Если верить сухим цифрам, июль 2025-го в Москве и Подмосковье прошёл под знаком роста.
Продано почти полмиллиона квадратных метров жилья. Это на 19% больше, чем в июне, но при этом на 9% меньше, чем в июле прошлого года.
На первый взгляд кажется: «Ну вот оно, восстановление спроса! Но давайте будем честными: волшебного оживления покупателей не произошло. Здесь всё куда прозаичнее.
Почему выросли продажи?
1️⃣ Рассрочка: спасение или бомба замедленного действия.
Рассрочка стала палочкой-выручалочкой в бизнес-классе и выше.
Там это рабочий инструмент — доля таких сделок держится до 20%. Но если процент рассрочек растёт выше — это уже сигнал, что проект может быть проблемным.
В массовом сегменте всё наоборот: там рассрочка часто даже мешает, потому что люди считают каждую копейку и понимают, что в итоге переплата выше.
То есть рассрочка — инструмент узкий, и далеко не панацея, хотя застройщики любят ею козырять.
2️⃣ Ипотечный стандарт? А кто его видел?
ЦБ в конце 2024 года грозно махал бумажкой под названием «ипотечный стандарт». Её презентовали как чуть ли не революцию на рынке. Но что в итоге?
Банки с девелоперами просто забили болт.
Вместо того чтобы перестраивать схемы продаж, застройщики просто зашили в цену «наценку за субсидию» и спокойно продолжают продавать квартиры под 0,1% в первые годы.
Итог: стандарт есть, но живёт он только в презентациях.
3️⃣ Цены в коме.
Рынок без свежих объектов на старте продаж — как ресторан без новых блюд. Цены растут вяло, и то только потому, что новых проектов выходит мало.
Иначе — был бы полный флэт.
То есть покупатели не видят смысла торопиться. Многие прямо говорят: «Подождём. Вдруг к Новому году будут скидки».
4️⃣ Статистика любит манипуляции.
Часть сделок по ДДУ регистрируется позже, чем заключена. И получается эффект: в одном месяце вдруг огромный всплеск продаж. Хотя на деле это просто «хвосты» прошлых месяцев.
Поэтому цифры по Росреестру — это не всегда про реальный спрос. Иногда это про то, кто где вовремя не нажал кнопку.
Взгляд издалека: куда качает рынок.
С 2020 года рынок ведёт себя как кардиограмма:
- 2020–2021 — жирные годы, когда брали всё подряд;
- 2022 — падение на дно, спрос схлопнулся;
- 2023 — рывок за счёт «халявной ипотеки»;
- 2024 — подъемчик на инерции, но уже слабее;
- 2025 — рынок вышел на плато в диапазоне 400–500 тыс. кв. м в месяц.
И теперь главный вопрос: что может вытолкнуть рынок выше 500 тысяч?
👉 Переток денег с депозитов: люди видят, что ставки по вкладам снижаются, и тащат деньги в «бетон».
👉 Сезонность: осенью и к Новому году всегда оживление.
👉 Слабая индексация цен: если рост цен продолжит отставать от инфляции, квартиры будут казаться «дешевыми» относительно всего остального.
А ещё — конечно же — скидки, субсидии, рассрочки и прочие подарки от застройщиков. Без этого покупатель сегодня не двигается.
💡 Итог
Июль показал, что рынок держится на костылях.
Рассрочки, субсидии и статистические эффекты создают картинку «оживления», хотя реального бума спроса нет. Покупатели всё ещё играют в выжидательную тактику:
«А вдруг цены просядут? А вдруг осенью будут скидки?»
А застройщики продолжают делать вид, что всё прекрасно — лишь бы показать красивую статистику.
И пока одни пытаются «сбежать в бетон», другие продолжают гадать: то ли рынок оживает, то ли это очередная иллюзия, созданная девелоперами и банками.
Подпишись на канал, здесь каждый день полезная информация про недвижимость.
