Всех приветствую. Сегодня хочу подробнее разобрать одну реальную историю, которую ранее озвучивал, и которая получила некоторое продолжение.
История наглядно показывает, как неготовность к сделке превращает покупку квартиры в серьёзный юридический и финансовый риск.
Краткая история
Молодая пара из дальнего региона нашла и «купила» квартиру: внесли деньги, подписали какие-то документы, продавец (женщина) на словах обещала передать ключи — но затем отказалась отдавать квартиру и заявила, что её «обманули», что сделка недействительна.
Покупатели нашли адвоката и подали в суд.
Ко мне они обратились уже позже за мнением. Я пояснил, что судами не занимаюсь, но ребята настояли — попросили совета и мой взгляд на ситуацию, какие у них шансы выиграть.
У них был, как я написал, адвокат и агент, который сопровождал сделку. Сейчас предварительное судебное заседание прошло — ответчик (продавец) на заседание не явился.
Но уже на следующем основном заседании судья решил проверить иную вещь: была ли продавец вменяема и осознавала ли она суть сделки в момент её совершения.
Покупатели изначально были уверены, что правда «на их стороне» — они оплатили квартиру, у них есть передаточный акт.
Но акт оказался задним числом, что ставит под сомнение его действительность. И это — далеко не единственная ошибка.
Какие ошибки совершили покупатели — перечень «всех мелочей»
Ниже — полный список проблем и промахов, которые значительно снизили их шансы в суде. Многие из них встречаются в подобных историях.
1. Наличная передача денег «из рук в руки» прямо на сделке до перехода права:
— Наличка сама по себе крайне ненадёжна как доказательство оплаты договора. Даже расписка не является гарантией.
— Камеры в банке могли бы что-то зафиксировать, но это не то же самое, что прозрачный банковский перевод с назначением платежа.
2. Отсутствие договорённостей/документов об авансе:
— Покупатели внесли предоплату, но у них нет на руках авансового соглашения или другого подтверждающего документа. Когда я спросил, где документ — никто не смог объяснить; похоже, агентство «что-то взяло» и документы куда-то исчезли или их не предоставляют. Без протоколированного подтверждения предоплаты — есть риск.
3. Передаточный акт задним числом:
— Подписан «зачем-то» задним числом — это сразу вызывает у суда сомнения в его подлинности и мотивации сторон.
4. Не заказывали (не собрали) медицинские справки из ПНД/НД и краткие врачебные заключения:
— В тексте я говорю о справках ПНД/НД (психоневрологического и наркологического диспансеров) — такие документы часто требуют в спорных случаях, чтобы подтвердить, что у продавца не было заболеваний, которые могли бы повлиять на осознанность сделки. Это не панацея, но даёт элемент «добросовестности» покупателю. Бывают «пятиминутки» — платные короткие обследования, которые стоят копейки, но дают подстраховку. Такие справки дают не только понимание дееспособности продавца, но и подтверждают добросовестность покупателя, что он заботился о безопасности сделки. Ведь продавцы потом говорят: «Покупатель должен был заметить, что я был в неадекватном состоянии и обязан был проверить!». И суды часто встают на сторону продавца, если покупатель не подтвердил свою добросовестность.
5. Отсутствие серьёзной проверки и отчёта от риэлтора/агентства/независимого эксперта:
— Выписка из ЕГРН сама по себе недостаточна. Нужен отчёт о том, что конкретно проверялось: родственники, наследники, судебные иски, история перехода права, несовпадения в документах и т.д. Если агент «не хочет» или «не может» предоставить отчёт, правовое заключение — это красный флаг.
6. Неграмотное поведение агента:
— Агент сопровождал сделку, но либо не сделал нужных проверок, либо что-то «спрятал» — покупатели не могут получить документы об авансе и проверках. Это критично.
7. Игнорирование возрастного фактора продавца и семейных связей:
— Продавец — женщина 50+ лет. Суд может проверить здоровье и вменяемость продавца. Часто в спорах участвуют родственники продавца, которые затем заявляют возражения. Женщины и пожилые люди часто легче поддаются «раскрутке» мошенников — это статистически наблюдаемый фактор в делах.
8. Покупатели не подготовили доказательств добросовестности:
— Без цепочки доказательств (нотариус, справки, банковские платежи, отчёты о проверке) суд может признать покупателя недобросовестным — а это лишает его права на государственные компенсации и сильно ослабляет позицию в споре. То есть суд может сделать такой вывод: «Покупатель знал, что продавец находится в неконтролируемом состоянии, но всё равно купил квартиру по тем или иным причинам. Например, цена была привлекательная, или квартира ликвидная и т.д.»
9. Иное — правовые и процедурные «нюансы», которые покупатели не учли:
— Суд будет смотреть не на один документ, а на всю цепочку подготовки сделки: почему акт задним числом, где соглашение о предоплате, где проверка дееспособности, как происходила передача денег, кто ещё присутствовал, какие были показания свидетелей и т.д.
Почему суд может встать на сторону продавца
— Любой человек может подать иск в суд и заявить, что «он не осознавал» свою сделку. Даже третье лицо может попытаться оспорить сделку (родственники, кредиторы, бывшие супруги, наследники от предыдущего собственника). Суд обязан проверить факт законности сделки.
— Если есть подозрения на болезнь/недееспособность — судья потребует доказательств (и стороны будут собирать медицинские справки, экспертные заключения). При этом могут подделываться истории болезни, подкупаться свидетели, нажиматься специальные адвокаты и т.д.
