Ключевая ставка в РФ уже полгода держится на рекордно высоком уровне – 21%. Рыночные ставки сегодня составляют 28%. Эксперты ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости KEY CAPITAL подсчитали, что переплата по рыночной ипотеке за 30 лет с первым взносом 20% составляет 640%. То есть, приобретая одну квартиру, клиент, по сути, платит за восемь.
Россия сегодня находится на 11 месте в рейтинге стран с самыми высокими ключевыми ставками с показателем 21%. Непосредственно для РФ это максимальная отметка в истории. Средние рыночные ставки в конце 2024 года по жилищным кредитам в стране достигали рекордных 30%. В начале 2025 года после выхода «ключа» на плато они снизились до 28%. Тем не менее, показатель остается заградительным.
По данным KEY CAPITAL, средняя стоимость квартиры в новостройке комфорт-класса в «старой» Москве составляет 15,4 млн рублей за 45,2 кв. метров. Ежемесячный взнос по рыночной ипотеке за такое типовое первичное жилье равен 287,5 тыс. рублей. Чтобы выполнить норматив (использование не более 50% официального дохода на погашение кредита), потенциальный заемщик должен зарабатывать не менее 575 тыс. рублей в месяц.
«В текущих условиях рыночную ипотеку «в чистом виде» практически никто не оформляет, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development. – Клиенты берут подобные кредиты только на остаток суммы, например, при альтернативных сделках, или в рамках комбинированных займов. Последние представляют собой возможность на рыночных условиях оплатить недостающую сумму при оформлении льготного (семейного) кредита в случае достижения лимита госсубсидирования – в Москве это 12 млн рублей. Нельзя сказать, что рыночная ипотека как самостоятельный инструмент умерла, но она, очевидно, погрузилась в анабиоз».
Главной альтернативой (правда, не общедоступной) рыночным кредитам сегодня является семейная ипотека под 6% годовых. С учетом комбинирования переплата за квартиру стоимостью 15,4 млн рублей составит 172,7%, ежемесячный взнос – 121,1 тыс. рублей Это также большая сумма, причем сформированная в основном из-за рыночной доплаты за 3,4 млн рублей сверх субсидирования. Но все-таки немало московских домохозяйств с детьми до 6 лет могут позволить себе такой вариант. Это служит драйвером спроса. Однако де-факто переплата и взнос выше, так как банки сегодня устанавливают дополнительные комиссии на семейную ипотеку в размере 5-7%. Это связано с тем, что власти не полностью компенсируют финансовым организациям разницу между ключевой и рыночной ставками.
Огромную популярность за последние полтора года набрали рассрочки – данный инструмент доступен каждому и даже не влияет на кредитную историю. Их доля на рынке новостроек «старой» Москвы с начала 2024 года выросла с 10% до 35%.
Рассрочка – сейчас неоднозначное решение, которое надо дорабатывать на законодательном уровне, – говорит Ольга Гусева. – Если этого не сделать, в перспективе можно столкнуться с большим объемом расторжений, сложностей с получением денег от дольщика и прочими проблемами.
