1414 подписчиков

Покупка недвижимости по заниженной цене: как не потерять имущество при банкротстве продавца?

21 ноября 202421 ноя 2024

8 мин

Оглавление

Ситуация: признаки банкротства продавца
У нас проблема: доверитель рассказывает правду
Что говорит закон?

Я редко рассказываю о кейсах из личной практики, но эта история может помочь вам избежать оспаривания сделки при банкротстве.

Некоторые скажут, что решение проблемы выглядит странным, но логику я постараюсь объяснить. Отмечу, что об этой истории попросил написать сам доверитель.

Меня зовут Александр Малютин, я судебный юрист, и моя специализация — банкротство, оспаривание сделок и субсидиарная ответственность руководителей.

В своей практике я неоднократно защищал руководителей от рисков привлечения к субсидиарной ответственности, а также помогал сохранить в силе сделки, находившиеся под угрозой оспаривания.

Мои консультации помогают доверителям не только защитить свои права и избежать проблем в будущем, но и сохранить имущество.

Если вы хотите узнать больше о практических решениях в сложных правовых вопросах, подписывайтесь на мой ТГ-канал Прочёл в законе

Ситуация: признаки банкротства продавца

Доверитель попросил провести проверку контрагентов компании на риск банкротства. В ходе анализа одного из контрагентов я выявил несколько серьёзных красных флагов:

Смена директора. Новый руководитель оказался массовым директором;
Резкий рост исков против компании. Она стала ответчиком по большому количеству дел;
Истец на крупнейшую сумму имел признаки взаимосвязи с данной компанией;
За последний отчётный период на балансе компании уменьшился размер материальных активов, но резко увеличилась дебиторская задолженность.

Эти факторы указывали на высокий риск банкротства.

У нас проблема: доверитель рассказывает правду

Оказалось, что именно у этого контрагента компания доверителя приобрела нежилое помещение по очень выгодной цене. По словам руководителя, удалось договориться через знакомых. Иными словами, рыночная стоимость объекта была выше, чем заплатили за объект. Заплатили при этом не мало.

Приобретённое помещение используется под крупный магазин (франшиза), и оно находится в залоге у банка, то есть под него был взят кредит. Банк проводил оценку недвижимости, действительно, его стоимость оказалась в два раза выше, чем сумма по сделке.

Что говорит закон?

Во, что сказано в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Последствия оспаривания сделки могли быть катастрофическими. Это привело бы не только к потере недвижимости, но, вероятно, и к требованию немедленной уплаты кредита.

Почему это проблема?

В судебной практике нет единого мнения относительно того, насколько сильно должно быть отклонение от рыночной стоимости. В некоторых случаях для судов повод признать сделку недействительной становится отклонение в 20%, в других даже 35% отклонение не считают существенным.

В нашем случае ситуацию осложнял тот факт, что доказали бы факт знакомства с продавцом, а это бы подали под видом заинтересованности.

Я предложил доверителю зарезервировать сумму, достаточную для доплаты стоимости имущества до его реальной рыночной цены.

Банкротство не заставило себя долго ждать — оно началось через четыре месяца.

👉 подписаться

Решение: доплатить до рыночной стоимости

Изначально я подумал предложить доплату ещё на этапе наблюдения, но опасался, что деньги могут "исчезнуть" со счетов компании и не попадут в конкурсную массу.

Когда началась процедура конкурсного производства, мы сразу предложили управляющему заключить соглашение о доплате, но он воспринял идею холодно и даже подозрительно.

Я не хотел ждать момента начала оспаривания сделки, сомнений, что оно будет не было. Все признаки неравноценной сделки были, а это п. 1 ст. 61.2. Закона о банкротстве.

Тогда мы решили сделать рискованный шаг. От имени компании было направлено «Уведомление о выплате полной стоимости имущества».

Среди прочего, в нём указали следующее:

...проведя оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, было установлено, что она отличается от покупной в два раза. Полагаем, что причиной меньшего расчёта могла стать техническая ошибка в договоре либо действие сторон при отсутствии представления о реальной стоимости имущества. Наша компания является добросовестным участником гражданского оборота. Считаем, что сделки на условиях, отличных от рыночных, не соответствуют интересам обеих сторон. В связи с изложенным, осуществляем доплату в размере n....

