Привет друзья и гости канала!
Сегодня я для вас подготовила статью о недвижимости в Сочи. Прочитав статью вы узнаете почему суды принимают решения о сносе домов в Сочи, в том числе с прописанными детьми, инвалидами, участниками СВО.
Сейчас в судах находятся исковые документы на снос 830 строений в городе Сочи!
Я сама активно начала изучать тему сочинской недвижимости еще до покупки квартиры в Сочи, сейчас я слежу за ситуацией по выявлению самостроев, слежу за решениями судов по сносу домов в Сочи.
И так по порядку, после Олимпиады 2014 года Сочи очень сильно преобразился - были построены объекты спортивной и социальной инфраструктуры, новые дороги, развязки, объекты энергетики, всё это послужило сильным фактором развития города и интереса жителей страны к Сочи.
В город во время строительства и подготовки к Олимпийским играм приехали тысячи работников, часть которых после завершения строительства решили здесь остаться на ПМЖ.
У Россиян появился современный, модный курорт на Чёрном море - Сочи, город очень сильно преобразился, как говорят бывалые туристы, что было до Олимпиады и после - это совершенно другой город.
Особенно большие изменения произошли в Центральном и Адлерском районах Сочи.
Надо сказать Сочи - город который всегда привлекал к себе внимание даже в советское время, не зря тогда была поговорка: "знал бы прикуп - жил бы в Сочи".
В советское время получить сочинскую прописку было очень сложно, был развит нелегальный рынок, стоимость прописки доходила до нескольких десятков тысяч рублей!
Например, мой сосед в Сочи рассказал мне, чтобы получить прописку в Сочи в советское время он заплатил 7000 рублей и в итоге его кинули!!!
Историческая справка
В 1983 году Горком партии города Сочи обратился в ЦК КПСС и Совет Министров с просьбой о распространении на Сочи Положения о прописке и выписке населения по г. Москве.
Эта просьба была удовлетворена, и 4 марта 1985 г. Совет Министров СССР принял постановление «Об ограничении прописки граждан в городе Сочи». Оно обязывало граждан получать разрешение административных органов на проживание в Сочи, устройство на работу или учебу, приобретение в собственность жилых домов, квартир, дач, гаражей.
С 1 января 1992 г., согласно заключению Комитета конституционного надзора утратили силу постановления Правительства, включая и постановление об ограничении прописки в Сочи.
Строительный бум в Сочи
Олимпиада в Сочи раскрутила город, сделала его всесезонным курортом. Построенные в Сочи гостиничные комплексы, спортивные объекты и инфраструктура в горной и прибрежной зоне требовала огромное количество работников!
Люди потянулись в Сочи на заработки. Конечно многим захотелось здесь остаться - море и теплый климат - это действительно привлекает!
Из жилой недвижимости в Сочи преобладал старый фонд - это в основном "хрущёвки", частные дома на земле, также было много садовых кооперативов с жилыми домами.
Особый вид сочинской недвижимости - жилые гаражи - смотрите мое видео.
Высоким спросом и отсутствием массового жилищного строительства в Сочи и воспользовались активные, предприимчивые жители города.
Воспользовавшись пробелами законодательства они разработали схему строительства и ввода в эксплуатацию серого жилья, действующую до 2021 года.
Суть схемы заключалась в следующем: на земельном участке для индивидуального жилищного строительства или на садовом участке строился "частный дом", который в дальнейшем превращался в многоквартирный жилой дом или даже в жилой комплекс!
Чтобы было понятно, распишу как это происходило:
1. Собственник земельного участка получал разрешение на строительство частного дома и строил дом с выделенными квартирами.
2. Строитель объявлял себя застройщиком и реализовывал квартиры в строящемся доме через риелторов, часто еще на этапе котлована, без документов.
3. Далее застройщик через суд делал раздел своего частного дома на отдельные помещения - типа на отдельные квартиры, так называемые "жилые помещения".
4. На основании положительного решения суда, подавались документы в Росреестр и данные помещения ставились на учет - на каждое помещение получали документы. Надо отметить что помимо выписки на жилое помещение еще выдавали выписку на часть земельного участка, под данным домом.
5. На основании вышеуказанных выписок жилые помещения или как их называют в Сочи ЖП, ЖПэхи покупали, перепродавали.
Продажа жилых помещений в Сочи превратилась в очень доходный бизнес, в город потянулись инвесторы, которые скупали квартиры и жилые помещения порой даже этажами. Затем по мере строительства дома или на завершающем этапе выгодно реализовывали недвижимость зарабатывая на этом очень большие деньги!
Администрация Сочи, конечно же видела что происходит в городе - жилые дома превращались в многоквартирные дома, а на больших участках вырастали целые жилые комплексы из десятка многоквартирных домов.
