтом.
Если добавлять по 30% или по 50%, то
"коридор цен" будет от 540 до 720 тысяч.
Дальше всё зависит от того, во что вы верите. Верите в нездоровый скачок цен после того, как откроют аэропорт, значит добавляйте ещё процентов 20-50%. Верите в то, что будет переизбыток предложения и нехватка туристов, то делите на классы и понимайте, что переизбыток будет только в:
- в объектах, которые будут находиться не в первой линии моря,
- в классах "комфорт" и "эконом", там, где нет большой инфраструктуры (участок до 4 гектар) - такие объекты, как и сейчас, в не сезон будут недозагружены или будут переходить в режим зимней консервации.
В таких классах минусуйте доходность в не сезон, как это сделала UPRO в одном из отелей на "западном берегу Крыма":
По нашей версии - Екатерина говорила именно об "Альба Дель Мар", которым её компания начала управлять с 2025-го года. Заметим, что UPRO в не сезон берёт расчёты помесячной загрузки с тарифом 55 000 за месяц. Это вполне вероятно, правда, цена 55 т.р. за студию нам кажется на сегодня немного завышенной.
Из таблицы видно - для того, чтобы достичь хотя бы 15%-ной доходности объект должен стоить 11 193 000 рублей, то есть при площади номера 27-30 метров - получается 375-400 тыс. рублей за кв. м. А это выше текущих цен во вторичке на 60-70%. Если же мы возьмём не 15%, а 20% доходности то получим цену квадратного метра около 300 тысяч рублей, что только на 35% выше цены в объявлениях.
Вот мы и получили ценовые ориентиры для класса "комфорт" и "бизнес" в объектах находящихся в 500 метров от пляжа. Остальные объекты можно оценить подобным же образом, используя понижающие или повышающие коэффициенты.
Если вы с чем-то не согласны, пожалуйста, напишите в комментариях. Только конструктивно. А если интересует больше информации о недвижимости Крыма, то можно почитать нас в Телеграм или обратиться с запросом https://t.me/nilM2tvpro.