Как правильно составить договор аренды: советы для арендодателя

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает о том, какие пункты следует включить в документ.

Когда физическое лицо арендует жилое помещение, речь идет о договоре найма, а не аренды. Ключевая разница в том, что аренда обычно подразумевает коммерческие отношения между юридическими лицами. Хотя в обиходе может использоваться термин «аренда квартиры».

Что должен содержать договор найма

Договор найма жилья — это не просто формальность, а документ, защищающий права обеих сторон. В нем нужно четко прописать:

• Права и обязанности

Как арендатор, так и собственник должны понимать свои обязательства, включая сроки найма, порядок и сумму оплаты, правила досрочного расторжения договора, возмещения убытков.

• Порядок решения споров

Необходимо оговорить механизм разрешения конфликтов, в том числе выбрать территориальную подсудность, чтобы в случае проблем знать, куда обращаться.

• Условия и ответственность

Если в квартире проживают домашние животные, необходимо прописать ответственность за возможный ущерб. В договоре стоит предусмотреть обязанность арендатора провести уборку и химчистку помещения перед выездом. Прописать эти моменты в договоре крайне важно.

Не стоит пренебрегать составлением договора найма, даже в случае краткосрочной аренды. Подписанный договор обеспечивает обеим сторонам юридическую защиту. В случае возникновения спора устная договоренность не имеет доказательной силы в суде, в отличие от документально оформленного договора.

Как подготовить договор найма

Используйте готовые шаблоны договоров, но обязательно вносите в них необходимые правки, учитывая особенности вашей ситуации. Продумайте все возможные нюансы и потенциальные риски, чтобы договор отражал ваши конкретные интересы. Даже неидеальный договор лучше, чем устная договоренность. Обязательно прочитайте и учтите все пункты договора перед его подписанием.

Защита интересов при аренде жилья: акт приема-передачи

Избежать проблем при аренде жилья поможет составление акта приема-передачи. Этот документ — дополнение к договору найма, он жизненно необходим для защиты интересов обеих сторон.

В акте приема-передачи необходимо подробно описать состояние квартиры, мебели и техники. Важно зафиксировать все дефекты, от мелких (например, заедающая ручка) до серьезных. Подробно опишите все предметы мебели, их количество и состояние. Это поможет избежать споров о виновности в повреждении имущества при выезде арендатора.

Регистрация договора найма

Регистрация договора найма жилого помещения между физическими лицами у нотариуса или в Росреестре не обязательна. Однако, если вы хотите обеспечить максимальную юридическую защиту, такая процедура может быть полезной. Стоит помнить, что нотариальные услуги включают в себя не только формальное оформление, но и правовую экспертизу документации, которая может обойтись дорого, зачастую превышая 2000 рублей.

Если жилье арендует физическое лицо у юридического лица, договор аренды обязательно подлежит регистрации в Росреестре, когда срок аренды более года.

Условия оформления договора найма квартиры через Госуслуги

На Госуслугах можно оформить договор найма квартиры, если объявление об аренде размещено на ЦИАН.

Личная встреча для оформления договора найма не нужна — договор считается заключённым после его подписания через Госуслуги собственником и нанимателем квартиры.

Условия оформления

• Квартира находится в единоличной собственности.
• Собственник и наниматель — граждане РФ, которым исполнилось 18 лет.
• Срок аренды квартиры — от 1 дня до 11 месяцев.
  Если нужно оформить договор найма на срок более 11 месяцев, составьте его в бумажном виде.
• У собственника и нанимателя есть:подтверждённая учётная запись в приложении «Госуслуги» версии 23.0.0 и выше.
  
• Если приложение «Госуслуги» ниже версии 23.0.0, то для подписания договора понадобится приложение «Госключ».

На что нельзя оформить договор найма через Госуслуги

• 1) на квартиру в коллективной собственности;
• 2) на коммерческую недвижимость;
• 3) на апартаменты;
• 4) на дом;
• 5) на комнату.

Госуслуги и ЦИАН не передают персональные данные, сведения о доходах, факт оформления договора найма и его данные в ФНС. Декларировать доходы от сдачи квартиры нужно самостоятельно.

Необходимые документы для договора найма

Для заключения договора найма понадобятся:

• Паспорта обеих сторон;
• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (например, выписка из ЕГРН).

Налоговые аспекты

Не стоит путать заключение договора с обязанностью платить налоги. Получая доход от аренды, вы обязаны платить налог на доходы физлиц (НДФЛ) с этого дохода. Если вы сдаете жилье как самозанятый, то ставка НДФЛ составит 4% вместо 13%.

Когда договор найма может быть признан недействительным?

Не все договоры найма жилья являются законными. Договор может быть признан недействительным в ряде случаев:

• Отсутствие согласия сособственников. Если квартира находится в совместной собственности, необходимо получить согласие всех сособственников на сделку;
• Жилье под арестом или в залоге. Аренда помещения, находящегося под арестом или в залоге, незаконна;
• Недееспособность сторон. Если одна из сторон признана судом недееспособной, договор не имеет юридической силы;
• Неполные данные о сторонах. Договор должен содержать полные паспортные данные сторон;
• Отсутствие или необоснованная стоимость аренды. Указание стоимости аренды (даже символической) обязательно. Договор безвозмездной аренды требует отдельного оформления;
• Несовершеннолетний наниматель. Договор с нанимателем моложе 14 лет незаконен;
• Незаконные условия. Договор не должен содержать пунктов, нарушающих закон, например, отказ от преимущественного права заключения договора на новый срок, снятие ответственности с наймодателя за предоставление коммунальных услуг или односторонний отказ от условий договора.

Когда договор найма можно расторгнуть досрочно?

Договор найма можно расторгнуть досрочно при определённых обстоятельствах:

• Неуплата аренды (и коммунальных платежей) длительное время. По долгосрочному договору — 6 месяцев, по краткосрочному — 2 месяца;
• Ненадлежащее использование помещения. Если наниматель использует жилье не по назначению, например, сдаёт его в поднаём, принимает клиентов, нарушает правила пользования общим имуществом дома и т.д.;
• Нарушение порядка пользования жильем, приводящее к конфликтам с соседями. Если наниматель наносит ущерб имуществу;
• Если жилье пришло в непригодное для проживания состояние, например, в результате затопления или признания дома аварийным.

Важные моменты при сдаче квартиры с мебелью

Договор найма квартиры, оснащенной мебелью и техникой, должен чётко определять ответственность нанимателя за их сохранность. Составление акта приема-передачи с подробным описанием состояния мебели и техники обязательно. Разделение порчи и естественного износа (амортизации) важно для справедливого решения споров при выезде нанимателя.

Депозит по договору найма

Условия и размер депозита обычно прописываются в отдельном пункте договора. Важно указать условия возврата депозита в случае нарушения правил найма. «Предоплата» — упрощенная, но не самая юридически точная формулировка. Важно чётко прописать основания для удержания или возврата депозита.

Ранее мы также писали о том, как оформить арендные каникулы в договоре аренды, а еще о том, что такое аренда с правом выкупа.