— Если покупатель не подготовил цепочку доказательств добросовестности — суд может усомниться в чистоте сделки, даже если деньги переданы и есть какие-то расписки.
Что нужно делать — рекомендации на будущее
Ниже — комплекс мер, которые снижают риск подобных историй. Если вы собираетесь покупать — изучите его по пунктам.
До внесения аванса
1. Оформить авансовое соглашение — письменный документ с датой, суммой, назначением платежа, подписью сторон и важными условиями. Оригинал у покупателя. Шаблонов таких документов не бывает. Все тексты составляются под определённую ситуацию.
2. Никакой налички «из рук в руки» — платите через банк с полным назначением платежа на счёт собственника-продавца.
3. Договор с агентством/риэлтором — в нём фиксируется, какие проверки агент должен провести и какие документы вам выдать (и сроки). Требуйте отчёт о проверке в письменной форме.
4. Заказать расширенную правовую проверку (не только выписку ЕГРН): история перехода прав и жильцов, ограничения/обременения, наличие судебных споров, несовпадения в документах и др.
5. Проверить семейное положение и родственников продавца — у родственников желательно взять письменные уведомления/подтверждения при необходимости (особенно если продавец в возрастной «зоне риска»).
Если продавец — пожилой/одинокий человек
6. Требовать нотариальную сделку (особенно если продавец старше 50 и один): нотариус по процедуре опросит продавца, проверит, не лишён ли он дееспособности по суду, и факт нотариального удостоверения повышает вашу добросовестность.
7. Собрать справки ПНД и НД и/или краткое врачебное заключение — дешёвая, но полезная подстраховка на случай, если потом будут претензии по адекватности продавца. (Да — это не абсолютная гарантия, но это один из элементов цепочки доказательств.)
Во время и после расчёта
8. Фиксировать передачу денег документально и технически: банковское перечисление,
9. Никаких задним числом подписей: акт передачи и иные документы — с точными датами и подписями в момент сделки.
10. Получить от агента/эксперта подробный отчёт о проверках и правовое заключение (а не «выписку из ЕГРН» с тремя справками).
Если вы сомневаетесь — делайте дополнительные шаги
12. Попросите у нотариуса сделать видеопротокол (это должно быть предусмотрено).
13. Если что-то не ясно — возьмите паузу и проконсультируйтесь с независимым экспертом.
14. Если риска слишком много — лучше отказаться. Но не всегда отказывайтесь сразу — важно оценивать баланс: хорошие квартиры редки, и преждевременная паника тоже ведёт к упущенным возможностям.
Практические шаги, когда дело уже дошло до спора
Если вы уже попали в неприятную ситуацию — несколько конкретных рекомендаций, которые помогут подготовиться к защите:
• Соберите все документы, которые есть: договоры, переписки, выписки, расписки, чеки, квитанции, скриншоты, записи разговоров (если легально).
• Потребуйте у агентства/риэлтора копии всех материалов и отчётов. Если агент «не даёт» — обязательно письменно запросите и фиксируйте отказ.
• Наймите адвоката и запросите банковские выписки, записи камер (если деньги передавались в банк), акты ячеек и иные технические свидетельства передачи денег.
• Подготовьте доказательства добросовестности: если у вас есть какие-то справки, договорённости с нотариусом, показания свидетелей — соберите их.
• Проведите независимую проверку истории собственности и круга родственников/наследников.
• Обсудите с юристом стратегию — какие экспертизы можно назначить (психолого-медицинская, почерковедческая и т.д.).
• Учтите, что противники могут фальсифицировать медицинские документы — будьте готовы опровергать.
Я ещё раз подчеркну: в подобных делах всё чаще решает не отдельная бумажка, а вся цепочка подготовки сделки — каждое «но» увеличивает риск.
Баланс рисков: когда отказаться, а когда защищаться
Многие в комментариях говорят: «Да это 0,1% риск, можно не учитывать». На самом деле подобных афёр очень много. Но и с другой стороны — хорошие квартиры редки.
Поэтому:
• Если у сделки один-два сомнительных момента, но остальные проверки чисты — ищите пути подстраховаться и добиться доказательств, что квартира «чистая».
• Если есть несколько серьёзных красных флагов (наличные расчёты, отсутствие отчёта, акт задним числом, агент сопротивляется выдаче документов) — лучше отказаться.
• Не стоит «махать на всё рукой» и сразу отказываться от каждой подозрительной квартиры — нужен здравый анализ.
Заключение — ключевые мысли
1. Гарантий не существует — никто не сможет дать 100% гарантию безопасности сделки.
2. Ищите защиту, а не мифические гарантии. Документы, нотариус, банковские переводы, справки, отчёты, проверка и грамотное сопровождение могут снизить риски почти до нуля.
3. Тщательная подготовка к сделке отсеивает мошенников: мошенникам нужно продавать быстро и без лишних проверок — если вы требуете документы и проверки, мошенники «просыпаются» и уходят.
4. Профилактика важнее лечения: лучше потратить некоторое время и деньги на дополнительные справки и проверку, чем потом терять всю сумму при судебных разбирательствах.
5. Не бойтесь отказываться, но делайте это осознанно: не «направо-налево», а после прохождения проверки.
🛡️✅ Смотрите памятку в Телеграм: «Признаки проблемного продавца квартиры, который может находиться под влиянием мошенников» и как подстраховаться от мошенников.
Автор канала Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости. Специалист в области права.
● Подписывайтесь на канал: в Телеграм https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
🌐 https://trustcodex.ru/
