Мы продолжаем публиковать краткие обзоры документов, которые наша аудиторская компания получает на электронную почту от наших подписчиков.
В очередной раз к нам поступило от подписчика много документов по одному СНТ, но мы выбрали для анализа следующие документы:
- Устав СНТ,
- Годовая бухгалтерская отчетность СНТ за 2024г.,
- «ИНФОРМАЦИЯ (МАТЕРИАЛЫ), ПРЕДОСТАВЛЯЕМАЯ ЧЛЕНАМ СНТ «ХХХХ» ПРИ ПОДГОТОВКЕ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ ОБЩИМ СОБРАНИЕМ ЧЛЕНОВ СНТ «ХХХХ» В 2025 ГОДУ.
В данной статье мы проведем анализ Устава СНТ, который был утвержден решением общего собрания СНТ «ХХХ» 11 августа 2018г. Изначально СНТ было создано в 1991 году, затем был утвержден новый Устав в соответствии с законом 66-ФЗ, и до настоящего времени изменения в Устав СНТ не вносились после вступления в силу нового закона 217-ФЗ. Вместе с тем, в 1.8 Устава указано, что СНТ после 01.01.2019г. руководствуется нормами закона 217-ФЗ:
Далее, мы обращаем внимание наших читателей на п.1.11 Устава СНТ:
Многие садоводы часто задают вопросы: «Почему в бухгалтерском балансе СНТ не числится имущество общего пользования, которое содержится за счет членских взносов (платы)?»
Пункт 1.11 Устава, как раз дает ответ на этот вопрос, потому что имущество общего пользования «является совместной собственностью его членов», а не собственностью СНТ. Другими словами, собственниками имущества общего пользования (ИОП) являются физические лица, собственники земельных участков, расположенных на территории садоводства.
Рассмотрим следующий раздел Устава СНТ в части создания ИОП:
По нашему мнению, указанные пункты Устава СНТ не соответствуют нормам ни закона 66-ФЗ, которой утратил свою силу, ни новому закону 217-ФЗ, ни нормам ГК РФ.
Мы понимаем так эти нормы Устава. Допустим собрались 10 собственников земельных участков на територии садоводства и решили за счет собственных средств построить спортивную площадку, а также получили разрешение общего собрания членов товарищества на это строительство.
Затем эти 10 собственников построили спортивную площадку на территории садоводства, которая является их совместной собственность, и сами занимаются спортом. Другим садоводам вход на эту спортивную площадку запрещен без разрешения собственников. Кроме этого, СНТ с этими собственниками еще обязуется заключить договор по охране этой спортивной площадки, а также обязуется нести другие расходы, компенсируемые СНТ, по содержанию спортивной площадки на территории садоводства.
Уважаемые читатели, как Вы оцениваете эту ситуацию со спортивной площадкой? Что здесь не так?
По нашему мнению, не может быть размещено на территории садоводства имущество общего пользования, которое является совместной собственностью ограниченного круга лиц, а также иметь ограничение в пользовании других собственников земельных участков, расположенных на территории садоводства.
По нашему мнению, здесь возможны два варианта.
Вариант 1. Если спортивная площадка построена 10 физическими лицами в качестве ИОП, то пользоваться этой спортивной площадкой имеют право все собственники земельных участков, расположенных на территории садоводства без каких-либо ограничений, независимо от того, что они не вносили целевые средства на строительство спортивной площадки.
Соглано ч.7. ст. 24 закона 217-ФЗ «земельные участки общего назначения используются для газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, накопления и сбора твердых коммунальных отходов, охраны территории ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, а также для занятий физической культурой и спортом, отдыха и укрепления здоровья граждан».
Вариант 2. Земельный участок общего назначения по решению общего собрания членов СНТ передан в аренду 10 физическим лицам для строительства спортивной площадки на основании ч.8, ст.24 закона 217-ФЗ.
В соответствии с решением общего собрания членов товарищества допускается использование земельных участков общего назначения гражданами и организациями, указанными в п. 5.1 ч. 1 ст. 17 Закона 217-ФЗ, для реализации товаров, проведения работ и оказания услуг для нужд граждан, ведущих садоводство и огородничество. Для указанных целей на земельных участках общего назначения допускается возведение некапитальных строений, сооружений.
Кроме этого, СНТ имеет право заключить с собственниками спортивной площадки договор оказания услуг по охране и уборке спортивной площадки.
Таким образом, в данной ситуации СНТ будет получать доход от аренды земельного участка общего назначения под спортивную площадку, а также выручку от оказания услуг по охране и уборке спортивной площадки, но не «платежи, компенсирующие расходы», потому что это опять «лукавство». СНТ должно получать доходы от арендаторов земельного участка общего назначения, а также учитывать свои расходы по договору аренды и оказания услуг, рассчитывать прибыль от этих операций. Эта деятельность должна приносить чистую прибыль для СНТ, а чистая прибыль от дохода является источником финансирования расходов по уставной деятельности СНТ.
Другими словами, чистая прибыль по деятельности СНТ, приносящей доход, должна учитываться при уменьшении членских взносов (платы) садоводов, а также учитываться в доходной части ПРС.
В свою очередь собственники спортивной площадки в данной ситуации, могут сами заниматься спортом, а также сделать посещение спортивной площадки для других лиц платным.
Аналогично, если на территории садоводства расположен магазин на основании договора аренды земельного участка общего назначения, то доход от аренды земельного участка общего назначения должен учитываться в доходной части ПРС. Соответственно, продукты в магазине продаются садоводам за деньги.
При дальнейшем обзоре Устава очень удивил пункт 6.6.16 в разделе 6.6. «К компетенции правления садоводческого некоммерческого товарищества относится»:
Рекомендации аудитора:
Мы рекомендуем подготовить новую редакцию Устава в соответствии с нормами закона 217-ФЗ, а также исключить п.5.4.1, 5.4.1.1, 5.4.2, 5.4.3 из Устава, как нарушающие законные интересы собственников земельных участков, расположенных на территории садоводства, при ограничении пользования имуществом общего пользования. Согласно ч.1, ст.25 закона 217-ФЗ:
«Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков».
Кроме этого, целесообразно дополнить Устав нормами ч.8, ст.24 закона 217-ФЗ:
«В соответствии с решением общего собрания членов товарищества допускается использование земельных участков общего назначения гражданами и организациями, указанными в пункте 5.1 части 1 статьи 17 настоящего Федерального закона, для реализации товаров, проведения работ и оказания услуг для нужд граждан, ведущих садоводство и огородничество. Для указанных целей на земельных участках общего назначения допускается возведение некапитальных строений, сооружений».
Кроме этого, Устав содержит устаревшие, не действующие нормы в соответствии с законом 217-ФЗ, которые необхоимо исключить из Устава, например, к компетенции правления садоводческого некоммерческого товарищества относится:
Мы рекомендуем актуализировать Устав СНТ в части включения нормы согласно требования п.9, ч.1, ст 8, а также ч.7.1. ст.14 закона 217-ФЗ «указываемые в уставе товарищества правила определения размера взносов должны предусматривать порядок расчета размера взносов в виде текстового описания и (или) формулы расчета».
На этом мы закончим обзор Устава СНТ, но продолжение следует.
Автор: Наталья Шибалкина.
Спасибо, что дочитали статью до конца.
Заявки на аудит подавайте на сайте аудиторской компании:
