Начинающие флипперы боятся нарваться на мошенников — есть такие схемы, когда покупатель остаётся и без денег, и без квартиры. Чтобы заработать на купленной недвижимости, а не лишиться средств, нужно в первую очередь перед покупкой проверить основные документы. Составили такой список для «чистого» объекта — без наследства, маткапитала и других осложняющих сделку факторов. Расскажем, какие это документы, где их получить и на что конкретно обратить внимание.
Документ №1. Выписка из ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости
Подтверждает право собственности, помогает проверить историю сделок и то, обременена ли квартира.
Что указано
Адрес и площадь объекта недвижимости, ограничения и обременения: ипотека, арест имущества. Информация о собственниках отражается в выписке, только если её получил сам собственник. Если не проверить выписку, при покупке могут возникнуть проблемы, и сделку могут оспорить и признать недействительной.
Где получить
Выписку берёт собственник: электронную — на Госуслугах, бумажную — в МФЦ. Обычно это занимает одну рабочую неделю.
Как проверить
Выписка должна быть свежей, не старше месяца. Непосредственно перед сделкой запросите ещё одну и убедитесь, что за время общения с собственником данные не изменились.
Проверьте подлинность выписки — отсканируйте QR-код в правом верхнем углу документа. Если после этого вы попадете на официальный сайт Росреестра и информация совпадает с указанной в выписке — всё в порядке.
Документ №2. Правоустанавливающий документ на квартиру
Поможет узнать, сколько реальных владельцев квартиры и на каких условиях они получили право собственности.
Что указано
Таким документом чаще всего является договор купли-продажи. Также право собственности подтверждают договор дарения, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство, документ о приватизации, решения суда, договор уступки и т.д.
Где получить
Документ, подтверждающий право собственности, должен быть у владельца — запросите оригинал и сделайте копию.
Как проверить
Сравните информацию в правоустанавливающем документе с данными в выписке из ЕГРН. Убедитесь, что указаны правильные тип, номер и серия документа, а также адрес, этаж и площадь квартиры. Кадастровый номер может не совпадать, если квартиру купили до 2012 года.
Изучите данные всех собственников и причины, по которым они получили это право. Это не гарантирует отсутствие возможных проблем, но чаще всего означает, что недвижимость не участвует в мошеннической схеме.
Документ №3. Паспорта собственников
Поможет убедиться, что продавец перед вами и собственник квартиры на бумагах — одно лицо.
Что указано
Обратите внимание на ФИО, серию, номер и срок действия паспорта. Данные должны совпадать с указанными в выписке из ЕГРН и документе о праве собственности. Если информация из паспорта не совпадает с другими документами, запросите данные о ранее выданных паспортах — возможно собственник сменил фамилию или имя. У несовершеннолетних владельцев до 14 лет сверяйте данные со свидетельством о рождении.
Где получить
Должен быть у собственника — запросите оригинал и сделайте копию.
Как проверить
Убедиться в подлинности паспорта можно на Госуслугах — введите серию, номер и ФИО владельца. Если документ в порядке, результат проверки будет «Действительный».
Документ №4. Согласие супруга
Поможет убедиться, что сделка не будет оспорена супругом.
Что указано
Недвижимость, приобретенная в браке считается общим имуществом. Такую квартиру можно продать только по обоюдному согласию супругов, даже если они в разводе. Если купить квартиру без согласия супруга, сделку могут оспорить и признать недействительной.
Где получить
Документ оформляется у нотариуса.
Как проверить
Нотариальное согласие можно проверить по QR-коду на бланке.
! Если собственник не в браке, нужно запросить об этом нотариально заверенное заявление либо справку из ЗАГСа об отсутствии брачных отношений на момент приобретения объекта.
Документ №5. Справка о зарегистрированных лицах
Покажет, кто зарегистрирован в квартире.
Что указано
Данные о людях, которые прописаны в квартире. Убедитесь, что на момент сделки все люди выписаны. Даже если вам обещают выписаться через пару месяцев, не заключайте сделку. Потому что зарегистрированные люди имеют право проживать в ней даже после продажи.
Где получить
Собственник может получить выписку из домовой книги в управляющей компании, через МФЦ или на Госуслугах. В крупных городах России формы 9 и 12 заменяет единый жилищный документ — ЕЖД.
Как проверить
Адрес квартиры на справке должен полностью соответствовать указанному в выписке из ЕГРН. Документ в печатном виде должен содержать печать и подпись специалиста. Справка действительна не более 30 дней — посмотрите на дату выдачи. Подлинность ЕЖД можно проверить по QR-коду на документе, но только в некоторых регионах, например, в Москве.
Документ №6. Справка об отсутствии задолженностей за жилищно-коммунальные услуги
Подтвердит, что у собственника нет долгов за коммуналку и капремонт.
Что указано
Долг за коммунальные услуги не переходит к новому собственнику, но может стать причиной конфликта и даже судебных разбирательств с управляющей компанией. А долг за капитальный ремонт привязан к квартире, а не к собственнику и переходит вместе с ней к новому владельцу.
Где получить
Через МФЦ или в управляющей компании — запрашивает собственник.
Как проверить
Проверьте, что собственник оплатил всё перед продажей квартиры. Также посмотрите квитанции за коммунальные услуги и капитальный ремонт за последние месяцы.
Документ №7. Справка психоневрологического диспансера
Поможет подтвердить, что собственник не состоит на учете.
Что указано
Подтверждение от врача-психиатра о том, что нет противопоказаний для проведения сделок с недвижимостью. Иногда врача приглашают к нотариусу или на сделку купли-продажи, но можно получить справки и заранее.
Где получить
В психоневрологическом диспансере собственник получит справку с освидетельствованием.
Как проверить
Чтобы убедиться в подлинности документа, проверьте, что на нём есть печать медицинского учреждения, подпись и данные врача. Сравните ФИО владельца с данными в других документах.
Документ №8. Отчёт НБКИ
Информация из Национального бюро кредитных историй поможет узнать кредитную историю собственника
Что указано
В отчёте есть данные о всех кредитах, задолженностях, просрочках и выполненных обязательствах.
Где получить
Запросить у собственника. Получить документ можно на сайте организации или на Госуслугах. На главной странице нужно найти раздел для получения кредитного отчёта и подать заявку.
Как проверить
Проверьте, чтобы на документе были ФИО и ИНН собственника.
Чтобы совершить безопасную сделку, запрашивайте оригиналы документов, делайте копии и тщательно проверяйте данные, лучше несколько раз. Следите за нашим блогом — в следующих статьях напишем о покупке сложных объектов: с маткапиталом, в ипотеке, в залоге и т.д.
Чек-лист «Какие документы нужно проверить перед покупкой»
- Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости
- Право собственности на квартиру
- Паспорта собственников
- Согласие супруга
- Справка о зарегистрированных лицах
- Справка об отсутствии задолженностей за ЖКУ
Присоединяйтесь к комьюнити флипперов и учитесь зарабатывать на покупке и продаже квартир на курсе Флиппинг Плюс.
