В очередной раз убеждаюсь в лозунге "Математика - наука всех наук". Попалось мне возражение от клиента:
"Отличный у вас проект, я бы купила, но у вас рассрочка всего год, а там - 2 года". И ещё агенты вторят: "Ну, поймите, каждый проект подходит для личной ситуации клиента. Этот клиент не ваш".
Я бы был не я, если бы не считал, что в продажах ситуация почти всегда управляема менеджером. Просто надо не лениться и иметь немного соображалки.
На первый взгляд на возражение: "У меня нет столько денег и там комфортнее рассрочка", вроде бы, ответить что-то сложно. Ан - нет, давайте посчитаем.
Возьмём два образца - студии (это реальная ситуация). Оба объекта сдаются одновременно в 1 кв. 2028-го года.
1. Первый:
- Цена - 11 500 000 руб. (отделка черновая)
- Рассрочка - 2 года
2. Второй:
- 10 000 000 руб., студия отделка "предчистовая"
- Стоимость ремонта и оснащения "до тапочек" - 3 300 000 руб.
- Общая стоимость по 3-м разным договорам - 13 300 000 руб.
- Рассрочка - 1 год.
Площади принимаем одинаковые и другие параметры тоже схожими, кроме качественных характеристик самих проектов:
Проект №1 - премиальный жилой комплекс, находящийся в 1,5 км. от моря - пешком не дойти, агрессивно продаётся, поэтому "отпускная" цена выросла за полгода на 40%
Проект №2 (о названии догадаетесь сами) - премиальный апартаментный комплекс в первой линии моря с топовой управляющей компанией, обеспечивающей стабильный высокий доход: начиная с 2028-го года - 100 000, 2029-й - 200 000, 2030-й - 250 000. Рост цены идёт сдерживающими темпами, так как ожидается ещё большее усиление конкуренции в 2026-м.
Ситуация клиента:
Цель - покупка для инвестиций: капитализация и получение дохода от аренды. В наличии есть только 6 500 000 руб. И возможность оплачивать около 220 000 рублей в месяц.
И теперь давайте упорядочим расчёты.
Исходные данные по новостройке №1:
А это получаемый график рассрочки - не более 220 000 в месяц:
Таким образом к 1.05.2027 выплаты по ДДУ будет завершены. Останется только сделать ремонт и довести объект до готового к сдаче уровня.
Если вам сложно воспринимать все эти цифры, то у нас есть более простая статья: "5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни".
К 2028-му году цены на материалы и оборудование вырастут не менее, чем на 30% (инфляция), то есть 3,3 млн. на отделку и оснащение сейчас превратятся в 4,3 млн. потом.
Финализируем расчёты по первой новостройке.
Чтобы передать свой объект в аренду-управление и начинать получать доход, нужно будет найти 4,3 млн. рублей в 2027-м году. Отделка начнётся после окончания строительства - 1 кв. 2028). Значит получать доход можно будет только с сезона 2029-го года. Напомним, что это не отель, а жильё вдали от моря, поэтому сдача с хорошим доходом возможна только в сезон. При этом годовой чистый доход будет не выше 1 млн. руб.
Второй вариант новостройки - с ипотекой.
Теперь разберём второй случай с привлечением ипотечного плеча. Вот такие исходные данные:
Так же 6,5 млн. руб. разбиваем на части: 5,5 - первоначальный взнос по ипотеке и 1 млн. - на отделку и оснащение. Такие расчёты по ипотеке:
Получаем таблицу платежей:
Видно, что из 220 тыс. руб. в месяц, 95 идёт на погашение ипотеки, а остальное - в оплату по договорам отделки и оснащения. К 1.01.2027 вы спокойно оплачиваете все обязательства, кроме ипотечных.
Таким образом к 1.06.2028 вы остаётесь должны только банку по ипотеке около 5,8 млн. руб. И с этого момента доход от сдачи начинает покрывать ипотечный платёж, а уже через год вы имеете прибыль (за вычетом ипотечных платежей) около 1,3 млн. руб., во второй - 2,3 млн. руб., что позволит досрочно погасить ипотеку. Ну, или (если будет существенное снижение ставок) рефинансироваться.
Да, 5,8 млн. - это больше, чем 4,3, которые нужно будет найти на отделку и оснащение в первой новостройке, но при этом вы получаете в собственность объект совсем иного уровня с доходностью выше в 2 раза. А значит и с более высоким потенциалом роста цены.
Это, конечно, всё - теория. Расчёты условные. На практике покупатели в нашей стране (и не только) редко основываются на логике цифр. Большинство покупок сопровождаются эмоциями "нравится - не нравится". По этой причине у нас и возникают переоценённые и недооценённые объекты в новостройках.
В любом случае, старайтесь считать и взвешивать хоть какие-то данные.
Рекомендуем статьи для покупателей новостроек:
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?
Если вы с чем-то не согласны или нашли ошибку в данных/расчётах, пожалуйста, напишите в комментариях. Только конструктивно. А если интересует больше информации о недвижимости Крыма, то можно почитать нас в Телеграм или обратиться с запросом на https://t.me/nilM2tvpro.