Первая причина состоит в опережении спроса над предложением. В Ленобласти за первые 8 месяцев 2024 года введено чуть больше 3 млн. кв.м. жилья. При этом доля ИЖС составила 76% )2,296 млн. кв.м. В 2023 году за тот же период было построено меньше 2,738 млн. кв.м. и из них 1,839 млн. кв. м. ИЖС с долей 67%.
За 8 месяцев в Ленобласти поставили на учёт 17700 частных домов.
Вторая причина в растущем потребительском терроризме. Чёрные юристы перебираются с городского рынка квартир на загородный рынок коттеджей. Мелкие строительные компании начинают бояться строить по договорам подряда из-за риска судов с чёрными юристами заказчиков, которые легко находят поводы к чему прицепиться (нарушены сроки строительства, которые можно растягивать не подписывая акты и бесконечно придираясь к качеству строительства и материалов). Штрафы по закону о защите прав потребителя доходят до 50% от сметной стоимости. Поэтому строить на деньги заказчика желающих становится всё меньше и меньше. А в банках ставки по кредитам выросли до уровня, при котором рентабельность бизнеса становится ниже 20%.
В этих условиях строительным компаниям проще положить свои средства в банк и получать пассивный доход, ничего не делая.
За первое полугодие 2024 года динамика снижения составила 20%. Это хорошо видно на гистограмме, представленной аналитическим центром Петербургской недвижимости.
Третья причина состоит в увеличении срока перевода земельных массивов с сельскохозяйственного назначения на ИЖС. А также в росте тарифов на подключения к сетям монополистов. Динамика ввода новых посёлков замедлилась почти в 2 раза за первое полугодие 2024 по сравнению со вторым полугодием 2023 года.
Земельные участки в хороших локациях и хороших коттеджных посёлках раскупают, как пирожки. Мы видим на гистограмме ниже, что спрос не снизился в первом полугодии 2024 по сравнению с 2023 годом. И летом, и в начале осени не смотря на практически отсутствия льготной ипотеки с 1 июля 2024 года и практической остановкой банками выдачи семейной ипотеки (СБЕР и АЛЬФАБАНК объявили о приостановке в выдаче, ВТБ поднял первоначальный взнос с 30,1% до 50,1% - по сути заградительный уровень) спрос сохраняется на высоком уровне.
Перекос баланса между спросом и предложением в сторону спроса привёл к росту цен на основной товар на загородном рынке - земельные участки. Во втором квартале 2024 цены выросли на 20-25% по отношению к 4 кварталу 2023 года. Распределение цен за одну сотку земли представлено на гистограмме ниже по основным районам Ленобласти.
Пока меры принятые ЦБ РФ по охлаждению рынка недвижимости оказали заметное влияние на рынок первичной городской недвижимости и на часть рынка загородной недвижимости в сегменте многоквартирных домов.
Рынок продаж земельных участков не сильно зависит от льготной ипотеки. По оценкам специалистов и экспертов 1-й Академии недвижимости эта зависимость оценивается в среднем на уровне всего 20%.
Мы внимательно будем следить за показателями осень 2024 года. По нашему мнению осень 2024 года не следует ожидать снижения цен на земельные участки, особенно в коттеджных посёлках с высокой степенью завершённости и расположенных в радиусе до 30 км от Санкт-Петербурга. Скорее всего на хорошие лоты цены поднимутся примерно на 10%.