Денежные средства были переведены на счёт должника. Уведомление отправлено в адрес должника и конкурсного управляющего. Оставался главный вопрос, пойдёт ли управляющий все равно оспаривать сделку?

Почему так поступили?

Рассуждал я так:

Имеются основания для подачи заявления об оспаривании;
Управляющий легко докажет, что стоимость недвижимости была занижена. Это подтвердит даже оценка банка, хоть она и была проведена позже — суд может трактовать её как доказательство того, что наш доверитель знал о занижении стоимости.
Управляющий, в теории, мог бы доказать знакомство нашего доверителя с теми, кто помог совершить сделку.
Можно было дождаться подачи иска и заплатить. В моём понимании это должно было сработать, мы бы защищались через ст. 61.7. Закона о банкротстве.

Однако, оставалась вероятность того, что суд решит трактовать это как злоупотребление правом и обход закона. Даже если бы мы осуществили доплату в процессе судебного разбирательства, сделку могли бы признать недействительной.

Примеры подобных решений в практике есть.

Позиция суда: доплатить в ходе оспаривания нельзя

Доводы ответчика о наличии у него намерения произвести доплату до рыночной стоимости не опровергают вывод о неравноценности, а само осуществление доплаты на стадии рассмотрения заявления об оспаривании сделки направлено на обход установленного законом регулирования;

Представленный в материалы дела чекордер о перечислении ответчиком 540 000 руб. датирован 22.07.2022, т.е. после даты вынесения обжалуемого судебного акта и не может служить основанием для отмены.

🔗Постановление 15ААС от 24.08.2022 по делу №А32-11795/2017

В этом деле ответчику не помогло даже то, что он доплатил стоимость автомобиля (правда, после вынесения определения суда первой инстанции). Лично мне такой подход кажется спорным.

Регулирование закона направлено на защиту интересов кредиторов. В чём заключается обход закона, если доплата нивелировала ущерб кредиторам?

Можно допустить, что суд исходил ещё из того, что оценка автомобиля производилась на дату его отчуждения, а сейчас (на момент продажи имущества должника) стоимость может оказаться иной. Однако, такой подход также спорен.

В конечном счёте, такая практика подтверждает правильность нашего выбора — внести доплату за недвижимость ещё до начала оспаривания.

Тем не менее, есть судебная практика, подтверждающая возможность доплаты стоимости имущества.

Позиции судов: доплата за имущество исключает оспаривание сделки

Реализация на торгах восстановленного судом первой инстанции за должником права требования к санаторию повлечет дополнительные расходы, то есть невыгодности для должника восстановления этого права требования; не рассмотрена возможность применения к данным правоотношениям положений статьи 61.7 Закона о банкротстве.

🔗Постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.06.2018 по делу № А03-5845/2016

Отсутствие документального обоснования возможности реализации имущества по цене выше той, которая перечислена в целях доплаты за имущество по оспариваемому договору, с учетом проведенной в деле экспертизы, а также принято во внимание, что процедура проведения торгов требует значительных денежных затрат и времени, что неизбежно приведет к усеченному удовлетворению требований кредиторов, нежели принятие единовременной выплаты, которая произведена не на основе абстрактной информации, а на основании экспертизы.

🔗Постановление АС Уральского округа от 13.02.2023 по делу № А47-13583/2019

Что было дальше?

В картотеке арбитражных дел и на ЕФРСБ начали появляться заявления об оспаривании сделок. В отношении нас заявления не было.

Некоторые могут подумать, а может, и не надо было ничего доплачивать?

Однако, позднее мы узнали, что на управляющего подал жалобу кредитор, который удивительным образом был осведомлён об изначальных условиях сделки (почему он сам не пошёл тогда оспаривать сделку, я не знаю). В жалобе он указал на факт бездействия управляющего по оспариванию «нерыночной» сделки, просил отстранить управляющего.

До рассмотрения по существу не дошло. Получив отзыв управляющего, кредитор отказался от жалобы.

Выводы и рекомендации

Если сделку оспаривают или есть риск её оспаривания по признаку неравноценности, то доплата стоимости имущества — разумный способ защиты.

Если дошло до судебного разбирательства, то следует ссылаться на ст. 61.7. Закона о банкротстве и математически доказать, что расходы на торги превысят сумму доплаты.

Считаю, мы избежали длительных судебных разбирательств, решив проблему без суда. Однако, по данному вопросу имеется судебная практика, и она противоречива!