Госкорпорация носится, как с писанной торбой, размахивая коэффициентом распроданности/стройготовности объектов (норма для получения ПФ – 70%).
Да, говорят в госкорпорации, он немного снизился, но по-прежнему не вызывает опасений, так как значительно выше нормы.
Вот как это звучит в последнем еженедельном отчёте:
Охлаждение спроса на новостройки в июле/августе способствовало снижению рисков дефицита предложения (ничего себе загнули!!! – оказывается, был «риск дефицита предложения), – соотношение распроданности и стройготовности сократилось до 83% на 01.09.2024 (-6 п.п. к 01.01.2024 и -3 п.п. к 01.07.2024), хотя все еще остается выше равновесного значения (70%) – это означает, что жилье продавалось быстрее, чем строилось.
Оставлю последнюю фразу на совести (чего-чего?) составителей доклада, сегодня у меня иная цель.
Что такое нормальный коэффициент распррданности/стройготовности в 70%, после достижения которого застройщики могут без особых проблем получать ПФ?
Условно, если выполнено 50% работ на объекте, жилья должно быть продано 35% (50% х 0,7). Тогда всё будет в ажуре, говорят в Дом РФ. Ну а уж если средняя по отрасли 83% на сегодня, вообще никаких проблем нет, и не предвидится.
Хочу показать, что цифра, обсыпанная всяческими приятными эпитетами (83%), пустая, ничего не говорящая от слова совсем.
Опустить, так сказать, «экспертов» госкорпорации с розовых облаков на грешную землю.
Рассмотрим конкретный пример.
ЖК Подольские кварталы застройщика Самолёт.
Возводится 4 корпуса одинаковой сметной стоимостью (от 2,6 до 2,8 млрд.руб. каждый). Заявленное выполнение на сегодняшний день по трём – 60%, по одному – 40%. Средняя по всем – 55%.
Распроданность идеальная: 65, 61, 59, 31%. В среднем 54%.
Коэффициент распроданности/стройготовности 98%.
Это…, какой-то восторг!
ПФ должно литься рекой.
Но что мы наблюдаем?
При сметной стоимости в 10,6, на сентябрь ПФ предоставлено лишь на сумму в 3,6 млрд., то есть 33%. Строительство ведётся темпами вдвое ниже необходимых, чтобы застройщик уложился в заявленный срок, существенного переноса не избежать (анализ выложен в телеграм-канале Новостройки. Риски).
Коэффициент, которым козыряет Дом РФ, равный, в данном случае, 98%, не работает.
Банк не финансирует практически распроданное ЖК, отказывая в деньгах на стройку?
Что за фигня?
Очень просто.
Смотрим доклад ЦБ «О проектном финансировании».
За первое полугодие средств дольщиков поступило на эскроу-счета 2,6 трлн., проектное финансирование было осуществлено в размере 2,5 трлн.
Элементарно. Банки не дают денег больше, чем поступило от дольщиков.
У Самолёт та же «капуста».
Договоров «нашлёпал» на 8,7 млрд., под них банк дал 3,6 млрд. кредитов. Значит, именно такая сумма пришла на эскроу-счета.
Остальной «воздух» финучреждение не интересует. Что там, - траншевая ипотека, рассрочки, видит только банк. Главное, чего там нет, - «живых» денег, которыми он может распоряжаться, финансируя застройщика.
Закругляюсь.
В коэффициенте распроданности/стройготовности, который так обожает Дом РФ, один показатель «липовый», произвольный, искусственный, к жизни не имеющий никакого отношения, - продажи. Как будто Дом РФ не знает, что они бывают с деньгами и без.
Банки это видят, знают, над бравурными отчётами госкорпорации тихо угорают, финансируют стройки только под «живые» деньги.
Цифры аналитиков, их интерпретация, рассчитаны на лохов, ростовщики имеют дело с чем-то более осязаемым.
Кстати, что касается ЖК Подольские кварталы (частный случай), там и выполнение, судя по балансу застройщика, тоже нарисованное, цифры освоенного фактически, значительно меньше заявленного графика строительства в котором застройщик использует формулировку «Без изменений».
Что получается, когда один «липовый» показатель, не имеющий отношение к действительности, делят на другой «нарисованный»?
Правильно, – замечательный коэффициент, которым так любит козырять Дом РФ - 83%.
С такой «алхимией», даже при 200%, скоро ПФ встанет на «стоп», девелоперы, неожиданно для Дом РФ, начнут «морозить» стройки, банкротится.
Господа, выгляньте из-за розовых облачков, гляньте на землю.
Здесь осенняя распутица, ненастье.
Дальше морозы, холода.
Пока вы там довольные, рынок скоро превратится в сосульку.
⤵️
◾
