При покупке квартиры у юридического лица или у физического лица по переуступке (договору цессии) существуют определенные риски, которые необходимо учитывать. Вот перечень основных рисков и рекомендации по подстраховке от них.
Риски при покупке квартиры у юридического лица:
1. Незавершенная или проблемная стройка:
• Риск: Застройщик может обанкротиться, стройка может заморозиться, или сроки сдачи объекта могут быть нарушены.
• Подстраховка: Проверить репутацию застройщика, наличие разрешительных документов, изучить историю завершенных проектов, застраховать риск неисполнения обязательств застройщика.
2. Правовые риски:
• Риск: Проблемы с правоустанавливающими документами, несоответствие проектной документации.
• Подстраховка: Попросить предоставить все документы на объект недвижимости, проконсультироваться с юристом, проверить документы на соответствие требованиям законодательства.
3. Нарушения прав дольщиков:
• Риск: Претензии от других дольщиков, нарушения их прав.
• Подстраховка: Проверить реестр участников долевого строительства, узнать, есть ли судебные иски к застройщику.
4. Недействительные сделки:
• Риск: Заключение недействительных или оспоримых сделок.
• Подстраховка: Проверить полномочия лиц, подписывающих договор от имени юрлица, наличие необходимых согласований (например, согласие совета директоров).
Проверка юридического лица, которое реализует квартиры, полученные в качестве оплаты (например, партнёр застройщика), включает несколько важных аспектов. Ниже приводится список документов и действий, которые необходимо выполнить, чтобы минимизировать риски:
Проверка полномочий и правомерности сделки:
1. Проверка полномочий подписанта:
• Что проверить: Полномочия лица, подписывающего договор от имени юрлица.
• Документы: Устав юридического лица, приказ о назначении на должность, доверенность (если договор подписывает не руководитель).
2. Доверенность:
• Что проверить: Наличие и подлинность доверенности, если договор подписывается представителем.
• Документы: Оригинал доверенности, нотариально заверенная копия.
3. Устав юридического лица:
• Что проверить: Соответствие сделки предмету деятельности и полномочиям, установленным уставом.
• Документы: Устав юридического лица, изменения к уставу.
4. Решение уполномоченного органа:
• Что проверить: Наличие решения общего собрания участников или совета директоров о заключении сделки, если это предусмотрено уставом.
• Документы: Протокол собрания, решение совета директоров.
Проверка правоустанавливающих документов:
5. Договор между застройщиком и партнером:
• Что проверить: Право партнера продавать квартиры, полученные от застройщика в качестве оплаты.
• Документы: Договор с застройщиком, акты приема-передачи имущества.
6. Разрешение от застройщика на продажу:
• Что проверить: Наличие письменного согласия застройщика на продажу квартир партнером.
• Документы: Письменное согласие или разрешение застройщика.
7. Право собственности или право на переуступку:
• Что проверить: Наличие у партнера прав на квартиры, которые он продает.
• Документы: Выписки из ЕГРН, договора долевого участия, акты приема-передачи.
Проверка финансовых аспектов:
8. Факт оплаты:
• Что проверить: Подтверждение оплаты квартир застройщиком партнеру.
• Документы: Платежные поручения, акты взаимозачета, иные финансовые документы.
Дополнительные проверки:
9. Репутация юридического лица:
• Что проверить: Надежность и репутация партнера.
• Действия: Изучение отзывов, проверка судебных решений, наличие исполнительных производств, сведения о банкротстве.
10. Наличие обременений и задолженностей:
• Что проверить: Отсутствие обременений на квартиры, отсутствие задолженностей по налогам и сборам.
• Документы: Выписки из ЕГРН, справки из налоговых органов.
Подстраховка и сопровождение сделки:
• Юридическое сопровождение: Привлечение опытного юриста для проверки всех документов и сопровождения сделки.
• Эскроу-счета: Использование эскроу-счетов для безопасных расчетов.
• Страхование сделки: Заключение договора страхования рисков по сделке.
Эти меры помогут убедиться в правомерности и безопасности сделки, а также защитят ваши интересы при покупке квартиры у юридического лица, которое не является застройщиком, а реализует квартиры, полученные в качестве оплаты.
Риски при покупке квартиры у физического лица по переуступке:
1. Неисполнение обязательств по договору переуступки:
• Риск: Цедент (продавец) может не выполнить свои обязательства по договору.
• Подстраховка: Проверить условия договора, включить в него пункты о неустойке за неисполнение обязательств.
2. Скрытые обременения и задолженности:
• Риск: Квартира может быть обременена залогом, арестом или иметь задолженности по коммунальным платежам.
• Подстраховка: Проверить отсутствие обременений и задолженностей через Росреестр и управляющую компанию.
3. Отказ регистрации сделки в Росреестре:
• Риск: Отказ регистрации переуступки права требования в Росреестре.
• Подстраховка: Убедиться, что все документы подготовлены правильно, а продавец имеет все необходимые права на квартиру.
4. Невозможность вступления в права собственности:
• Риск: Проблемы с признанием прав собственности на квартиру после завершения строительства.
• Подстраховка: Проверить репутацию и надежность застройщика, наличие всех необходимых разрешений и документов на строительство.
5. Претензии третьих лиц:
• Риск: Претензии со стороны третьих лиц на квартиру (супруги, дети, кредиторы).
• Подстраховка: Проверить историю права собственности, убедиться в отсутствии судебных споров и арестов.
Общие меры подстраховки:
1. Юридическая проверка:
• Привлечение опытного юриста для проверки документов, сделки и сопровождения сделки.
2. Тщательное изучение договора:
• Внимательное изучение условий договора, включение пунктов о штрафах за неисполнение обязательств, точные сроки и условия передачи квартиры.
3. Использование аккредитива или эскроу-счета:
• Денежные средства переводятся продавцу только после выполнения всех условий сделки и регистрации права собственности.
4. Проверка продавца:
• Изучение репутации и надежности продавца, получение рекомендаций и отзывов.
5. Страхование рисков:
• Заключение договоров страхования рисков по сделке.
Эти меры помогут минимизировать риски и защитить ваши интересы при покупке квартиры у юридического или физического лица по договору переуступки.
Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Пишите в мессенджеры:
Телеграм
Whatsapp
Почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Сайт: https://квартира-зеленоград.рф/
Канал на Ютуб https://www.youtube.com/@sergey_zavodskih
Купить недвижимость за рубежом https://bit.ly/INVESTMENTS_ABROAD
