Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

История с квартирой Ларисы Долиной вызвала сильный резонанс. На первых этапах в интернете появилось много тревоги и паники. Я видел много комментариев примерно такого содержания: — «Проверка квартиры не имеет смысла» — «Квартиру всё равно отнимут» — «Какая разница, по какой цене покупать» — «Если продавца обманули — покупатель всегда проигрывает» Люди действительно испугались. А паника в вопросах недвижимости опасна — она подталкивает к неправильным решениям. Поэтому давайте разберёмся: Важно сразу обозначить: мы опираемся не на заголовки СМИ и не на эмоции, а на определение Верховного суда РФ...

16 декабря 2052 года Верховный суд РФ вынес решение по резонансному делу между певицей Ларисой Долиной и покупательницей недвижимости Полиной Лурье. Спор возник вокруг квартиры, которая была продана Лурье. Ранее суды нижестоящих инстанций встали на сторону Долиной, признавая возможность признания сделки недействительной. Однако Верховный суд изменил эту позицию, подтвердив право собственности покупательницы. Это решение стало важным прецедентом для защиты добросовестных участников рынка недвижимости...

Есть две темы, которые покупатели недвижимости могут недооценивать или неправильно трактовать. Первая — договор купли-продажи. Вторая — банкротство продавца после сделки. На словах всё кажется простым: договор — это формальность, главное, чтобы Росреестр зарегистрировал, а банкротство — это вообще редкость и «страшилка». Но на практике именно здесь чаще всего ломаются сделки, начинаются суды и возникают реальные риски потери квартиры. Разберём обе темы спокойно и по существу. Договор купли-продажи: почему он важнее, чем кажется Многие покупатели воспринимают договор как технический документ...

Сегодня мы разберём три мифа по поводу безопасности покупки квартиры на фоне последних событий, когда сделки признают недействительными, и покупатели теряют и купленные квартиры, и деньги. Миф звучит так: «Судьи действуют в интересах страховых компаний, которым выгодно ввести аналог ОСАГО для недвижимости». Здесь, какая штука: страховые компании вообще не берутся страховать многие квартиры. А не то чтобы им хочется, чтобы им навязали такие страховки. Какой смысл страховой компании страховать проблемную...

Иногда покупатель хочет приобрести квартиру в новостройке, но не располагает необходимой суммой наличными. При этом у него есть собственная квартира на вторичном рынке, которую он готов продать, чтобы вложить вырученные средства в новое жильё. Некоторые агентства, сотрудничающие с застройщиками, предлагают схему: они берут на себя продажу вашей квартиры в оговорённые сроки, при этом резервируют для вас квартиру в новостройке, которая впоследствии будет оплачена за счёт средств от продажи вашего текущего жилья...

За последние два года рынок столкнулся с новым типом мошенничества. Продавцов вводят в заблуждение «социальные инженеры»: они продают квартиру, передают деньги мошенникам, а потом обращаются в суд и добиваются отмены сделки по ст. 177 или 178 ГК РФ — «не осознавал значение действий» или «заблуждение». Итог: квартира возвращается продавцу, а покупатель часто остаётся без денег и без жилья. По данным МВД, в 41% таких дел покупатель теряет всё. Проблема вышла на уровень федеральной повестки. На круглом столе 20 ноября обсуждали механизмы защиты покупателей...

Я много лет сопровождаю сделки с недвижимостью и постоянно повторяю: где большие деньги — там всегда будет мошенничество. Сегодня мы вошли в новую эру, и старые подходы проверки уже не покрывают все риски — а это может стоить миллионов. 30 лет назад для проверки квартиры хватало юриста или нотариуса, который «взглянул» на документы и сказал: «всё чисто». Многие до сих пор продолжают действовать так же: бывает, что покупатель присылает мне выписку из ЕГРН и спрашивают: «Сергей, посмотрите, можно ли покупать квартиру?»...

Каждый раз, когда я слышу фразу: «А зачем вносить аванс за квартиру перед покупкой? Какой в нем смысл?» — понимаю, что человек уже стоит одной ногой в зоне юридического риска. Проблема не в самой предоплате, а в том, что именно она обозначает и какую роль играет. Многие до сих пор уверены: авансовое соглашение — это просто бумага о намерениях. На самом деле, суды давно смотрят не на название, а на содержание документа. Если в нём есть пункт, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи — то перед вами предварительный договор, со всеми вытекающими юридическими последствиями...

Таиланд переживает заметный подъём. Экономика восстанавливается, туризм снова бьёт рекорды, а государство инвестирует миллиарды долларов в инфраструктуру — линии лёгкорельсового транспорта, новые дороги, аэропорты. Всё это создаёт мощный импульс для рынка недвижимости. · активный рост коммерческого сегмента — особенно логистики и дата-центров (прогноз CAGR до 2030 г. — 6,1 %); · уверенный рост арендного рынка (CAGR 6,4 %), чему способствует стабильный туризм и продлённые визы; · фокус девелоперов...

Многие покупатели недооценивают ДКП и думают: «Главное сделку зарегистрировать в Росреестре и перевести деньги — остальное не важно». На самом деле именно в договоре закрепляется вся юридическая суть сделки, и мелкая ошибка может дорого обойтись. 1️⃣ «Договор — просто формальность» — кажется, бумажка, а на деле это гарантия ваших прав. 2️⃣ «Росреестр всё проверил» — регистрация фиксирует переход права, но не проверяет историю квартиры. 3️⃣ «Шаблон из интернета подойдёт» — каждый случай уникален, типовой текст не защитит от скрытых рисков...

Иногда продавцы квартир задают мне вопрос: «А нужно ли проверять покупателя? Вдруг у него какие-то проблемы, и потом сделку оспорят?» Обычно подобные вопросы возникают у продавцов, которых раздражает чрезмерная, на их взгляд, настойчивость покупателей — когда те требуют полный пакет документов и проводят глубокую проверку объекта перед внесением аванса или подписанием договора. Разберёмся спокойно: почему покупатель и продавец находятся в принципиально разных ситуациях и почему у них разные риски...

Миф о том, что после покупки квартиры можно «расслабиться» и ничего не бояться после трёх лет, очень распространён. На самом деле это не так: риски могут существовать в течение 10 лет, если речь идёт о недействительных сделках. Закон допускает срок исковой давности по ничтожным сделкам до 10 лет. Это значит, что если квартира была изначально продана незаконно, оспорить сделку можно в течение длительного времени. Например, человек банкротится, и после процедуры «очищения» у него формально остаётся квартира, которая не была включена в конкурсную массу...