Говорят, что квартиры в одном доме составляют друг другу конкуренцию. И что флиппинг возможен только в мегаполисах. На самом деле это не так! Мы поговорили с Ксенией Тиглевой, которая купила 20 квартир в одном доме в маленьком провинциальном городе и заработала на этом. Флиппер рассказала о процессе покупки, самом проекте, сложностях и результатах.
Хотите научиться зарабатывать перепродаже квартир? Регистрируйтесь на курс от Флиппинг Плюс уже сегодня!
Эксперт — Ксения Тиглева, флиппер, наставник, основательница инвестиционной компании «Тиглева Инвест». В 2018 году взяла первый объект для флиппинга и с тех пор реализовала 60 квартир с доходностью 60–130% годовых. Создала проект «Двадцатка» — выкупила под флиппинг 20 квартир с торгов по банкротству.
О проекте
Локация
Квартиры находятся в девятиэтажном доме 1989 года постройки. Город Елабуга, Республика Татарстан.
Объекты
19 однокомнатных, площадью 30 и 37 м² и 1 двухкомнатная, площадью 46 м². 11 объектов на 5 этаже и 9 на 8.
Сроки
Проект длился чуть больше года. В июле 2023 нашли объявления, в апреле 2024 уже выставили готовые объекты на продажу. Все квартиры продали за 4 месяца — последняя ушла в сентябре 2024.
Как покупали квартиры
Историю покупки можно разделить на несколько этапов:
Мониторинг площадок
Ксения уже работала с квартирами, выкупленными с торгов. Поэтому регулярно отслеживала соответствующие площадки: официальный сайт, Федресурс, агрегатор недвижимости на торгах по банкротству и другие.
В июле 2023 года она увидела интересные лоты: квартиры по цене от 850 000 ₽. В пересчёте на квадратные метры получалось около 23 000 руб./м². Аукцион проводился в соответствии с Федеральным законом РФ «О несостоятельности (банкротстве)». Суд признал банкротом юридическое лицо и выставил на торги его имущество — 75 квартир. Это целый многоквартирный дом в Елабуге.
Проверка экономической целесообразности
Ксения работает в Казани, Республика Татарстан. Как и в любом регионе, здесь много небольших городов. Елабуга — один из них. Он примечателен тем, что в нём находится особая экономическая зона — ОЭЗ «Алабуга». Это крупнейшая и наиболее успешная зона промышленно-производственного типа в России. «Алабуга» — федеральный проект для развития регионов через привлечение инвестиций. Турецкие, голландские и российские компании-резиденты создали на её территории 6 700 рабочих мест. Вместе с их увеличением растёт и население, и, соответственно, повышается спрос на недвижимость.
Просмотр лотов
Ксения заинтересовалась в покупке квартир и предложила инвестору поучаствовать в торгах. Когда он согласился, они вместе поехали в Елабугу. Хотелось предварительно посмотреть и сам город, и конкретный дом с объектами. Это был девятиэтажный дом, по 15 квартир на этаже: длинный коридор направо и налево. Хотя на торги выставили весь дом, Ксения и инвестор выбирали квартиры на одном этаже, чтобы отремонтировать и общественные пространства — МОПы. Остановились на 11 объектах на 5 этаже, и 9 на 8 этаже.
Проверка юридической чистоты объектов
После осмотра объектов обратились к юристу, чтобы проверить квартиры. Это обязательный шаг при покупке любой недвижимости. Когда юридическая чистота подтвердилась, приняли решение участвовать в торгах.
Читайте статью «8 документов, которые надо проверить перед покупкой квартиры».
Как покупать объекты на торгах: советы эксперта
Объекты продавались на открытых торгах в форме аукциона. Зарегистрированные участники в режиме реального времени делают шаг — повышают начальную стоимость объекта. Ксения поделилась советами по подготовке и участию в торгах.
Как готовились к торгам:
— Выписали номера желаемых квартир, чтобы не пропустить торги по ним.
— Заключили договор с агентством, которое подготовило документы и участвовало в торгах от имени Ксении и инвестора.
— Посчитали экономическую целесообразность каждого объекта и проекта в целом. Обозначили максимальную стоимость квартиры, выше которой уже невыгодно приобретать конкретную недвижимость.
Что делали во время торгов:
— Разделили 20 объектов между двумя менеджерами агентства: они знали номера квартир, которые надо отслеживать.
— Ксения согласовывала каждый шаг по каждой квартире с учётом экономической целесообразности.
Итог
Торги прошли успешно. Ксения вместе с инвестором выкупили все выбранные 20 квартир. Уложились в общий бюджет проекта и заплатили за все объекты 30 800 000 ₽.
Как ремонтировали квартиры
Ремонтные работы велись по очереди во всех квартирах на двух разных этажах. Последовательность классическая, только объёмы увеличены в 20 раз. Рассказываем о нюансах, цифрах и сложностях проекта «Двадцатка» с самого начала работ.
Из опыта эксперта:
Сейчас понимаю, что можно было сделать ещё лучше, ещё быстрее. Например, отремонтировать сначала один этаж полностью и выставить его на продажу. И тогда уже начать работы на другом этаже.
