11 сентября 2019 года вступил в должность главы города Сочи Алексей Копайгородский. 25 сентября Мещанский районный суд Москвы заключил под стражу Копайгородского. Его обвинили в хищении участка общей площадью семь соток и стоимостью 3,7 млн рублей. Впоследствие к экс-мэру в СИЗО заехала его супруга за растрату и посредничество во взяточничестве. По версии следствия, в ноябре 2023 года Алексей Копайгородский через супругу получил от сочинского предпринимателя взятку в особо крупном размере, которая «состояла в оказании услуг имущественного характера на сумму более 43 млн рублей и была сопряжена с вымогательством». Взамен Копайгородский должен был создать коммерсанту благоприятные условия для развития его бизнеса и покровительствовать ему, отмечали в МВД.
Однако, сегодня речь об объектах муниципального земельного контроля администрации г. Сочи. В одной из таких историй со сносом жилого дома поучаствовал Верховный Суд РФ.
______________________________________________________
!!!Адвокат Дмитриев Д.Н., профессионально занимаюсь адвокатской практикой более 24 лет. Готовлю журналистские материалы по судебным делам. Имею статус кандидата юридических наук. Пишу апелляционные и кассационные жалобы на вынесенные решения и приговоры судов.
👉 ddn7777@mail.ru
Телеграмм https://t.me/dmitrievdn77
__________________________________________________________________________________________
Обстоятельства спора.
В г.Сочи Григорьева Е.В. на земельном участке площадью 942 +/- 11 кв.м, который относится к землям населённых пунктов с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» решила построить дом.
Однако, после окончания строительства управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи было проведено выездное обследование принадлежащего Григорьевой Е.В. на праве собственности земельного участка с жилым домом. Чиновникам не понравилось то, что к мэру Копайгородскому Григорьева не приходила просить разрешение на строительство дома и решили снести дом в судебном порядке. Дом они посчитали гостиницей.
В рамках муниципального земельного контроля выявлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства, в отношении которого отсутствует информация о выдаче уведомлений, согласований, разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, что, по мнению истца, свидетельствует о наличии у него признаков самовольной постройки.
Между тем, согласно сведениям ЕГРН указанный выше земельный участок образован в мае 2022 г. путём раздела земельного участка с кадастровым номером , принадлежавшего ответчику. До раздела исходного земельного участка, а именно 26 октября 2021 г. ответчик обращался в администрацию г. Сочи с уведомлением о планируемом строительстве на нём объекта индивидуального жилищного строительства со следующими характеристиками: количество надземных этажей - 3; общая площадь здания - 295,5 кв.м; высота здания -Им ; площадь застройки- 135 кв.м. 26 ноября 2021 г. ответчиком получено уведомление о соответствии указанного в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости его размещения на исходном земельном участке.
Из названного уведомления следует, что в отношении исходного земельного участка установлены следующие предельные параметры разрешённого строительства: минимальные отступы от границы земельного участка - 3 м; предельная высота - 12 м; коэффициент использования территории - 0,6, то есть суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) должна составлять не более 1 704,6 кв.м.
27 июня 2022 г. департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи утверждён градостроительный план образованного земельного участка с кадастровым номером , из которого следует, что он находится в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки высотой до 15 м «Ж-2», в которой разрешено строительство объектов индивидуального жилищного строительства. Согласно техническому плану здания от 10 ноября 2022 г., подготовленному кадастровым инженером Шацкой В.В., площадь расположенного на образованном земельном участке объекта капитального строительства с назначением «жилой дом», возведённого в 2022 году, составляет 288 кв.м.
Суды
Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Григорьевой Е.В. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и её сносе, а также о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. в день. Решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 7 декабря 2022 г. в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2024 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23 июля 2024 г., решение суда первой инстанции отменено и по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований.
И вот дело дошло до Верховного Суда РФ, где 29 июля 2025г. по Делу № 18-КГ25-249-К4 с треском были отменены Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 25 января 2024 г., и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 23 июля 2024 г.
Позиция кассации
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что объект капитального строительства представляет собой гостиницу, которая не может располагаться на принадлежащем ответчику земельном участке с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства», основан лишь на том, что в спорном объекте расположены шесть изолированных помещений, состоящих из меблированных комнат, оборудованных санузлами, имеющих отдельные входы, и отсутствуют помещения, создающие условия для постоянного проживания в нём.
