Друзья, добрый день, последние недели рынок полнится слухами, что будет происходить дальше.
Цены резко упадут. Цены вырастут. Цены упадут только на новостройки, а вторичка вырастет. Застройщики никогда не пойдут на снижение цен, а вот вторичка упадёт. Давайте попробуем разобраться.
Но сначала о том, что происходило последние 3 года. Нет, давайте, лучше возьмем период 5 лет - еще до начала ковида, СВО и всего прочего. Цены на московскую недвижимость за это время выросли. Сильно выросли. Это железобетонный факт, верно? В этом невозможно сомневаться, потому что мы это точно знаем.
Открываем сайт irn.ru и видим рост средневзвешенной цены квадратного метра с 175 000 до 270 000 рублей. Колоссальный рост на 60%, верно? Все сомнения развеяны. Или нет?
Тот же сайт, но поменяли валюту на доллар. В принципе и тут рост очевиден, правда не настолько драматичный. С 2 800 до 3 100 долларов. 11%. Ну, тоже ничего. Это ж в долларах. Правда, нам на глаза часто попадаются статьи из США о росте цен на курятину на 40% или говядину на 50%. Т.е. доллар в 2024 тоже уже совсем не тот, что был в 2019. Так в чем же мерять? Есть ли эквивалент? Я не знаю, но предполагаю, что максимально подходящий эквивалент это золото. Есть интересный канал https://dzen.ru/stobaksov - там автор всё меряет в граммах золота.
Внезапно минус 26%. И не к ценовым максимумам лета 2022, а к 2019, когда рынок считался полуживым и стагнирующим. Ну, бред, такого не может быть, нам 5 лет из всех утюгов рассказывали совершенно другое. Не торопитесь. Я на рынке достаточно давно и уверенно Вам заявляю, что все не то, чем кажется. Честно. Проведите мысленный эксперимент. Вспомните стоимость Вашей квартиры в 2019, продайте её и купите в том, 2019, всё, что захотите - автомобиль, красную икру, колечко с бриллиантом, тур на Мальдивы и на сдачу небольшую студию в Крыму. Теперь сделайте то же самое, но с ценой квартиры 2024 года. Итоговый "продуктовый набор" стал больше? Или меньше? Удивительно, да? Это называется "эквивалентная стоимость".
С этим разобрались. Идём дальше. Для оценки недвижимости используется всего три метода: затратный ( цена продажи = начальная стоимость покупки + стоимость ремонта и улучшений + какая-то приемлемая маржа), сравнительный (любимый и единственный, используемый покупателями - выбор самого дешевого из представленных на рынке вариантов с требуемыми характеристиками) и доходный (какой доход способна генерировать ваша недвижимость от сдачи в аренду).
Поверьте, если Вы будете использовать только доходный метод, игнорируя все остальные - не прогадаете. Какая главная метрика в доходном методе? МАП. Месячный арендный платеж. И окупаемость объекта, которая считается путем деления цены квартиры на МАП. Квартира стоит 10 млн, сдаете Вы её за 50 000 рублей = 200 МАП = окупаемость в течение 17 лет (поделили 200 на 12 - количество месяцев в году).
И всё. Не важно, как объект выглядит, не важно сколько он стоит, важно лишь, сможете ли Вы сдавать его в аренду и за сколько. Гараж в Подмосковье за 1 млн рублей, который Вам удаётся сдавать за 10 000 рублей - шикарная инвестиция, окупаемость всего 100 МАП = 8 лет. Прекрасный дорогой дом на Рублевке за 200 000 000 - вроде, тоже надежное вложение. Чтобы достичь той же доходности, что и с гаражём, его нужно сдавать за 2 млн рублей в месяц. Не получается? А за сколько получается? Ни за сколько не получается? А почему? Говорят, что обслуживание слишком дорогое? Вы их не слушайте, они просто завидуют.
Ладно, дом на Рублевке это слишком абстрактно, но, когда Вы те же рассуждения применяете при сравнении квартиры в шикарной новостройке почти бизнес-класса (менеджер застройщика мамой клялся) на бывшем картофельном поле рядом с будущей станцией метро (менеджер застройщика говорил, что скоро построят в шаговой доступности, ну как в шаговой, 15 минут на автобусе, но автобус точно пустят, скорее всего в следующем году) и убитой однушки в панельке 1975 года постройки, но в благоустроенном спальном районе и в честных 200 метрах от метро - Вас может ждать много сюрпризов :-) Оказывается, чтобы превратить второй вариант в доходный арендный бизнес, порой достаточно 500 000 рублей или вообще ноль и отбоя от желающих не будет, а вот первый вариант никому и даром не нужен - слишком много времени приходится тратить на дорогу, а время - деньги.
То, что я вижу сейчас - точка бифуркации. В новостройки влили слишком много условно бесплатных денег и там очевидный пузырь. Безусловно, есть и исключения. Но в целом - я по долгу службы ежедневно обзваниваю "успешных инвесторов в новостройки" - ситуация именно такая. По наблюдениям, те, кто купил до августа 2021, к настоящему моменту могут зафиксировать определённую прибыль. Обычно процентов 15-20. За 3 года. В рублях, ребята. В рублях. А мы помним, первые таблички, верно?
Те, кто купил в ноябре 2021 и позже - в лучшем случае, может сейчас скинуть по той же цене. В рублях. Где инвестиционный доход? Любой банковский депозит оказался выгоднее.
Со вторичкой - иначе. Стоимость аренды за последние 2 года в Москве сильно выросла, а кол-во предложений сократилось. При этом, цены на вторичку - практически не выросли. Это значит, что доходность покупки вторички возросла. Условно, раньше Вы покупали квартиру за 10 млн и могли ее сдавать за 40 т.р. = 250 МАП, а теперь можете за 55 т.р. = 181 МАП. Раньше квартира окупалась за 21 год, а теперь за 15. Плюс отмена субсидированных ипотек на новострой, плюс гигантские суммы россиян на депозитах, которые, видимо, попадут на рынок недвижимости, думаю, уже этой зимой и, вероятно, припаркуются в то, что "лучше считается", а это вторичка.
При этом, к сожалению, гарантировать рост и во вторичке - я не готов. Возможно, новостройки упадут до декабря на 20%, а вторичка всего на 5%. Если ждете такой сценарий - наверное, стоит подождать. Но, если по каким-то причинам планируете что-то покупать сейчас - московская вторичка выглядит однозначно интереснее.
Если позволите, резюмирую:
1. Покупайте только ликвидные объекты;
2. Ликвидные объекты это те, которые могут быть быстро проданы без потери или с ростом в цене и пользуются спросом у арендаторов;
3. Эталон ликвидного объекта - 1-комн квартира в востребованном районе внутри МКАД в шаговой доступности от метро, которая хорошо "считается" доходным методом;
4. Исторически московские квартиры находились в диапазоне 180-350 МАПов (в момент покупки без учета увеличения стоимости актива), в 2021-22 этот показатель для новостроек вырос до 450-500 МАПов и перестал считаться вообще. Ваша задача искать объекты как можно ближе к нижней границе этого диапазона 200 МАПов хорошо, 180 - отлично!
5. Помним, что цена всегда находится в обратной зависимости от ставки ипотеки. Чем выше ставка, тем ниже цена, чем ниже ставка, тем выше цена. Если вы предполагаете, что ставка рефинансирования с 18% зимой снизится до 8%, то цены, соответственно, пойдут вверх, а не вниз.
Друзья, благодарю Вас за проявленный интерес. Успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622
