Если вы сдаёте квартиру или планируете начать - будьте внимательны! В 2025 году налоговые правила изменились, и многое из того, что раньше проходило “мимо” внимания налоговой, теперь чётко контролируется. Те, кто не в курсе, рискуют попасть на штрафы, упустить часть дохода или просто не учитывать новые обязательства. Разберём, что нового, кому выгодно, кому - нет, и как адаптироваться.
Что уже давно действует, но теперь стало строже
До 2025-го сдача квартиры “в конверте” была обычным делом. Налоговая могла “не видеть” доходы, пока не было жалоб, пока не было утечки информации. Но последние нововведения формируют новые условия:
- ФНС усилила мониторинг: она получает данные не только от жалоб или сигналов, но и от банковских переводов, объявлений на сайтах продажи и аренды, Росреестра.
- Порталы объявлений, правоохранительные органы и миграционная служба нередко являются источниками данных о реальной аренде.
- Договоры аренды (наём жилья) сроком от года и больше должны регистрироваться. Если они зарегистрированы, но доход не декларирован - это “красный флаг” для налоговиков.
Основные налоговые режимы и ставки
Теперь чуть о цифрах и режимах - чтобы вам было видно, что подойдёт, а что нет.
Что нового вводится в 2025
- Усиление контроля со стороны ФНС
ФНС теперь активно сравнивает данные о собственности (через Росреестр), о переводах на банковские счета, о регулярных платежах, характерных для аренды. Если вы сдаёте квартиру, и платежи регулярно поступают на счёт, налоговики могут заподозрить доход, даже без официального договора. - Изменения в правилах посуточной аренды
С 1 сентября 2025 года вступают в силу нормы, которые усложняют сдачу квартиры на короткие сроки: требуется согласие соседей, классификация объекта размещения, регистрация. Если вы сдаёте “на Авито” или подобном агрегаторе - придётся привести всё в соответствие. - Лёгкие режимы налогообложения
Вариант “самозанятый” становится всё более популярным: простота, низкая ставка, минимум отчётности. Это выгодно тем, кто получает умеренный доход от аренды и хочет легализовать свои доходы. - Отчётность, штрафы и риски
Если не декларировать доходы, налоговая может потребовать уплатить налог за несколько лет, начислить штрафы и пени. Учёт коммунальных услуг, расходов на содержание жилья - всё это может снизить налог, но только при наличии документов и корректного договора.
Как это скажется на владельцах квартир и арендном бизнесе
Плюсы
- Уравняет условия между честными арендодателями и теми, кто работает «в тени». У первых будет меньше конкурентов, несправедливо занижавших цены.
- Улучшится юридическая защищённость. Договор, официальная уплата налогов, понятные правила - всё это даёт уверенность собственнику и арендатору.
- Более предсказуемые условия. Когда все работают по одинаковым правилам, риски снижаются.
Минусы
- Рост нагрузки на арендодателей. Нужно больше бумажек, регистрации, возможно - уплата страховых взносов, подготовка документов, оплата классификации или регистраций.
- Повышение расходов может быть перенесено на арендаторов. Чтобы покрыть свои издержки, арендодатель может поднять цену аренды.
- Для тех, кто сдаёт посуточно, новшества могут стать болезненным ударом - согласие соседей, классификация, дополнительные требования.
Практические примеры
- Возьмём Москву: арендодатель сдаёт квартиру за 110 000 ₽/мес - годовой доход ~1 320 000 ₽. При ставке НДФЛ 13 % - налог около 171 600 ₽. Если он выбрал режим самозанятого, ставка 4 %, налог ≈ 52 800 ₽. Разница существенная.
- В небольшом городе, где доход от аренды - 500 000 ₽/год, НДФЛ 13 % - налог около 65 000 ₽, а через самозанятого - 20 000 ₽. Для многих это заметная экономия.
- Те, кто сдаёт посуточно: новые правила (согласие всех соседей, регистрация как объект размещения) могут потребовать затрат - на регистрацию, документы, согласования - прежде чем начать законно принимать гостей.
Что стоит сделать прямо сейчас, чтобы не попасть под штрафы
- Проверить, как вы сдаёте жильё - постоянная аренда, краткосрочная, через агентства, напрямую и др.
- Выбрать подходящий налоговый режим: НДФЛ, самозанятость, УСН, патент. Посчитать, какой режим будет выгоднее в вашем случае.
- Оформлять договоры письменно. Даже если это аренда “друга” или знакомого - письменный договор сохранит ваши права и снизит риски.
- Учесть коммунальные расходы и другие платежи - если они законно документированы, они могут уменьшить налоговую базу.
- Своевременно подавать декларации и платить налог, иначе штрафы и пени быстро накапливаются.
Прогнозы на будущее
- Контроль станет ещё жёстче. Можно ожидать, что автоматические системы анализа банковских переводов и объявлений станут лучше и точнее.
- Возможно введение прогрессивных ставок налога на доходы от аренды - чем выше доход, тем выше ставка.
- Появление новых форм аренды и юридических статусов, чтобы сбалансировать интересы арендодателей, арендаторов и государства.
- Ужесточение норм для посуточной аренды особых типов жилья: апартаменты, гостиничные пространства, крупные объекты.
Заключение
Налоговые нововведения 2025 - не просто “обязаловка”, а крупная часть новой реальности рынка аренды. Те, кто сдаёт квартиры, уже не могут “спать спокойно”, просто скрывая доход. Государство усиливает контроль, цифровизирует сбор данных и вводит более прозрачные режимы.
Если вы арендодатель - пора пересмотреть свою стратегию: какой налог платить, как договор оформить, какие риски учесть. Если же вы арендуете - понимание этого поможет выбрать собственника, у которого всё честно.