Демонтаж старых материалов
Перепланировку квартир не делали, поэтому стены не сносили и не достраивали.
Дезинфекция
В запущенных квартирах жили тараканы. Чтобы избавиться от паразитов, дважды заказывали дезинфекцию на все два этажа.
Замена радиаторов
По времени пришлась на осень 2023 года. Чуть-чуть не успели до начала отопительного сезона. Пришлось перекрывать стояк с горячей водой на неделю, чтобы заменить батареи.
Замена электропроводки, водопроводных и канализационных труб
Вся электрика и сантехника были старые, поэтому их тоже решили заменить.
Монтаж окон
Всего установили 45 пластиковых окон. Заказывали их в Казани у проверенных поставщиков Ксении — она работает с ними с 2018 года.
Монтаж дверей
Заменили межкомнатные, входные и общественные (в коридоре на этаже). Всего установили 71 дверь. Их также везли из Казани и устанавливали казанские мастера.
Разработка дизайн-проекта
Сделали два варианта: светлый, в бежевом цвете с золотистыми акцентами, и тёмный.
Ремонт квартир
В Елабуге нет крупных строительных магазинов, материалы привозили из соседнего города — Набережные Челны. Для ремонта 20 квартир понадобилось 18 км обоев, 10 тонн плитки и 670 м² ламината. На каждую квартиру ушло примерно по 700 000 ₽.
Из опыта эксперта:
Жители дома звонили в управляющую компанию и жаловались, что строительные бригады занимают лифты и будто бы часами поднимают стройматериалы. Поэтому нам дважды отключали лифт. Конечно, поднимать пешком десятки килограммов стройматериалов на пятый и восьмой этажи невозможно. Мы тоже позвонили в УК и решили этот вопрос так, чтобы больше лифты не отключали.
Установка кухонных гарнитуров
Ксении удалось купить 20 одинаковых кухонь по акции: это стандартные белые гарнитуры. Для разнообразия устанавливали разные столешницы и стеновые панели: чёрные и под дерево. Так одинаковые кухни стали выглядеть по-разному.
Установка мебели
20 диванов делал казанский производитель, с которым Ксения давно работает. На Ozon заказали остальное: стулья, столы, подвесы, сантехнику, освещение, декор.
Из опыта эксперта:
С Ozon тоже были свои сложности. Мы заказывали всё сразу на 20 квартир. Тут же начались проблемы с количеством единиц: чего-то привезли меньше, что-то отменили совсем. Из-за этого было сложно отследить, чего не хватает и в каком размере.
Один раз курьер вообще отказался выполнять заказ, когда увидел, сколько ему надо поднимать. Пришлось заново заказывать.
Ещё заметили, что выбор товаров сильно сужается, если устанавливать фильтр «оплата ИП с НДС». Не все продавцы работают по такой схеме.
Как реализовывали проект
Ксения подготовила и расчитала два варианта реализации проекта:
Все 20 квартир в одни руки под аренду. Разработали коммерческое предложение и просчитали показатели при сдаче в аренду посуточно или помесячно. Срок окупаемости при посуточной аренде — 7-8 лет, при помесячной — 11 лет.
Продажа квартир по отдельности. Так и реализовали все объекты «Двадцатки». В особой экономической зоне работает много специалистов из Москвы. Для них установленная цена на квартиру в 3–3,5 миллиона рублей выглядит привлекательно. 12 из 20 квартир купили москвичи для заработка на аренде. Опять же, ОЭЗ повлияла на стоимость аренды: квартиры в Елабуге сдают как в Казани — за 30–40 тысяч рублей в месяц.
Доходность проекта составила 51% годовых.
Блиц с экспертом: вопрос-ответ
— Зачем вам лично понадобился такой проект?
— Это была авантюра. Вопрос не стоял «сможем или не сможем», мы понимали, что это недвижимость, твёрдый актив по низкой цене, и в любом случае мы не уйдём в минус. Мы задавались вопросом: сколько на этом можно заработать? 20 квартир в незнакомом маленьком городе, без понимания рынка и спроса — авантюра, иначе не назовёшь. Тот случай, когда ожидания не совпали с реальностью, но это хорошо: ожидания были менее перспективными.
— Чему вас научил этот проект?
— Что всё возможно: глаза боятся, руки делают. Это ведь реально крутой кейс, и я только сейчас начинаю осознавать масштаб проделанной работы. Учитывая, что главных организаторов было всего трое: я и ещё два человека.
— Будете делать ещё раз что-то подобное?
— Благодаря этому опыту я открыла для себя новое направление — апарт-отели. Планирую привлекать инвесторов, которым это интересно.
4 экспертных совета по масштабным проектам
Рекомендации эксперта помогут флипперам, которые решились на масштабные проекты подобные «Двадцатке»:
- Не бояться смотреть в эту сторону. У флипперов много возможностей, надо научиться их замечать.
- Просчитывать экономическую модель. Доля авантюры всегда присутствует, но важно не уйти в минус и принимать решения с пониманием перспектив.
- Советоваться с экспертами, людьми, у которых уже есть подобный опыт.
- Приехать и посмотреть вживую объект, дом, район, город.