Жилищный контроль также осуществлялся, при выявленинии нарушений строительства администрация Сочи подавала иск в суд о сносе дома. Нарушением строительства могло быть отступы, этажность (для частного дома это три этажа, не больше 15 метров от поверхности земли до крыши), а в Сочи в погоне за прибылью застройщики часто превышали эту норму, например, на садовом участке мог вырасти многоэтажный дом!
Конечно и взяточничество процветало, было возбуждено много уголовных дел, руководители из Администрации Сочи были осуждены на большие сроки заключения.
По данным ТАСС со ссылкой на пресс-службу суда.
Суд освободил условно-досрочно адвоката, осужденного по делу бывших вице-мэров Сочи
Бабушкинский районный суд Москвы отпустил условно-досрочно адвоката Алексея Литвинова, осужденного на 7,5 года по делу двух бывших заместителей главы Сочи Анатолия Рыкова и Сергея Юрина. Об этом сообщает ТАСС со ссылкой на пресс-службу суда.
Постановлением Бабушкинского районного суда города Москвы удовлетворено ходатайство защитника - адвоката Дружинина Д. А., поданное в интересах осужденного Литвинова Алексея Юрьевича (бывший адвокат Адвокатской палаты Краснодарского края), об условно-досрочном освобождении от отбывания наказания в виде лишения свободы по приговору Хамовнического районного суда города Москвы от 28 сентября 2021 года, - сказали в пресс-службе.
Ранее Хамовнический суд признал адвоката виновным в трех эпизодах получения взяток в особо крупном размере (ч. 6 ст. 290 УК). Кроме лишения свободы ему назначили наказание в виде штрафа в 60 млн. рублей.
Рыков и Юрин также были признаны виновными в совершении трех преступлений, предусмотренных ч. 6 ст. 290 УК РФ, им назначено по 15 лет колонии каждому. Также их приговорили к штрафу в 120 млн. рублей, они лишены права занимать должности на госслужбе и в органах местного самоуправления, связанные с осуществлением организационно-распорядительных и административно-хозяйственных полномочий, на 10 лет.
Еще два фигуранта дела - бывший заместитель начальника правового управления администрации города Андрей Левентюк и адвокат Николай Гребенюк - осуждены на сроки 12 и 8 лет со штрафом 80 и 40 млн. рублей соответственно.
Зачастую суды выигрывались застройщиками, дома вводились в эксплуатацию, схема работала как часы.
Так было до 2021 года, когда поменялась власть в Сочи и отношение к подобным схемам. Получить раздел частного дома уже было невозможно!
Власть взялась за незаконное жильё серьёзно, застройщики стали проигрывать суды, дома начали сносить, заводили уголовные дела на застройщиков.
По данным Управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи
В Сочи за июнь 2024 года выявлено 24 самовольных постройки.
Работа по выявлению объектов с признаками самовольной постройки ведется на территории курорта на постоянной основе. В ней принимают участие сотрудники департамента по надзору в строительной сфере и департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.
В ходе совместного мониторинга на территории Молдовского сельского округа обследовано 4 кадастровых квартала, строящиеся объекты проверены на соответствие выданным разрешениям и уведомлениям на строительство.
Также в июне выявлено 25 фактов нецелевого использования и 21 факт самовольного занятия земельных участков.
По всем адресам инициирована работа по устранению нарушений.
Как же все таки отличить дом построенный со всеми жилищными нормами и жилое помещение (далее - ЖП) и какие проблемы зачастую есть в данном жилье?
1. Смотрим документы на жилье - если вам показывают две выписки - на жилое помещение и часть земельного участка - это точно ЖП.
Кстати обязательно сверьте кадастровый номер в документе с кадастровый номером в публичной кадастровой карте.
2. У ЖП зачастую отсутствует придомовая инфраструктура - ведь ЖП как мы помним возникали на территории ИЖС или на садовом участке, поэтому здесь нет парковочных мест, детской и спортивной площадок!
3. ЖП можно сразу узнать если посмотреть вокруг дома, часто окна ЖП очень близко расположены к соседним зданиям, опорным стенам, что является нарушением градостроительных норм.
Что же с продажами жилых помещений и почему их покупают?
ЖП как продавались так и продаются, даже сейчас.
Главный фактор у покупающих ЖП - цена, зачастую она ниже чем на законное жильё!
Еще один фактор за который голосуют покупатели - местоположение, часть ЖП расположены близко к морю!
Единственный законный жилой комплекс в Сочи на первой береговой линии - "Каравелла Португалии", расположен в п. Дагомыс Лазаревского района Сочи.
Какие же риски есть для собственников ЖП:
1. Риск лишиться своего жилья (даже единственного).
Большие проблемы могут возникнуть уже у собственников данных квартир, а не у застройщиков.
Суды в Сочи начали выносить постановления и обязывать именно собственников сносить свои дома!
