Вопрос выкупа доли в квартире у родственника становится всё более актуальным в условиях роста числа случаев совместной собственности. Очень часто недвижимость достаётся в наследство нескольким членам семьи или делится в результате бракоразводных процессов. В таких ситуациях многие стремятся урегулировать имущественные отношения путём выкупа доли одного из собственников.
Однако, несмотря на кажущуюся простоту, такая сделка требует юридической точности, внимательности и соблюдения всех нюансов. В этой статье мы рассмотрим ключевые аспекты выкупа доли: от юридических основ до пошагового алгоритма действий, налоговых последствий и реальных примеров.
Что такое доля в квартире: юридические основы
Доля в квартире — это часть объекта недвижимости, принадлежащая конкретному лицу на правах собственности. Она может быть выражена в процентах (например, 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) и предоставляет собственнику определённые права: владение, пользование и распоряжение имуществом.
Важно понимать разницу между идеальной и фактической долей. Идеальная доля — это абстрактная часть квартиры, без закрепления за конкретной комнатой или зоной. Только при наличии соглашения о порядке пользования или при решении суда возможно чётко определить, кто и какой частью пользуется.
Собственник доли вправе её продать, подарить, завещать или сдать в аренду. Но при продаже доли третьему лицу другие собственники имеют преимущественное право покупки — об этом нужно помнить при оформлении сделки.
Можно ли выкупить долю у родственника?
Да, выкуп доли у родственника — полностью законная процедура, и чаще всего она проходит быстрее и проще, чем аналогичная сделка с посторонним лицом. Законодательство не запрещает сделки между родственниками, будь то купля-продажа, дарение или мена.
Важно определить степень родства: если продавец и покупатель являются близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья, сёстры), то они освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности более трёх лет.
Но даже если родственник — не из категории «близких», это не мешает оформить сделку, просто следует учесть налоговые и юридические последствия. При этом обязательным является нотариальное удостоверение сделки, если речь идёт о продаже доли.
Пошаговая инструкция по выкупу доли
- Проверка документов. Перед началом сделки необходимо убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, документы-основания (договор дарения, наследства, приватизации и пр.). Также стоит заказать свежую выписку из Росреестра.
- Согласование условий. Далее важно договориться с родственником о цене. Лучше зафиксировать договорённости письменно, чтобы избежать недоразумений. Если долей владеют несколько человек, нужно получить согласие всех.
- Составление договора. Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и удостоверен у нотариуса. Это обязательное условие с 2016 года, независимо от степени родства.
- Уведомление других собственников. Если в квартире есть и другие долевики (кроме покупателя и продавца), необходимо письменно уведомить их о намерении продать долю. У них есть 30 дней на использование преимущественного права покупки.
- Регистрация сделки. После подписания договора нотариус сам передаст документы в Росреестр. Срок регистрации — 7 рабочих дней. В результате покупатель получает выписку из ЕГРН с обновлёнными данными.
- Оплата и завершение. Передача денег может быть наличной или безналичной, с использованием аккредитива, банковской ячейки или эскроу-счета. После завершения регистрации сделка считается состоявшейся.
Налоговые и финансовые аспекты
При продаже доли в квартире родственнику продавец может быть освобождён от уплаты НДФЛ, если имущество находилось в его собственности более трёх лет и покупатель — близкий родственник. В ином случае придётся уплатить 13% с разницы между ценой продажи и имущественным вычетом.
Покупатель имеет право на налоговый вычет в размере до 260 тысяч рублей (13% с 2 млн) при покупке жилой недвижимости. При этом вычет можно использовать один раз в жизни.
Если сделка осуществляется с привлечением материнского капитала или ипотечных средств, требуется дополнительное согласование с банком и ПФР. Такие сделки возможны, но требуют дополнительных документов.
Когда без нотариуса не обойтись
С 2016 года все сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения. Даже если долю продаёт мать своему сыну, необходимо обратиться к нотариусу.
Средняя стоимость нотариальных услуг составляет 0,5–1,5% от суммы сделки плюс фиксированные госпошлины. Однако нотариус несёт юридическую ответственность за правильность оформления, а также отправляет документы на регистрацию — это упрощает процесс для сторон.
Без нотариуса можно обойтись только в случае дарения между близкими родственниками или при оформлении наследства, но не при купле-продаже доли.
