Сегодня поговорим о таком вопросе, когда можно продать недвижимость без уплаты налога и подачи декларации 3-НДФЛ соответственно.
Не всегда надо платить налог с продажи своего жилья, если гражданин соблюдает установленный законом порядок.
По общим правилам, здесь применяется базовая ставка НДФЛ в размере 13%.
При этом с июля 2024 года в РФ применяется прогрессивная шкала налогообложения.
Так например, налоговые резиденты платят налог с продажи в размере 13% (при доходе до 2,4 млн рублей в год), нерезиденты и иностранные граждане 30%.
Освобождение от уплаты налога в случае продажи недвижимости закон позволяет, для этого необходимо соблюсти минимальный срок права собственности.
Срок владения жильём может составлять при определённых обстоятельствах 3 года или 5 лет.
Ниже разберём основные моменты по вопросы и попытаемся донести до Вас важду информацию, которую должен знать в принципе каждый человек.
И не нужно иметь здесь глубокие знания в юриспрюденции, как и в налоговом законодательстве, достаточно иметь достоверную информацию, правильно применять законы и нормы в жизни, и на практике.
Источник фото: ru.freepik.com
Срок владения
Минимальный срок права собственности 3 года применяется в следующих случаях:
недвижимость получена от родственника по договору дарения;
недвижимость приобретена в рамках наследства;
приватизация объекта недвижимости;
недвижимость приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением;
отсутствие другой недвижимости.
Остановим своё внимание на моменте, когда гражданин решил продать своё жильё, если у него отсутствует два и более объекта недвижимости и срок владения на момент продажи такого жилья составил более 3 лет (срок следует отсчитывать с момента регистрации права собственности).
Также в соответствии с действующим законодательством РФ, не учитывается приобретение другой недвижимости гражданином либо супругом в течение 90 дней до момента продажи жилья (см. Федеральный закон от 26 июля 2019 года № 210-ФЗ; правило действует с 01.01.2020 г.).
Пример:
Гражданин приобрёл квартиру в декабре 2017 года, а другую допустим в январе 2021 года, то до начала апреля 2021 года он имел полное право продать первую квартиру без уплаты налога и подачи декларации 3-НДФЛ.
Смотрите, минимальный срок владения квартирой следует определять именно по дате регистрации права собственности, но не всегда.
Право собственности сегодня подтверждается выпиской из ЕГРН.
Если у Вас сохранились свидетельства о праве на собственность на недвижимость, они также имеют свою силу на сегодня.
Но в любом случае необходимо получить выписку из Росреестра, так как она даёт актуальную информацию на момент совершения сделки, тогда как выданное свидетельство фактически «устарело» и не может на 100% подтверждать владение собственностью в принципе.
Но конечно имеются и исключения из правил.
1. Квартира по наследству.
Квартира была приобретена по наследству, в этом случае необходимо срок владения считать с даты смерти умершего наследодателя, но никак не с момента регистрации права собственности в Росреестре.
2. Квартира после смерти другого супруга.
Если имущество было унаследовано супругом после смерти другого супруга, здесь срок владения отсчитывается с момента с момента регистрации права собственности в Росреестре.
3. Приватизация квартиры.
Квартира была приобретена в рамках приватизации, в этом случае, если приватизация была совершена до 01.01.1998 года, срок владения исчисляется с момента даты приватизации такого жилья, если позже указанной даты, тогда с момента регистрации права собственности в Росреестре (см. п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
4. Приобретение квартиру по ДДУ.
Самая распространённая ошибка, это приобретение жилья по ДДУ. Здесь у граждан почему-то появляются вопросы.
Хотя всё должно быть и так ясно, что право собственности здесь применяется с момента совершения полной оплаты по договору долевого участия, а не с регистрации права собственности в Росреестре.
В общем порядке, срок владения для продажи квартиры по ДДУ без налога составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Таким образом, следует запомнить основные моменты здесь.
Если у гражданина единственное жильё, применяется срок владения 3 года и он освобождается от уплаты налога при продаже недвижимости, если был соблюдён минимальный срок права собственности.
Если у гражданина несколько объектов недвижимости в любой их форме, срок владения здесь составляет 5 лет.
Важно правильно применять указанный срок права собственности на практике.
Многие люди до сих пор совершают ошибки и неправильно отсчитывают срок владения жильём.
Заключение
Если гражданин желает продать недвижимость, но при этом срок владения составил менее установленного законом минимального порога, обязан в таком случае подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года с момента продажи объекта недвижимости. А также должен будет уплатить налог с дохода до 15 июля.
Пример:
Гражданин продал квартиру в июле 2025 года, подать в ИНФС декларацию 3-НДФЛ обязан до 30.04.2026 года, а налоги уплатить соответственно до 15.07.2026 года.
Сделать это можно через личный кабинет налогоплательщика, портал «Госуслуги» или МФЦ.
Если подаёте деларацию дистанционно через личный кабинет налогоплательщика, не нужно собирать пакет документов, как раньше.
Сейчас к декларации достаточно приложить копию договора купли-продажи и дополнительные соглашения к нему, выписку из ЕГРН и акт приёма-передачи денежных средств (при наличии).
Также можете оформить нотариальную доверенность на своего представителя (доверенное лицо), при невозможности подать документы самостоятельно.
Если несвоевременно подать декларацию, предусмотрена административная ответственность, а именно, штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тысячи рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ).
Как и за неуплату налога также предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 40% от суммы неоплаченного налога (п. 3 ст. 122 РК РФ).
В случае, если налог был начислен и декларация была представлена налогоплательщиком, тогда налоговая служба начисляет только пени (п. 3 ст. 75 НК РФ).
Как было отдельно отмечено, здесь важно соблюсти минимальный срок владения жильём, 3 или 5 лет соответственно.
При этом в каждом случае такой срок владения следует правильно исчислять в зависимости от приобретения недвижимости в собственность.
На самом деле всё просто, мы старались предоставить информацию в простой форме, без запутанных фраз и определений. Где иногда и юристы «теряют дар речь», так как, именно в налоговом праве следует правильно трактовать некоторые нормы НК РФ, не всегда законодатели «пишут» законы, соблюдая ясно и чёткость, встречаются и непонятки.
Но в данном случае всё предельно понятно и вопросов в принципе быть не должно. Хотя постоянно такие вопросы встречаем, также в ходе оказания консультаций.
Рекомендуем до продажи недвижимости обратиться к юристам.
Здесь Вам могут помочь не только с проведением сделки (составление договора купли-продажи, сопровождение по процедуре продажи и так далее), но и разъяснить Ваши права.
В течение, правильно определить момент уплаты налога при продаже недвижимости.
Как заметили выше, здесь свои нюансы, а если неправильно подать декларацию, ФНС может пересчитать Вам налог, не принять такую декларацию либо выставить штраф.
Не лишним будет отправить запрос в налоговый орган, где с учётом Вашей ситуации могут также предоставить информацию по вопросу необходимости уплаты налога. Ведь у них есть целые правовые отделы при каждой инспекции ФНС.
Фактически, можете бесплатно получить юридическую помощь не платя «ни копейки». Ведь по закону орган ФНС обязан рассмотреть и дать по каждому обращению гражданина ответ в рамках действующего законодательства РФ (ст. 2, 12 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»).
