Сергей Заводских [Кодекс Надежности]

Нашли квартиру на ЦИАН. Что можно узнать о ней ещё до первого звонка продавцу? Нашли на ЦИАН квартиру. Не просто очередную. А ту самую, которая действительно понравилась. Удачная планировка, которую долго искали. Хорошее состояние. Нужный район с подходящей инфраструктурой. Цена укладывается в бюджет. И тут возникает вопрос: Можно ли ещё до первого звонка понять, есть ли у этой квартиры какие-то проблемы? Или пока не поговоришь с продавцом и не увидишь документы, узнать ничего нельзя? На практике некоторые выводы иногда можно сделать ещё по самому объявлению. Конечно, это не проверка квартиры перед покупкой. Но некоторые важные сигналы можно заметить заранее. Иногда этого достаточно, чтобы сразу отказаться от объекта и не тратить время на звонки, просмотры и дальнейшие переговоры. А иногда — наоборот, быстро перейти к обсуждению с продавцом тех вопросов, которые действительно имеют значение для будущей сделки. В ближайшем ролике покажу несколько примеров из практики.

Нашли хорошую квартиру. Документы в порядке. Можно расслабиться? Нашел подходящую квартиру, ЕГРН и договор в порядке. Что нужно еще проверить? Многие покупатели внимательно проверяют квартиру. Но забывают проверить самого продавца. Увидели хорошую квартиру. Солидный собственник. Приятный в общении человек. Документы на первый взгляд в порядке. И, кажется, что рисков нет. Однако именно состояние продавца иногда становится одной из причин будущих судебных споров. Поэтому перед сделкой важно не только собрать документы на квартиру. Важно понимать, кто перед вами. Понимает ли человек последствия своих действий. Почему продает квартиру. Не вызывает ли его состояние вопросов. Многие считают, что справки из ПНД и НД бесполезны. Я бы сказал иначе. Они не дают 100% гарантии безопасности. Но отсутствие таких документов может существенно осложнить защиту покупателя в случае судебного спора. В идеале проводится медицинское освидетельствование. Но в реальной жизни на это соглашаются далеко не все продавцы. Особенно если речь идет о дорогой недвижимости. Состоятельные собственники порой вообще отказываются предоставлять справки. Поэтому безопасность сделки обычно складывается из множества действий: — сбор документов; — проверка сведений о продавце; — фиксация переписки; — грамотный договор; — прозрачные расчеты; — подтверждение добросовестности покупателя; — проверка справок на подлинность. Именно из таких мелочей впоследствии формируется защита сделки.

Выбрали земельный участок для покупки? Большинство покупателей задают примерно один и тот же вопрос: «Какую выписку заказать?» Но проблема обычно не в выписке. Намного важнее задать себе другой вопрос:  «Что именно я не знаю об этом участке?». Потому что участок — это не только собственник и кадастровый номер. Это ещё: — история его образования; — границы; — ограничения использования; — охранные зоны; — планы развития территории; — решения органов власти, которые появились недавно. Именно поэтому иногда участок стоимостью несколько миллионов рублей оказывается юридически сложнее квартиры стоимостью в десятки миллионов. Самая распространённая ошибка покупателя — считать, что он покупает землю. На практике он покупает историю этой земли, её ограничения и её будущее. Подробно разобрал эту тему в статье: trustcodex.ru/...tka

Почему ради покупки квартиры приходится становиться Шерлоком Холмсом? Один из самых частых вопросов, который мне задают покупатели недвижимости, звучит примерно так: «Сергей, а почему вообще я как покупатель должен всё это проверять?». На первый взгляд вопрос абсолютно логичный. Право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Собственник есть. Документы есть. Продавец утверждает, что с объектом нет никаких проблем. Что ещё нужно? Но когда начинается подготовка к сделке, внезапно выясняется, что покупателю приходится интересоваться вещами, о которых он раньше никогда не думал: • не проходит ли продавец процедуру банкротства; • не использовался ли материнский капитал при приобретении квартиры; • нет ли наследников, которые могут заявить права на квартиру позже; • кто был зарегистрирован в квартире; • есть ли судебные споры в отношении объекта; • не нарушены ли права несовершеннолетних. Именно в этот момент многие люди говорят: «Я вообще то работаю в другой сфере. Я заработал деньги и просто хочу купить квартиру. Почему я должен разбираться во всём этом?». На самом деле такой вопрос возникает не только при покупке недвижимости. Если вы покупаете автомобиль с проблемными документами, последствия могут быть серьёзными. То же касается и имущества, проданного лицом, не имевшим на это права. Но есть важное отличие. Если ошибиться при покупке телефона, велосипеда или телевизора, обычно речь идёт о тысячах рублей. При покупке квартиры цена ошибки может измеряться миллионами. Поэтому дело не в том, что недвижимость какая то особенная. Дело в масштабе последствий. За годы работы я заметил одну закономерность: большинство покупателей начинают интересоваться документами уже после того, как эмоционально выбрали квартиру и внесли предоплату. А изучать риски желательно до того момента, когда передаются деньги и принимаются обязательства. Потому что после передачи средств исправлять ошибки обычно намного сложнее и дороже.