Возможные сложности и как их избежать
Иногда родственник отказывается продавать долю — это его право, и заставить продать можно только через суд, если есть основания (например, доля ничтожна и не позволяет пользоваться квартирой).
Если доля обременена (ипотека, арест, несовершеннолетний собственник), потребуется разрешение органов опеки или банка. Это может значительно затянуть сделку.
Также сложности возникают при отсутствии согласованного порядка пользования квартирой. Часто даже после покупки доли между родственниками продолжаются конфликты из-за общего имущества. Чтобы избежать этого, рекомендуется оформить соглашение о пользовании или подать в суд для определения порядка.
Альтернативы выкупу
Иногда вместо выкупа удобнее оформить дарение — это быстрее и дешевле. Однако у такой сделки свои налоговые последствия для одаряемого, если он не является близким родственником.
Также можно заключить соглашение о выплате компенсации без изменения состава собственников — такой вариант подходит, если стороны доверяют друг другу.
Иногда проще заключить соглашение об определении порядка пользования: фактически стороны договариваются, кто где живёт, не меняя право собственности. Это временное решение, но оно помогает избежать конфликтов.
Примеры из жизни
Молодая семья из Екатеринбурга купила у брата супруги его долю в родительской квартире. Сначала хотели оформить дарение, но потом решили купить, чтобы у брата не возникало претензий. Сделку провели через нотариуса, оформили ипотеку на выкуп доли и уже через месяц стали полноправными собственниками.
В другом случае сестры унаследовали квартиру от родителей в равных долях. Одна жила в другом городе и не планировала пользоваться жильём. Они обратились к нотариусу, оформили продажу доли за символическую сумму, при этом освободились от налога как близкие родственники.
Заключение и рекомендации
Выкуп доли у родственника — это не только способ упростить владение недвижимостью, но и способ избежать будущих конфликтов. Главное — подходить к сделке осознанно, соблюдая все юридические тонкости.
Обращение к нотариусу — обязательный этап, который помогает избежать ошибок и обеспечить законность процедуры. Также важно заранее обсудить условия, цену, налоговые последствия и способ передачи денег.
Если у вас остались вопросы или вы не уверены в правильности своих действий — обратитесь к юристу. Консультация специалиста сэкономит вам время, деньги и нервы.
Часто задаваемые вопросы
1. Обязательно ли обращаться к нотариусу при выкупе доли у родственника?
Да, согласно действующему законодательству, все сделки по купле-продаже долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это требование действует вне зависимости от степени родства между участниками сделки. Нотариус проверит документы, удостоверит договор и передаст документы в Росреестр, тем самым снизив риск ошибок и юридических проблем.
2. Как определить стоимость доли при выкупе?
Стоимость доли определяется по соглашению между продавцом и покупателем. Чаще всего родственники договариваются о цене, исходя из рыночной стоимости квартиры и размера доли. При необходимости можно заказать независимую оценку недвижимости, особенно если в будущем сделка может быть оспорена или вы планируете использовать ипотеку.
3. Нужно ли платить налоги при выкупе доли у родственника?
Если продавец владел долей более трёх лет и покупатель — его близкий родственник (родители, дети, супруги, братья, сёстры), налог на доходы не взимается. В остальных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ (13%) с прибыли от сделки. Покупатель может получить налоговый вычет — до 260 тыс. рублей (13% от 2 млн), если ранее не использовал его.
4. Что делать, если другие собственники против продажи доли?
По закону каждый собственник вправе продать свою долю, но обязан уведомить остальных дольщиков, предоставив им преимущественное право выкупа. Если они откажутся или не ответят в течение 30 дней, продавец может продать долю любому желающему. Если дольщики отказываются подписывать уведомление или чинят препятствия — можно оформить почтовое уведомление с уведомлением о вручении и ждать истечения срока.
5. Можно ли использовать материнский капитал для выкупа доли?
Да, использование материнского капитала возможно, но только при соблюдении ряда условий. Необходимо получить разрешение от ПФР, а покупка должна осуществляться на всех членов семьи (в том числе детей). Также потребуется нотариально заверенный договор и обязательство оформить жильё в общую долевую собственность после сделки.
Оригинал: https://qayli.com/journal/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika/
