Жилье в лизинг: как работает схема аренды жилья с последующим выкупом?

На фоне роста ставок и ужесточения контроля ЦБ за сферой кредитования россияне ищут альтернативные способы приобретения жилья. Все большую популярность набирает лизинг с последующим выкупом жилья. Рассмотрим особенности этого варианта.

Что такое лизинг?

Лизинг – разновидность аренды жилья на продолжительный период с возможностью его последующего выкупа. Данный способ очень похож на схему покупки жилья в рассрочку. Однако в случае лизинга существует дополнительная нагрузка в виде арендной платы, аналогичная процентам в ипотечном кредитовании.

Заключение лизинговых договоров с физическими лицами в отношении жилой недвижимости стали доступными в России только в 2011 году.

Виды лизинга и их особенности

Существует три разновидности лизинга. Каждая имеет свои особенности:

• Аренда с обязательным выкупом. Лизинговая фирма покупает у владельца недвижимый объект, и лизингополучатель ежемесячно по индивидуальному графику платежей погашает заявленную стоимость недвижимости с процентами и комиссией за доп. услуги. В первый месяц клиент должен внести аванс. В заключительный месяц вносится выкупной платеж.

Права собственности на жильё принадлежат лизинговой фирме до того момента, пока клиент не выплатит всю сумму.

• Аренда жилья с правом выкупа. Принцип аналогичен предыдущему варианту, но выкуп объекта остается правом, нежели обязательством. Авансовый и выкупной платежи не требуются – лизингополучатель оплачивает лишь стоимость жилья по частям, дополнительные услуги и комиссию. Если клиент в определённый момент решает отказаться от покупки, он должен предоставить лизингодателю письменный отказ с расторжением договора об аренде.
• Лизинг за счет жилой собственности покупателя. При такой схеме лизингодатели покупают у лизингополучателей недвижимость (квартиру, дом) и включают ее в процесс лизинга. Это позволяет клиенту получить на руки крупную сумму денег, продолжая проживать в квартире, а её собственником до окончания договора остаётся лизинговое агентство. Этот вариант схож с потребительским кредитом под залог жилья, а ориентирован он преимущественно на юридических лиц.

Как выглядит схема лизинга жилья?

Рассмотрим схему лизинга с обязательным выкупом:

1. Лизингодатель и клиент заключают договор на срок от полугода до 10 лет (максимум).
2. Выплата минимального взноса или аванса лизингодателю (обычно 10-40% от кадастровой стоимости объекта).
3. Если сделка происходит через лизинговую компанию, то тот выкупает объект у собственника, регистрирует его на себя через Росреестр и передает его в пользование клиенту.
4. Внесение клиентом ежемесячных платежей за квартиру и процентов клиентом по оговоренному графику.
5. Внесение выкупного платежа в последний месяц. После выплаты всех платежей оформляентся договор купли-продажи с с последующим переоформлением жилья лизингодателем на клиента через Росреестр.

При нарушении условий контракта со стороны лизингополучателя недвижимость остаётся в собственности у лизинговой фирмы. Также могут быть предусмотрены дополнительные штрафы. В случае банкротства компании она обязуется выплатить в полном объёме денежные средства, полученные ранее от клиента, а также прописанную в договоре компенсацию. Но в этой ситуации квартира отбирается у лизингополучателя.

Какой вид недвижимости можно купить?

Требования к приобретению жилья по договору лизинга схожи с ипотечными, но они регламентированы другим законом (ФЗ №164 «О финансовой аренде» от 29 октября 1998 г.). И заключают такие контракты не банки, а лизинговые компании.

Недвижимое имущество может быть выкуплено в лизинг при соответствии следующим требованиям:

• фундамент и несущие конструкции возведены не из древесины (кирпичные, каменные, бетонные, железные и пр.);
• хорошее техническое состояние (жильё не требует капремонта, не является аварийным);
• согласованная перепланировка (при наличии);
• отсутствие обременений;
• возможность эксплуатации для проживания, отсутствие незавершённого строительства.

Лизинговый договор можно заключать в отношении квартир в новостройках или на вторичном рынке, таунхаусов и индивидуальных частных домов, апартаментов.

Какие требования предъявляются к покупателю?

От лизингополучателя требуется подтверждение его платежеспособности справкой о доходах. Если клиент отказывается предоставлять документ или у него его нет, лизингодатель может увеличить первоначальный взнос.

Для оформления самой сделки от клиента требуется паспорт, СНИЛС и ИНН.

Преимущества и риски лизинга жилья

У выкупа по договору лизинга есть следующие преимущества:

• Простота оформления: нужен минимальный комплект документов при быстроте заключения сделки;
• Отсутствие необходимости в поручителе или залоге;
• Стоимость недвижимого объекта остаётся неизменной и окончательной в течение всего периода действия лизингового контракта;
• Возможность выбора порядка оплаты (ежемесячные, поквартальные, индивидуальные платежи);
• Возможность досрочного выкупа недвижимости без штрафа;
• Уплата налога на имущество лизинговой компанией.

Несмотря на неоспоримые плюсы, у такой схемы есть некоторые минусы:

• Собственником недвижимости является лизинговое агентство или лизингодатель (физическое лицо, владеющее объектом) до момента внесения последней суммы выкупа;
• Высокие ежемесячные платежи из-за короткого срока.
• При банкротстве лизинговой фирмы клиент может потерять квартиру или дом;
• Высокий конечный ценник жилья из-за повышенных процентных ставок, комиссии лизингодателя, налога, страховки и других платежей.
• Ограниченный выбор недвижимости. Зачастую по такой схеме продается неликвид - например, жилье категории старого фонда, или бизнес-апартаменты.
• Отсутствие возможности получить налоговый вычет как при ипотеке.

Ипотека или лизинг: что лучше оформить?

При оформлении лизингового договора собственником жилья является лизингодатель, который обычно берёт на себя заботы по обслуживанию недвижимого объекта. В случае с ипотекой собственником сразу становится покупатель (заёмщик). Однако до полного погашения жилищного кредита недвижимость находится в залоге у кредитной организации.

Сегодня физическим лицам выгоднее брать ипотеку, особенно при наличии возможности участвовать в льготных или субсидируемых программах. К тому же на ипотечном рынке представлено куда больше вариантов жилья высокого качества, тогда как схема лизинга зачастую распространяется на объекты с низкой ликвидностью.

Купить качественное жилье можно с ипотекой от НКБ. Наши клиенты получают до 60 млн рублей по низкой ставке даже с плохой кредитной историей.

Также принимать решение стоит, отталкиваясь от собственных финансовых возможностей. Максимальный срок оформления лизинга составляет 10 лет, в течение которых взять отсрочку нельзя. С учетом крупных ежемесячных платежей, состоящих из арендной платы, процентов и комиссий, возрастает вероятность допущения просрочки. Когда клиент не справляется с долгом, он рискует потерять жилье.

---

Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.

Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.