Покупка квартиры у юридического лица требует более тщательного подхода и проверки, но при соблюдении всех мер предосторожности и получении необходимых документов можно существенно снизить риски и обеспечить успешное завершение сделки.
Риски:
1. Залог или арест имущества:
● Квартира может быть заложена банку или находиться под арестом в рамках судебного процесса.
2. Банкротство юридического лица:
● Продавец может оказаться на грани банкротства, что может привести к аннулированию сделки и затруднениям с возвратом денег.
3. Долги по коммунальным платежам:
● На юридическое лицо могут быть наложены долги за коммунальные услуги, которые могут перейти к новому владельцу.
4. Несоответствие документов:
● Возможно наличие недействительных или поддельных документов на собственность, например, отсутствие правоустанавливающих документов.
5. Отсутствие полномочий:
● Подписант не имеет права отчуждать недвижимость согласно уставу юрлица. Истечение срока полномочий (доверенностей).
Меры по снижению рисков:
1. Проверка прав собственности:
● Запросить выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) для подтверждения права собственности на квартиру.
2. Проверка обременений:
● Проверить наличие обременений, арестов, залогов и других ограничений на имущество.
3. Анализ финансового состояния продавца:
● Проверить финансовое состояние юридического лица, чтобы убедиться в его платежеспособности и отсутствии признаков банкротства.
4. Анализ судебной истории:
● Проверить судебные дела, в которых участвовало юридическое лицо, чтобы исключить риски судебных споров.
5. Запрос всех необходимых документов:
● Уставные документы юридического лица (устав, свидетельство о регистрации).
● Протокол (решение) общего собрания участников (акционеров) о продаже имущества.
● Договор купли-продажи.
● Технический паспорт объекта недвижимости.
● Акт приема-передачи квартиры.
● Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
● Документы, подтверждающие полную оплату за данный объект недвижимости.
Документы, которые нужно запросить:
1. Учредительные документы:
● Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
● Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
● Устав юридического лица.
2. Документы на недвижимость:
● Выписка из ЕГРН.
● Кадастровый паспорт.
● Документы, подтверждающие право собственности (например, договор купли-продажи, акт приема-передачи).
● Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
3. Финансовые документы:
● Баланс компании, отчет о прибылях и убытках.
● Справка об отсутствии задолженностей перед бюджетом и внебюджетными фондами.
На что обратить внимание:
1. История объекта недвижимости:
● Узнать историю переходов права собственности на квартиру.
2. Проверка полномочий:
● Проверить полномочия лица, подписывающего договор купли-продажи от имени юридического лица. Проверка доверенности.
3. Анализ рыночной стоимости:
● Провести оценку рыночной стоимости квартиры, чтобы избежать переплаты.
4. Юридическая экспертиза:
● Провести юридическую экспертизу всех документов и самого объекта недвижимости.
Отличия покупки квартиры у физического лица и юридического лица:
1. Комплексность проверки:
● При покупке у юридического лица требуется более тщательная проверка документов и истории компании.
2. Процедура согласования:
● Часто покупка недвижимости у юридического лица требует согласования на уровне общего собрания акционеров или участников юрлица.
3. Финансовые риски:
● Риски, связанные с финансовым состоянием компании, могут быть выше, чем у физического лица.
4. Коммунальные и другие задолженности:
● Долги юридического лица по коммунальным и другим платежам могут быть значительными и перейти к новому владельцу.
Покупка квартиры у юридического лица требует более тщательного подхода и проверки, но при соблюдении всех мер предосторожности и получении необходимых документов можно существенно снизить риски и обеспечить успешное завершение сделки.
Важность правильной оплаты (денежные расчеты с юрлицом)
Правильная оплата квартиры при покупке у юридического лица имеет ключевое значение для завершения сделки и получения права собственности. Вот несколько аспектов, на которые стоит обратить внимание:
Как удостовериться, что оплата прошла правильно:
1. Реквизиты:
● Проверить реквизиты юридического лица, указанные в договоре купли-продажи, чтобы исключить ошибки при переводе средств.
2. Платежное поручение:
● После совершения перевода необходимо получить копию платежного поручения из банка с отметкой об исполнении.
3. Согласование оплаты:
● Согласовать этапы и сроки оплаты с продавцом и включить эти условия в договор купли-продажи.
Документы, подтверждающие полную оплату
1. Платежное поручение:
● Оригинал или копия платежного поручения из банка с отметкой об исполнении платежа.
2. Квитанция об оплате:
● В некоторых случаях юридическое лицо может выдать квитанцию об оплате, подтверждающую получение средств.
3. Акт сверки расчетов:
● Можно запросить у продавца акт сверки расчетов, в котором будет указано, что все денежные обязательства исполнены в полном объеме.
4. Распорядительный документ:
● Юридическое лицо может выдать распорядительный документ (например, справку или письмо), подтверждающий получение полной суммы оплаты.
Общие рекомендации
• Договор купли-продажи:
● В договоре купли-продажи должны быть четко прописаны условия оплаты, реквизиты, сроки и этапы платежей.
• Консультация с юристом:
● Рекомендуется обратиться к юристу для проверки всех документов и контроля за процедурой оплаты.
• Банковская гарантия:
● В некоторых случаях можно использовать банковскую гарантию для обеспечения безопасности оплаты.
Правильная и полная оплата квартиры при покупке у юридического лица — это залог успешного завершения сделки и получения права собственности. Важно следовать всем требованиям и проверять документы, чтобы избежать возможных рисков и проблем.
Важно учитывать, что в статье приведены стандартные рекомендации для покупки квартиры у юрлица. В реальности в каждой сделке могут возникнуть особые обстоятельства, изучение которых требует знаний и опыта. Поэтому перед покупкой квартиры у юрлица рекомендуется обратиться к профильному специалисту.
Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Пишите в мессенджеры:
Телеграм
Whatsapp
Почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Сайт: https://квартира-зеленоград.рф/
Канал на Ютуб https://www.youtube.com/@sergey_zavodskih
Купить недвижимость за рубежом https://bit.ly/INVESTMENTS_ABROAD