При этом при квалификации спорной постройки в качестве гостиницы исключительно по таким признакам судом апелляционной инстанции без внимания оставлены имеющиеся в заключении судебной экспертизы противоречивые суждения о том, что в исследуемом объекте нет типичных для жилых зданий вспомогательных помещений как: кабинет, гардеробная, кладовая, столовая, гостиная, детская, но, в то же время, в ней также отсутствуют помещения свойственные для гостиниц: административные кабинеты, зоны приёма гостей, поэтажные холлы и другие подобные помещения.
В пунктах 10, 25 и 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются её снос или приведение в соответствие с установленными требованиями, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности её сохранения. Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении её в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта З1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при её возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешённого использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения её в соответствие с таким разрешённым использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.
Между тем, суд апелляционной инстанции не поставил на обсуждение сторон вопросы об устранимости нарушений и о возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, в том числе посредством её перепланировки, переоборудования и выполнения иных необходимых мероприятий.
В частности, вывод о несоблюдении противооползневых требований сделан судом апелляционной инстанции со ссылкой на уведомление от 26 ноября 2021 г., проигнорировав то, что в этом уведомлении имеется информация о необходимости строительства и проектирования жилого дома в соответствии с заключением об инженерно-геологических изысканиях земельного участка с кадастровым номером , из которого образован спорный земельный участок, выполненным ООО «СочиТисизПроект», являющимся приложением к уведомлению о планируемом строительстве. Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении противопожарных норм фактически основан лишь на том, что спорный объект не оборудован третьим типом системы оповещения и управления эвакуацией, предназначенным для гостиниц вместимостью более 50 человек, а именно: речевым оповещателем; световыми оповещателями «выход».
Суждение суда апелляционной инстанции об отсутствии разрешительной документации высказано без учёта того, что Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 340-ФЗ) в часть 17 статьи 51 и статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации введены пункт 1 и часть 15 соответственно, согласно которым в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства выдача разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию не требуется.
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ закреплено, что правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населённого пункта, на которых до дня вступления в силу данного закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2031 г. направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51* Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции данного закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51 частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции данного закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости). Также судом апелляционной инстанции не учтено, что построенный объект соответствует всем параметрам, указанным в уведомлениях 9 от 26 октября 2021 г. и от 26 ноября 2021 г., предъявляемым к размещению индивидуального жилого дома.
Дмитриев Д.Н., август 2025г.
❗️ Адвокат Дмитриев Д.Н., профессионально занимаюсь адвокатской практикой более 24 лет. Готовлю журналистские материалы по судебным делам. Имею статус кандидата юридических наук. Пишу апелляционные и кассационные жалобы на вынесенные решения и приговоры судов.
👉 ddn7777@mail.ru
Телеграмм https://t.me/dmitrievdn77
📞. +79643574343
Прочитайте другие статьи автора по материалам судебной практики ВС РФ и кассационных судов округов за 2025год
ПРОНИКНОВЕНИЕ В ЧУЖУЮ КВАРТИРУ ДЛЯ ПРЕДОТВРАЩЕНИЯ ПРЕСТУПЛЕНИЯ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПРЕСТУПЛЕНИЕМ
ВС РФ: МОТИВ МЕСТИ ИСКЛЮЧАЕТ ХУЛИГАНСТВО
ОБВИНЕНИЕ ПОЛИЦЕЙСКОГО В ПРЕСТУПЛЕНИИ – ЭТО РЕАЛИЗАЦИЯ СВОЕГО ПРАВА НА ОБРАЩЕНИЕ, А НЕ ЛОЖНЫЙ ДОНОС
ПРОНОС МОБИЛЬНИКА В СИЗО: ПРЕСТУПЛЕНИЕ ИЛИ АДМИНИСТРАТИВКА?
ВС РФ ОПРАВДАЛ ОСУЖДЕННОГО ПО ч.2 ст. 210 УК РФ (Дважды нельзя судить за одно преступление)
ВС РФ РАЗГРОМИЛ "МОШЕННИЧЕСТВО" ПУТЕМ УЧАСТИЯ В АУКЦИОНЕ
ВС РФ оправдал предпринимателя за дачу взятки патологоанатому
ВС РФ ОБЪЯСНИЛ РАЗНИЦУ МЕЖДУ ХИЩЕНИЕМ И ЛИШЕНИЕМ ПОТЕРПЕВШЕГО ПРИБЫЛИ
В КРАСНОДАРЕ "ЗАСУДИЛИ" ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ЗА НЕСУЩЕСТВУЮЩЕЕ МОШЕННИЧЕСТВО
КАССАЦИЯ «УЛИЧИЛА» РАЙОННЫЙ СУД В ФАЛЬСИФИКАЦИИ ПРОТОКОЛА