За первое полугодие 2024 года средняя стоимость сотки земли в садовых некоммерческих товариществах на территории города федерального значения Севастополь повысилась на 10.07% с 553,0 до 608,6 тыс. руб. за сотку. Непосредственно во втором квартале 2024 года рост средней стоимости сотки земли составил 3,41%, что оказалось ниже темпов роста первого квартала.
При этом в различных муниципальных образованиях города Севастополя темпы роста оказались различными, а Орлиновский муниципальный округ даже продемонстрировал падения, причины которого будут описаны в данном материале.
Тенденция к росту стоимости земельных участков с видом разрешённого использования «для ведения садоводства» была выявлена в рамках маркетингового исследования рынка земельных участков в городе Севастополя, проведённого в 2024 году специалистами маркетингового агентства «Маркет-Крым».
Всего во июне 2024 года было выявлено 828 объявлений о продаже земельных участков, позиционирующихся как дачные. В марте 2024 года на продажу было выставлено 986, а в декабре 2023 года – 1161 земельный участок дачного типа. То есть объём предложения на рынке за полгода сократился на 28,7%.
Заведомо оговоримся, что в объявлениях о продаже дачных земель фигурируют не только земельные участки в садовых некоммерческих товариществах города Севастополя (вид разрешённого использования -ведение садоводства), но участки площадью до 10 соток с ВРИ – «1.0 «Сельскохозяйственное использование» и даже «Для ведения товарного сельскохозяйственного производства». Тенденция характерна для земель Орлиновского муниципального округа и районов Любимовка и Учкуевка на Северной стороне Нахимовского муниципального округа.
Такие земельные участки являются наследием «проклятого советского прошлого». В 90-х годах пайщики бывших «советских» совхозов получили в собственность земли сельхозназначения площадью по 10 соток или около того, с расчётом позднее перевести такие участки под индивидуальное жилищное строительство, при этом "подарив" свои оставшиеся паевые площади соответствующему вновь образованному коллективному сельскохозяйственному предприятию. Несмотря на то, что с изменением целевого значения земли в период украинской юрисдикции Севастополя как-то не сложилось, земли бывшего совхоз-завода им. Софьи Перовской в Учкуевке и Любимовке активно застраивались. Немало историй и вокруг «индивидуальной застройки» земель бывшего колхоза «Красный октябрь» в Орлиновском муниципальном округе. Одна из крайних – строительство коттеджного посёлка «Байдарская сказка» (на 200 домов) на земельном участке площадью 10 гектаров в районе села Тыловое, где застройщик продаёт участки, указывая что строения можно будет узаконить дома в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по т.н. «дачной амнистии», представляющей собой упрощенный порядок оформления гражданами своих прав на жилые или садовые дома, созданные на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Результатом такой мимикрии сельхозземель под дачные, является то, что вышеуказанные районы демонстрируют цены за сотку значительно ниже средних по рынку, при том, что Любимовка – это прибрежный регион, а Байдарскую долину в объявлениях о продаже земли именуют не иначе как «Крымская Швейцария». В этом свете примечательно, что по итогам первого полугодия 2024 года средняя стоимость небольших сельскохозяйственных участков потеряла 13,71% стоимости, снизившись с 241,4 тыс. руб. за сотку в декабре 2023 года до 208,3 тыс. руб. за сотку в июне 2024 года. Непосредственно во втором квартале 2024 года падение составило 17,11% от стоимости. Причём медийная составляющая такой ценовой просадки становится очевидна если учесть то, что Орлиновский муниципальный округ в географическом отношении делится на Варнаутскую и Байдарскую долины. Участки в переделах Варнаутской долины остались в общем тренде, подорожав за полгода на 8,01% с 215,6 до 232,8 тыс. руб. за сотку. А вот Байдарская долина, где один из проектов строительства коттеджного посёлка оказался в объективе средств массовой информации, наоборот, потеряла в цене 15,28% усреднённой стоимости сотки земли, снизившись за полгода с 227,4 до 192,6 тыс. руб. за сотку.
Орлиновский муниципальный округ оказался единственным показавшим отрицательную динамику. В лидерах роста оказался Гагаринский муниципальный округ +17,2% к стоимости дачной сотки. Отметим, что именно на Гагаринский район приходится львиная доля предложения на рынке земельных участков в садовых товариществах Севастополя.
Наиболее дорогостоящей, предсказуемо оказалась земля в микрорайоне Камышовая бухта. Это территория со смешанной застройкой, где присутствуют как многоквартирные дома со всей полагающейся коммерческой и социальной инфраструктурой в виде школ, детских садов и поликлиник, так и целый ряд садовых товариществ, которые были сформированы в 70-х - 80-х годах 20 столетия и по мере расширения Гагаринского района оказались со всех сторон окружены высотной застройкой.
Наилучшую динамику роста +29,82% к стоимости сотки земли в первом полугодии 2024 года продемонстрировали территории прилегающие к Камышовому шоссе, которое после недавней реконструкции стало постепенно обрастать, подъездными путями, объектами коммерческой недвижимости и социальной инфраструктуры.
А вот динамика второго квартала 2024 года на садоводческие земли в Севастополе оказалась разнонаправленной, что указывает на снижение спроса и охлаждение ценовых ожиданий продавцов земельных участков.
В целом следует отметить, что кроме вышеотмеченного Гагаринского муниципального округа, положительную динамику в течение квартала продемонстрировал только Качинский муниципальный округ, прибавивший 20,99% стоимости сотки дачной земли, однако такая тенденция связана с началом туристического сезона. Качинский муниципальный округ – это приморские территории значительно удалённые от основной городской застройки Севастополя (20 километров от Северной стороны, не считая необходимости перебраться через бухту). Дачи здесь в значительной части выкуплены иногородними покупателями или используются как гостевые дома. Отсюда и закономерный рост цен в начале туристического сезона.
В приведенной далее таблице можно ознакомиться со средними ценами на земельные участки в садовых товариществах в различных микрорайонах (территориях) города Севастополя. Советуем обращать внимание на количество предложений, выявленных по каждой территории. При малом количестве предложений выборка может быть не репрезентативной, потому что при отсутствии других предложений на рынке, продавцы могут выставлять неадекватную цену. Кроме того, цена дачного участка зависит и от качества садового домика, построенного на нём.
