У меня в собственности несколько квартир. И одна из них с мая месяца была в ремонте, который я делала собственными руками и закончила в начале августа.
Проблема состояла в том, что к этому моменту у меня был подписан оффер на новую работу и было понятно, что до переезда на другой край страны мне оставалось в районе трех недель.
Давайте поясню для тех, кто впервые на канале. Когда я пишу про "другой край страны", это в прямом смысле другой край страны, так как жила я в Калининградской области и всё мое имущество расположено там, а работать я переехала в Амурскую область.
Чтоб не отсылать вас к предыдущим статьям, напомню, что речь пойдет о однокомнатной квартире, расположенной на пятом этаже пятиэтажного дома в историческом центре Калининграда. Дом, само собой, 60-х годов постройки.
На момент начала ремонта я не могла понять, что мне дальше делать с этой квартирой. Вариантов было 3:
- продать
- сдавать посуточно
- сдавать на долгий срок.
Когда начала ремонт, лидировал вариант с посуточной сдачей, так как квартира находится в очень хорошем месте: в 15 минутах от центральной площади города, в 10 минутах от зоопарка, в окружении кафе, ресторанов и прочей туристической и социальной инфраструктуры. А еще она находилась в 5 минутах ходьбы от моей предыдущей работы. Т.е. реально были все предпосылки, что она будет неплохо сдаваться на короткий период с мая по октябрь, а для ее обслуживания мне не понадобиться много времени, так как все очень близко к работе.
Но слава богу ремонт затянулся, а то бы сейчас ко всем моим долам я бы разбиралась с вопросом отмены брони по квартире и возврата внесенной предоплаты.
Пока я делала частичный ремонт своими руками, то пришла к выводу, что по хорошему, конечно, квартиру надо "капиталить", а для этого надо ее сначала доводить до состояния черного ключа, а потом делать все по новой. Я честно говоря не очень уверена, но мне кажется что подобный объем работ стоит от 1/2 до полной стоимости квартиры. А с учетом того, что я там больше жить не собираюсь, то и смысла так вкладываться не вижу.
Поэтому в качестве базового варианта у меня был вариант с продажей квартиры и размещением денег на вкладе.
Сейчас расскажу, почему. Предыдущий договор аренды по этой квартире за вычетом всех постоянных издержек, такие как сломавшаяся стиральная машина не учитываю, приносил мне 17 500 руб. в месяц. Стоимость квартир в том же районе со схожими характеристиками (уровень ремонта, этаж, площадь) колебалась, судя по авито, от 3 700 000 руб. до 4 100 000 руб. С учетом того, что квартиру я покупала 7 лет назад за 1 550 000 руб., а общая цена со всеми переплатами по ипотеке была 1 860 000 руб., цена в 3 700 000 руб. при срочной продаже меня более чем устраивала. Хотя бы потому, что 3 700 000 руб. под 18% годовых - это 48 285 руб. в месяц уже за вычетом налогов. Т.е. продав эту квартиру и положив деньги на вклады под 18% я бы полностью перекрывала свой платеж по ипотеке
Согласитесь все же 30 000 руб. это очень большая разница между доходом от аренды и доходом от размещения денег на вкладе. Другое дело , что при аренде у тебя еще и квартира остается, а по вкладам ставки могут измениться, не факт что в ближайшее время, но рано или поздно они пойдут вниз, а ипотека у меня не на год и даже не на пять. И что я буду делать со своей ипотекой на 28 лет, когда квартира которая раньше сдавалась уже продана, а ставки по вкладам опустились до условных 7%, не ясно.
Но я затянула с ремонтом, поэтому на продажу квартиры у меня осталось 2 недели из трех недель, которые у меня были до отъезда в Амурскую область. Понятно, что продать квартиру за такие сроки почти нереально. Но, у меня было два просмотра, одни люди отказались, только потому, что у них деньги на вкладах и мы не успевали выйти на сделку до моего отъезда, а удаленную сделку проводить не хотелось, ни мне ни им. Еще было много звонков от риэлторов. Дважды хотели прийти на просмотр с покупателем, но к этому моменту я квартиру уже сдала. После сдачи были звонки от риэлторов готовых привести покупателя, и вчера звонили уточняли не продаю ли я квартиру.
Хотела продать, но сдала.
Через 2 недели после окончания ремонта я сняла объявление о продаже и выставила объявление о долгосрочной аренде квартиры с ценой аренды на 22% больше чем была до этого И как обычно это объявление открыло портал в ад.
Звонить мне начали сразу, через час было порядка 30 звонков и сообщений. Объявление я разместила в 7 утра, к 11 я так устала от общения, что согласилась взять залог в 5000 руб. и договориться на встречу в 6 вечеров с одним из претендентов. Объявление сняла, сказав лицу внесшему залог, что если они квартиру не снимут, то я удержу 1 500 руб. для переразмещения объявления. В итоге квартиру они сняли. Более того он внес мне гарантийный платеж, равный стоимости одного месяца аренды, а еще аванс сразу на три месяца вперед. Я не знаю почему так, я обычно прошу 1/2 обеспечительного платежа и аренду за месяц. Квартиру он снимал для своей дочки которая поступила в ВУЗ в областном центре, а сами они с одного из удаленных районов области.
Я, если честно, выдохнула, арендатор, конечно, был несколько душный, и некоторые моменты мне не понравились, но я успокоилась, что квартира сдана и не надо больше этим заниматься, а можно спокойно собирать вещи. Но вот прошло 3 дня, и утром в субботу в 8 утра, за 4 дня до моего вылета в Благовещенск этот чудный мужчина пишет мне, что у них изменились обстоятельства и им не нужна квартира так как дочь еще и в Питер зачислили и она поедет туда. Я проматерилась, но сказала "Ок". Вечером встретились, и я вернула деньги, все, кроме обеспечительного платежа. Это у меня прямо прописано в договоре и я всегда это дополнительно проговариваю людям, что при проживании менее 6 месяцев обеспечительный платеж не возвращается, при проживании более 6 но менее 11 месяцев возвращается только 1/2 обеспечительного платежа. Таким образом за 3 дня я заработала сумму аренды за месяц. Но надо было что-то решать с квартирой, а время поджимало.
Поэтому, еще в 9 утра того же дня, как мне сказали, что квартира им не требуется, я пробежалась по чатам в авито и написала трем из тех кого я запомнила и из тех, кто мне понравился по общению и одна пара сразу сказала, что предложение им актуально и они придут.
Как только я проводила неудавшегося арендатора, я встретила новых жильцов и тут же мы все с ними обсудили и подписали договор.
В итоге за 3 дня на долгосрочной аренде я заработала 55 000 руб. Свой затянувшийся и не очень выгодный ремонт теперь считаю очень удачным решением.
Дальнейшую судьбу квартиры буду решать уже после возвращения с Дальнего Востока.
У меня кроме этого канала есть канал в телеграмм https://t.me/creditandI там больше про жизнь и меньше про финансы.
