После тщательного исследования объекта оценщик предоставляет заказчику подробный отчёт. Именно этот документ — веский аргумент для определения рыночной стоимости аренды, когда заключают договор между сторонами. Страховым компаниям пригодится этот отчёт для определения размера компенсации, судам — при решении конфликтных ситуаций.
Важный момент: срок действия оценочного отчёта ограничен шестью месяцами. Если этот период прошёл, придётся заказывать повторную экспертизу. То есть сторонам важно решить все спорные вопросы в течение срока действия отчёта. Если дело дошло до судебных разбирательств, суд обычно назначает свою экспертную оценку.
Эксперты применяют в работе разные подходы (это зависит от случая), после чего предлагают результат. Подробнее о методах скажем дальше.
Для оценки арендной платы обычно используют сравнительный метод. Рассчитать оптимальную стоимость аренды при сдаче жилых помещений можно с помощью простого и бесплатного калькулятора от Яндекс Аренды. Доходный и затратный методы расчёта актуальны только для эксклюзивных или уникальных объектов — например, производственных помещений.
Менеджеры Яндекс Аренды — сервиса, который упрощает сдачу квартир — помогут установить оптимальную цену, выгодную и арендодателю, и арендатору. Также мы поможем с составлением документов, поиском ответственных и надёжных жильцов и проследим, чтобы вы получали оплату ровно в срок. Для собственников услуги полностью бесплатны.
Сравнительный метод
Самым распространённым методом при оценке стоимости аренды недвижимости считается сравнительный. Он основан на тщательном анализе стоимости объектов со схожими параметрами. Здесь довольно простой принцип: арендатор не будет платить завышенную цену, если можно снять аналогичную недвижимость по более низкой стоимости. Сравнительный подход применим, когда есть выбор. То есть он актуален больше для квартир, таунхаусов, загородных домов.
Доходный метод
Для оценки арендной ставки коммерческой недвижимости, которую планируют снимать для получения прибыли, эксперты иногда применяют доходный подход. Этот метод базируется на определении будущих поступлений от используемых арендных площадей. При этом оценщики учитывают затраты и прибыль арендатора, а не собственника помещений.
В результате доходный метод больше выгоден человеку или организации, которая снимает недвижимость. Как правило, на консультации с оценщиком юридические лица просят рассчитать, выгодно ли будет снимать тот или иной объект — например, крупные производственные помещения. Для таких случаев как раз и подходит доходный метод оценочной экспертизы.
Затратный метод
При затратном подходе эксперт учитывает все расходы на приобретение, содержание и ремонт недвижимости, которая будет сдана в аренду. Конечно, в использовании такого метода заинтересованы собственники, которые на консультации с экспертом просят учесть все расходы. Такой метод подразумевает распределение всей суммы затрат на определённый период действия арендных отношений. Важную роль также играет и специфика объекта.
Обычно в рамках затратного подхода применяют дополнительные способы расчёта — метод экономической амортизации и рекапитализации, чтобы точно определить объективную стоимость арендных платежей. В первом случае речь идёт об учёте степени износа недвижимости: как физического, так и морального. В эту же сумму закладываются и расходы на содержание объекта.
Метод рекапитализации подразумевает остальные затраты, который собственник вложил в свои помещения, например, потраченные на объект до сдачи в аренду. Для расчёта коэффициента рекапитализации эксперту нужны подробные характеристики недвижимости, её текущее состояние и степень износа.
