Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

Сегодня мы разберём три мифа по поводу безопасности покупки квартиры на фоне последних событий, когда сделки признают недействительными, и покупатели теряют и купленные квартиры, и деньги. Миф звучит так: «Судьи действуют в интересах страховых компаний, которым выгодно ввести аналог ОСАГО для недвижимости». Здесь, какая штука: страховые компании вообще не берутся страховать многие квартиры. А не то чтобы им хочется, чтобы им навязали такие страховки. Какой смысл страховой компании страховать проблемную...

Иногда покупатель хочет приобрести квартиру в новостройке, но не располагает необходимой суммой наличными. При этом у него есть собственная квартира на вторичном рынке, которую он готов продать, чтобы вложить вырученные средства в новое жильё. Некоторые агентства, сотрудничающие с застройщиками, предлагают схему: они берут на себя продажу вашей квартиры в оговорённые сроки, при этом резервируют для вас квартиру в новостройке, которая впоследствии будет оплачена за счёт средств от продажи вашего текущего жилья...

За последние два года рынок столкнулся с новым типом мошенничества. Продавцов вводят в заблуждение «социальные инженеры»: они продают квартиру, передают деньги мошенникам, а потом обращаются в суд и добиваются отмены сделки по ст. 177 или 178 ГК РФ — «не осознавал значение действий» или «заблуждение». Итог: квартира возвращается продавцу, а покупатель часто остаётся без денег и без жилья. По данным МВД, в 41% таких дел покупатель теряет всё. Проблема вышла на уровень федеральной повестки. На круглом столе 20 ноября обсуждали механизмы защиты покупателей...

Я много лет сопровождаю сделки с недвижимостью и постоянно повторяю: где большие деньги — там всегда будет мошенничество. Сегодня мы вошли в новую эру, и старые подходы проверки уже не покрывают все риски — а это может стоить миллионов. 30 лет назад для проверки квартиры хватало юриста или нотариуса, который «взглянул» на документы и сказал: «всё чисто». Многие до сих пор продолжают действовать так же: бывает, что покупатель присылает мне выписку из ЕГРН и спрашивают: «Сергей, посмотрите, можно ли покупать квартиру?»...

Каждый раз, когда я слышу фразу: «А зачем вносить аванс за квартиру перед покупкой? Какой в нем смысл?» — понимаю, что человек уже стоит одной ногой в зоне юридического риска. Проблема не в самой предоплате, а в том, что именно она обозначает и какую роль играет. Многие до сих пор уверены: авансовое соглашение — это просто бумага о намерениях. На самом деле, суды давно смотрят не на название, а на содержание документа. Если в нём есть пункт, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи — то перед вами предварительный договор, со всеми вытекающими юридическими последствиями...

Таиланд переживает заметный подъём. Экономика восстанавливается, туризм снова бьёт рекорды, а государство инвестирует миллиарды долларов в инфраструктуру — линии лёгкорельсового транспорта, новые дороги, аэропорты. Всё это создаёт мощный импульс для рынка недвижимости. · активный рост коммерческого сегмента — особенно логистики и дата-центров (прогноз CAGR до 2030 г. — 6,1 %); · уверенный рост арендного рынка (CAGR 6,4 %), чему способствует стабильный туризм и продлённые визы; · фокус девелоперов...

Многие покупатели недооценивают ДКП и думают: «Главное сделку зарегистрировать в Росреестре и перевести деньги — остальное не важно». На самом деле именно в договоре закрепляется вся юридическая суть сделки, и мелкая ошибка может дорого обойтись. 1️⃣ «Договор — просто формальность» — кажется, бумажка, а на деле это гарантия ваших прав. 2️⃣ «Росреестр всё проверил» — регистрация фиксирует переход права, но не проверяет историю квартиры. 3️⃣ «Шаблон из интернета подойдёт» — каждый случай уникален, типовой текст не защитит от скрытых рисков...

Иногда продавцы квартир задают мне вопрос: «А нужно ли проверять покупателя? Вдруг у него какие-то проблемы, и потом сделку оспорят?» Обычно подобные вопросы возникают у продавцов, которых раздражает чрезмерная, на их взгляд, настойчивость покупателей — когда те требуют полный пакет документов и проводят глубокую проверку объекта перед внесением аванса или подписанием договора. Разберёмся спокойно: почему покупатель и продавец находятся в принципиально разных ситуациях и почему у них разные риски...

Миф о том, что после покупки квартиры можно «расслабиться» и ничего не бояться после трёх лет, очень распространён. На самом деле это не так: риски могут существовать в течение 10 лет, если речь идёт о недействительных сделках. Закон допускает срок исковой давности по ничтожным сделкам до 10 лет. Это значит, что если квартира была изначально продана незаконно, оспорить сделку можно в течение длительного времени. Например, человек банкротится, и после процедуры «очищения» у него формально остаётся квартира, которая не была включена в конкурсную массу...

Покупатели квартиры, которые планируют обратиться к специалистам за помощью, часто задаются вопросом: Стоит ли искать квартиру самостоятельно или всё же поручить подбор специалисту? На первый взгляд, ответ очевиден: зачем переплачивать, если все объявления доступны онлайн, и можно спокойно найти подходящий вариант самому? Схема проста: покупатель находит сам кварту, а потом просто отдаёт на проверку. Но в реальности результат зависит не от способа, а от того, насколько покупатель понимает, что именно он ищет, и какие подводные камни могут скрываться за “идеальным вариантом”...

У нас есть важная новость, но с некоторыми нюансами. С 1 сентября 2025 года вступил в силу Закон №482-ФЗ, который впервые позволяет вносить в ЕГРН сведения об отказниках от приватизации. Это люди, которые не стали собственниками, но сохранили право пожизненного проживания в квартире. Для покупателей это выглядит как долгожданный шаг вперёд. Раньше выяснить судьбу отказников было крайне сложно, а теперь информация должна появляться в выписке. Но на деле всё не так радужно: Однако отказники — это только вершина айсберга...

В практике купли-продажи жилья до сих пор встречается схема «занижения цены». Её называют по-разному: «занижайка», «серый расчёт», «боковые бумаги». Формально стороны подписывают договор на одну сумму, а часть денег передаётся отдельно — наличными или по дополнительным распискам. Для непосвящённых это выглядит, как способ «сэкономить» на налогах. На деле — это прямая зона риска. Фактическая цена квартиры выше, чем указано в договоре. Разницу стороны фиксируют неофициально — расписками, «соглашениями о неотделимых улучшениях» или вовсе устными договорённостями...