Представьте: вы снимаете квартиру у бабушки, которая уверяет, что "налоги - это не для неё". Деньги передаются наличными в конверте, расписка максимум на листочке в клетку. Всё - без документов и банковских переводов. Вроде бы удобно всем: арендатор экономит, арендодатель ничего не платит государству. Но за этой "удобной схемой" скрываются миллиарды рублей, которые ежегодно проходят мимо бюджета.
По оценкам экспертов, более 70 % сделок аренды жилья в России остаются в тени. И пока одни зарабатывают, государство теряет колоссальные суммы, а добросовестные собственники оказываются в невыгодном положении.
Почему рынок аренды ушёл в тень
1. Страх налогов и бюрократии
Многие собственники уверены: сдавать официально - значит "отдать ползарплаты государству". На самом деле налог - 13 % по НДФЛ или 4 % при регистрации как самозанятый. Но в голове у людей налог превращается в нечто непомерное.
2. Недоверие к государству
Часть арендодателей думает: "А зачем платить? Государство всё равно ничего не даст". Этот аргумент звучит особенно громко в кризисные годы.
3. Отсутствие жёсткого контроля
Ни налоговая, ни полиция массово не проверяют аренду квартир. Чтобы поймать "серого" арендодателя, нужно заявление от соседей или жалоба от арендатора. А такое случается редко.
Сколько теряет государство
По данным аналитиков рынка недвижимости, ежегодный объём рынка аренды жилья в России оценивается более чем в 1,5 трлн рублей. Из них в белую проходит лишь треть. Это значит, что мимо бюджета уходит не меньше 100–150 млрд рублей налогов в год.
Для сравнения: это годовой бюджет целого региона или десятки новых школ и больниц.
Кто выигрывает от теневой аренды
- Арендодатели. Получают доход без обязательств. Но есть риск попасться и заплатить штраф.
- Арендаторы. Иногда снимают дешевле, ведь хозяин экономит на налогах.
- Риелторы. Им всё равно, официальный договор или нет, главное - комиссия.
На первый взгляд выигрывают все. Но если копнуть глубже, не всё так радужно.
Риски для арендатора
- Отсутствие договора. Хозяин может поднять цену, выгнать в любой момент или даже "сдать" квартиру другому.
- Проблемы с регистрацией. Без официального договора временную прописку сделать нельзя.
- Споры в суде. Без документов доказать, что вы платили - почти нереально.
Риски для арендодателя
- Штрафы. Если налоговая узнает о доходах, доначислят налоги и штраф до 20 %.
- Недобросовестные арендаторы. Без договора выгнать проблемного жильца будет сложнее.
- Кредитная история. Банки не учитывают такой доход при выдаче ипотеки или займа.
Что делает государство
- Самозанятость. Сегодня арендодатель может платить всего 4 % с аренды физлицу и 6 % при сдаче юрлицу. Удобно, без бухгалтера и с телефона.
- Ужесточение контроля. Банки передают налоговой информацию о крупных регулярных переводах. Если арендодатель получает "странные" платежи каждый месяц - риск проверок растёт.
- Популяризация белых схем. Всё больше платформ аренды предлагают заключать договоры и автоматически платить налоги.
Что говорят эксперты
Иван Петров, экономист:
"Теневая аренда - это проблема, которая бьёт не только по бюджету, но и по самим арендодателям. Государство будет усиливать контроль, и те, кто привык сдавать в тени, рискуют оказаться в неприятной ситуации".
Марина Соколова, юрист:
"Для арендатора теневая сделка - всегда риск. В суде такие отношения не защищены. Поэтому лучше доплатить немного, но спать спокойно".
Куда движется рынок
В 2025 году эксперты прогнозируют постепенный "вывод в белое" части рынка. Причины просты:
- цифровизация - всё сложнее скрыть регулярные переводы;
- рост числа самозанятых - сдавать официально стало проще;
- давление государства - оно нуждается в налогах, особенно в кризис.
Через 3–5 лет объём "серой" аренды может сократиться с 70 % до 50 %. Но полностью из тени рынок выйдет нескоро - слишком укоренилась привычка получать деньги "в конверте".
Итог
Теневая аренда кажется выгодной, но на деле она создаёт больше рисков, чем преимуществ. Государство теряет миллиарды, арендаторы - права, арендодатели - защиту и финансовую прозрачность.
В новой экономике выигрывает тот, кто работает в белую. Ведь чем дальше, тем выше риск, что налоговая всё-таки постучится в дверь.
Как по вашему - надо платить налоги с аренды или обойдутся? Пишите в комментариях свое мнение!