«Основная проблема — разная территориальная выборка»
На этой неделе многие российские СМИ пестрили заголовками о достижении 80%-ной разницы в ценах между новым и вторичным жильем в России. К такому выводу пришли журналисты, изучив данные Центробанка за II квартал года. Авторы исследования указали, что разрыв в среднем по России вырос до 60%. Привели пример — средняя цена одного квадратного метра в новостройке по всем квартирам превысила 205 тыс. рублей, а во вторичке составила 128 тысяч.
Причем в отдельных регионах, по их словам, ценовая разница еще больше: так, в Центральной России она достигла 80%. Стоимость «квадрата» на первичном рынке — 294,1 тыс. против 163,8 тыс. в старом жилье. На Северо-Западе РФ — показатели ниже среднего по стране: 57%, в Сибири — 44%, а меньше всего — на Дальнем Востоке: 16%, Северном Кавказе: 12%, отмечают исследователи.
По его словам, основная проблема некорректных результатов исследования — разная территориальная выборка. «Доля Москвы и пригорода на первичном рынке ЦФО очень высокая. А вторичный рынок сформирован всеми населенными пунктами федерального округа. Отсюда такая разница в средних по этой большой территории».
«Ну как можно сравнивать ЖК «Заря» с гостинкой?!»
Ранее Центробанк уже предупреждал о рисках, которые несет россиянам большая разница в стоимости квартир между первичкой и вторичкой. К примеру, приобретя квартиру в новостройке по ипотеке, покупатель в дальнейшем может понести убытки, если будет вынужден реализовать недвижимость. В ситуации, когда он не сможет выплачивать заем и решит продать жилье, на вторичном рынке оно будет стоить дешевле. При вынужденной продаже квартиры ниже цены приобретения заемщик может и потерять вложенные средства, и при этом остаться должен банку.
Однако в реальности такого разрыва в ценах на рынке недвижимости нет, утверждают представители отрасли. Само исследование назвали «манипуляцией данными», отмечая: если считать корректно, свежая вторичка будет стоить лишь немногим дешевле новостроек. Это мнение разделяют многие эксперты.
Если не брать в расчет дома старше 15 лет, то разница в цене между первичкой и вторичкой, по ее словам, не превысит 20%, а если сравнивать с более «старым» жильем, то не более 30%. К примеру, однушка в строящемся доме за 10 млн рублей в аналогичной вторичке — пятилетней новостройке — обойдется в 8,5 миллиона.
«Это уже не рыночные условия»
Разница в стоимости жилья в 20—30% реальна и обусловлена подорожавшими стройматериалами и проектным финансированием, отметил спикер: «Но чаще всего это связано с ипотекой, потому что большинство квартир покупается в кредит, и в рамках ипотечных платежей заложены различные комиссии, выплаты банкам от застройщиков — так они осуществляют свои финансовые обязательства. Поэтому определенное удорожание есть, но говорить про 80% нелепо и непрофессионально, такого разрыва в ценах просто быть не может. Это уже не рыночные условия, а бред».
Приобретая недвижимость в рассрочку, покупатели надеются на снижение ставок в ближайшие годы в расчете на получение займа на остаток стоимости жилья. «Надеются также на то, что цены подрастут и они с каким-то профитом смогут закрыть и продать квартиру. Ну или оставить себе. Так или иначе, это не «твердые» цены, потому что все будет зависеть от рынка, как он сыграет. Если ставка упадет и люди смогут спокойно перекредитоваться, то все будет стабильно», — добавил он.
Для резкого роста цен на вторичку нет предпосылок
В отрасли допускают, что в дальнейшем разница в стоимости между первичкой и вторичкой может периодически вырастать, но не так значительно. Причины роста могут быть связаны с всплеском спроса на новостройки. К тому же в этом сегменте рынка больше инструментов для покупки — например, рассрочки от застройщиков, различные льготные программы. Поэтому семьям с минимальным первоначальным взносом купить новую квартиру удобнее.
— Цены на вторичку растут всего лишь на 5%, и это связано в основном с ростом инфляции. Здесь не влияет стоимость материалов и прочее. Я даже думаю, что резкое снижение ключевой ставки и приток тех, кто сидит на депозитах, кардинально ничего не изменит. Рынок достаточно большой — нет предпосылок к тому, чтобы возник дефицит недвижимости и на этом фоне резко выросли цены на вторичку, — пояснил Рустем Сафин.
По этой причине он полагает, что разброс цен между новым и старым жильем сохранится на прежнем уровне. Что касается предупреждений ЦБ о больших потерях у тех, кто будет перепродавать ипотечные квартиры, таких покупателей немного. Сейчас рынок отличает сокращение доли инвесторов.
Покупка квартиры в новостройке в ипотеку с целью перепродажи потеряла всякий экономический смысл, отметил спикер:
— Сейчас понятие быстрой перепродажи на рынке новостроек уже отсутствует. Тех историй инвесторов, которые покупали на котловане и буквально через полгода продавали с хорошим плюсом в 20—30%, больше нет, только единичные случаи. Теперь покупка квартиры в новостройке — это не про инвестиции абсолютно, все-таки это больше для долгосрочного использования или аренды.
— Я уже давно предупреждала покупателей, еще два года назад: если вам нужна недвижимость — покупайте, не ждите, цены не упадут. Но если вы приобретаете с целью перепродажи в течение трех лет, как инвестицию, то не влезайте в эту историю — очень высокие риски! И я оказалась права, — солидарна с ним Анастасия Гизатова.
Автор: Василя Ширшова
