Что такое кадастровая стоимость и зачем её знать покупателю?

1. Расчет налога на имущество (НДФЛ при продаже и ежегодный налог):
При ПРОДАЖЕ (для продавца, но влияет на сделку): Если продавец владеет недвижимостью менее минимального срока владения (обычно 3 или 5 лет), он обязан уплатить НДФЛ (13%) с дохода от продажи. Налоговая база рассчитывается как максимальная из двух величин: договорная (рыночная) цена продажи ИЛИ 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором произошла продажа. Если КС завышена, налог для продавца будет больше, что может повлиять на его запрашиваемую цену или готовность к торгу.
При ПОКУПКЕ (для вас как будущего владельца): После регистрации права собственности именно вы будете ежегодно платить налог на имущество физических лиц. Размер этого налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Чем выше КС, тем выше будут ваши ежегодные налоговые платежи. Знание КС до покупки позволяет оценить будущую налоговую нагрузку.

2. Оценка соотношения цены и КС:
Индикатор "справедливости" цены: Хотя КС не является рыночной ценой, значительное расхождение (особенно если запрашиваемая цена намного ниже КС) должно насторожить покупателя. Это может сигнализировать о скрытых проблемах с объектом (юридических, физических), о мошенничестве или о том, что КС устарела и не отражает реального состояния рынка/объекта.
Индикатор потенциальных проблем с КС: Если КС объекта значительно выше среднерыночных цен на аналогичные объекты в районе, это означает, что после покупки вы будете платить завышенный налог. Это повод проверить, можно ли оспорить эту КС (см. пункт 4).

3. Получение ипотечного кредита:
Банки при оценке рисков и объекта залога часто сравнивают запрашиваемую сумму кредита (или стоимость объекта по договору) с его кадастровой стоимостью. Значительное превышение договорной цены над КС может вызвать вопросы у банка и затруднить одобрение кредита или привести к снижению суммы кредита. Банк может посчитать сделку подозрительной или завышенной по цене.

4. Возможность оспаривания кадастровой стоимости:
Зная КС до покупки, вы можете сразу оценить, не является ли она завышенной по сравнению с рыночной. Если КС явно неадекватна (например, выше реальной рыночной стоимости аналогичных объектов), новый собственник (то есть вы после покупки) имеет право обратиться в комиссию при Росреестре или в суд для пересмотра (оспаривания) кадастровой стоимости. Успешное оспаривание и снижение КС приведет к уменьшению вашего будущего налога на имущество. Но процесс оспаривания требует времени и иногда денег (на независимого оценщика).

Где и как покупатель может узнать кадастровую стоимость:

1. Официальный сайт Росреестра (публичная кадастровая карта): Наиболее быстрый и бесплатный способ. Нужно знать адрес объекта или его кадастровый номер.
2. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта: Можно заказать онлайн на сайте Росреестра или через портал Госуслуги (платно, но недорого). Это самый достоверный источник, так как содержит актуальные данные на дату выдачи выписки