Вот такая сложилась ситуация: покупатель нашел квартиру, находящуюся под ипотекой, но банк, который выдал ипотечный кредит, не предоставляет безопасные варианты для заключения сделки. Банк предлагает сначала погасить ипотечный кредит, а затем уже проводить сделку. Покупатель решил принять эти условия и готов покупать данную квартиру.
Вопрос покупателя квартиры - как же можно обезопасить себя в такой ситуации?
Во-первых, несмотря на погашение ипотечного кредита продавца, все еще остается риск, что сделка может не состояться по каким-то причинам. Возможны разные непредвиденные обстоятельства, например, проблемы с продавцом и даже его отказ в возврате средств после погашения кредита. Поэтому лучше не гасить большие суммы кредита - чем меньше сумма, тем меньше риск. Каждый из покупателей сам для себя определяет, какая сумма для него приемлема. Однако, в целом считается, что гасить, например, 5 миллионов чужого кредита, нецелесообразно. Некоторые покупатели могут согласиться на сумму от 1 до 1,5 миллионов рублей.
Во-вторых, когда проводятся подобные сделки, необходимо заключать предварительный договор. Это документ имеет серьезные вес. В случае отказа продавца от сделки после подписания предварительного договора, суд может понудить его заключить основной договор купли-продажи. Однако с июня 2015 года закон о преддоговоре (статья 429 ГК РФ) претерпел изменения, и теперь продавца можно заставить продать квартиру только по решению суда, где суд вполне может принять различные решения по своему усмотрению. Другими словами абсолютно нет гарантии, что суд понудит продавца продавать покупателю квартиру. Таким образом, если вам утверждают, что предварительный договор - это надежная гарантия, то либо продавец лукавит, либо он просто не знаком с тонкостями закона.
Для подстраховки покупателя квартиры нужно учитывать следующие детали.
В преддоговоре обязательно нужно указывать, что передаваемые деньги имеют определенное целевое назначение:
- точная цена квартиры,
- указание точной суммы кредита,
- номер кредитного договора, по которому осуществляется платеж,
- номер ипотечного счета для зачисления средств,
- информация о заёмщике,
- адрес и кадастровый номер квартиры, которая должна быть продана покупателю после снятия залога.
Относительно суммы кредита, который вы планируете погасить. Например, если продавец показывает на задатке кредитный договор и график платежей с остатком кредита на сумму, скажем, 1 200 000 рублей, не стоит заранее указывать эту сумму в преддоговоре и подписывать его. Фактически, на момент погашения кредита, эта сумма может оказаться другой. В преддоговоре нужно указывать точную сумму, которую вы будете зачислять на счет продавца. Поэтому сразу же, в тот же день, узнайте точную сумму в банке, укажите ее в договоре, подпишите и сразу же переведите эту сумму на счет.
И последнее, на какой счет зачислять сумму покупателю? Некоторые банки позволяют сразу зачислить на ипотечный счет (также известный, как ссудный счет). Это даже положительно отразится подстраховке для покупателя при покупке квартиры под ипотекой, поскольку будет больше подтверждений того, что он оплатил ипотечный кредит. Однако, некоторые банки не разрешают третьим лицам зачислять деньги на чужой ипотечный счет. Поэтому сначала придется зачислить деньги на счет продавца, а затем он сам проведет операцию по погашению кредита.
Cергей Заводских.
Эксперт по недвижимости город Зеленоград (Москва)
Пишите в мессенджеры:
Телеграм
Whatsapp
Почта: kvartira-zelenograd@yandex.ru
Сайт: https://квартира-зеленоград.рф/
Канал на Ютуб https://www.youtube.com/@sergey_zavodskih
Купить недвижимость за рубежом https://bit.ly/INVESTMENTS_ABROAD