Особенно эти процессы сейчас идут на Федеральной территории "Сириус", в Адлерском и Центральном районах Сочи.
В Сириусе владельцев квартир лишили права собственности
Дом №26 по улице Трубачева был признан самостроем. Ещё до того, как район перешел Сириусу, администрация Сочи обращалась в суд с иском о сносе строения. А в этом году решением Адлерского районного суда права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме были аннулированы. Владельцы квартир ходатайствовали признать невозможность сноса, поскольку дом полностью заселен, в нем постоянно прописаны и проживают более 150 человек. Однако, их доводы суд во внимание не принял.
По словам жильцов дома, не было удовлетворено и ходатайство членов семьи участника СВО – суд просили приостановить дело до возвращения ветерана.
— Судья… лишила двух его малолетних детей, один из которых является инвалидном детства, единственного жилья. Также судья сказала: «Идите договариваетесь со своей администрацией». Чем подтвердила давление на судебную власть, — рассказали жители дома журналистам.
Теперь жители дома 26 по улице Трубачева собираются обращаться в Следственный комитет России. Люди намерены добиться наказания чиновников, которые не препятствовали продаже квартир в самостроях. На этапе купли-продажи никаких проблем не было – многие из этих квартир приобретались в ипотеку, в том числе с использованием материнского капитала. Теперь люди могут остаться ни с чем.
2. Риск для жизни и здоровья.
Город Сочи находится в сейсмоопасной зоне и здесь действуют особые нормы связанные со строительством жилых объектов.
Как, и с использованием каких материалов строился частный дом, который в дальнейшем стал многоквартирным - вопрос. Зачастую сами жители под риском сноса, заказывают экспертизу о безопасности своего жилья.
3. Риск отключения коммунальных ресурсов. У ЖП зачастую коммуникации рассчитаны на один жилой дом - отсюда нехватка воды, электричества, отсутствие центральной канализации. Зачастую в ЖП установлены септики, либо проложен сток в ближайший колодец ливневой канализации, да и такое есть в Сочи!
Кстати Сочинский Водоканал, активно с этим борется, используют специальные приборы, определяющие расположение труб под землей, данные трубы выявляют, а дома лишают водоснабжения до устранения нарушений.
Представьте себе у вас в доме отрубили воду - не помыться, не приготовить еду! Кстати устранения нарушений ложатся на собственников данных помещений!
Что же вообще в Сочи можно покупать не опасаясь лишиться своего жилья?
Я рекомендую приобретать жилье построенное в советское время, жилье построенное в соответствии с жилищными нормами и новые комплексы построенные по Федеральному закону №214.
Приобретение квартиры по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ дает гарантии застройщика, что оплаченное дольщиком жилье достанется только ему, а не будет перепродано кому-то другому.
Также ФЗ 214 дает гарантии по защите прав дольщиков при наступлении непредвиденных обстоятельств, в частности, — при банкротстве застройщика. В этом случае дольщик может рассчитывать на возврат денежных средств или передачу готовой недвижимости.
Почему же хотят снести 830 объектов в Сочи? Ясно одно все эти объекты построены с какими то нарушениями.
Из последних новостей в Сочи - снос жилого комплекса «Имеретинские высоты».
Дольщики ЖК «Имеретинские высоты» в Сочи подали апелляцию с требованием отменить решение о сносе трех строящихся многоэтажных домов, сообщает «Коммерсантъ».
Ранее Департамент имущественных отношений Кубани доказал в суде, что застройщик возводил жилые объекты без разрешения, выдав их за многофункциональный центр.
По материалам дела, на участке велось строительство без согласования с собственником земли.
Суд первой инстанции постановил снести здания, указав, что их возведение противоречит правилам землепользования и застройки.
Основные выводы:
1. Не один законный многоквартирный дом, введенный в эксплуатацию не снесли в Сочи.
2. Если вы покупаете или купили квартиру в новостройке по ФЗ-214 ваши средства защищены, так как до момента ввода в эксплуатацию, они лежат в банке на специальном эскроу-счете и недоступны застройщику.
3. Если вы только мечтаете о недвижимости в Сочи, знайте что такие сайты бесплатных объявлений как Авито, Юла, Циан, в Сочи не работают! Большинство объявлений - фейки, это не существующие объекты, завлекающие вас красивыми фотографиями и низкими ценами.
Если вам интересно узнать о ценах на недвижимость в Сочи - пишите в комментариях, я напишу об этом отдельную статью.
Читайте мою новую статью, где я расписала как проверять объявления о продаже недвижимости и привела список домов под снос.
Друзья если вам понравилась статья - поставьте лайк, подпишитесь на мой канал "Железногорочка в Сочи".
Если у вас есть чем дополнить статью или вопросы по данной теме - напишите в комментариях.
